作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳最撕裂的市場，不是8萬+的前海和寶中怎么選，而是8萬+的南頭怎么選。

“蚊型盤”吹風(fēng)

最近，深圳新房的風(fēng)終于吹到了南山。

先是位于南山南頭片區(qū)的中海云啟源境入市，緊接著是位于南山南頭片區(qū)的同樂公館開放樣板間，預(yù)計(jì)六月入市。

中海云啟源境207套92—240平住宅，備案均價(jià)約90411元/㎡，單價(jià)區(qū)間約8.1萬—12.15萬/平，總價(jià)區(qū)間約763萬—2908萬/套，綜合折扣約92折，成為年內(nèi)南山區(qū)唯一入市的新房住宅。

而南山南頭片區(qū)的同樂公館實(shí)地項(xiàng)目已經(jīng)接近封頂狀態(tài)，并且也已經(jīng)在蓄客。

雖然同樂公館區(qū)位位于南頭片區(qū)，但項(xiàng)目自身在整個(gè)南頭片區(qū)的新房中有明顯的短板。

首先，同樂公館體量不大，占地面積僅約0.29萬平方米，建筑面積約2.48平方，還是獨(dú)棟樓體，無園林以及社區(qū)活動(dòng)范圍。

獨(dú)棟社區(qū)由于沒有花園，健身器材、兒童游樂區(qū)等公共配套，居住體驗(yàn)較為單一，尤其對有老人、小孩的家庭來說，活動(dòng)空間受限。

與具備底部商業(yè)的社區(qū)對比，商業(yè)服務(wù)也相對缺乏，日常購物、取快遞等需步行較遠(yuǎn)距離，生活便利性較低。

而與同樂公館一路之隔約1萬㎡的隆尚Minitown去年開業(yè)但還在陸續(xù)招商完善中，距離大型的商業(yè)如海雅繽紛城步行約2.7公里。

另外，相比圍合式小區(qū)，獨(dú)棟樓體社區(qū)隱私性還差一些。

而獨(dú)棟社區(qū)過去對深圳二手房交易市場來說，在二手房市場中競爭力較弱，買家更傾向于選擇有物業(yè)管理、環(huán)境較好的社區(qū)。

其次，項(xiàng)目處于南頭片區(qū)的核心，但周邊被農(nóng)批市場、工業(yè)區(qū)包圍，還近距離靠近南坪快速主干道，城市界面相對老舊。

雖然項(xiàng)目所在的區(qū)位是南頭片區(qū)，區(qū)位處于南山范圍，但也要依賴其他區(qū)位的需求外溢。

一方面，南頭板塊雖處于南山區(qū)域范圍，但整個(gè)板塊的發(fā)展是相對最不成熟的，一直是南山區(qū)比較透明的板塊，區(qū)域內(nèi)主要以二手老小區(qū)為主，并且城中村改造推進(jìn)速度也一般。

另一方面，南頭板塊被寶安中心、前海自貿(mào)區(qū)、蛇口自貿(mào)區(qū)、高新園、留仙洞總部基地這些發(fā)展以及規(guī)劃領(lǐng)先的熱門板塊包圍，且被北環(huán)大道、京廣澳高速、南海大道以及深南大道切割。

這就導(dǎo)致整個(gè)片區(qū)的發(fā)展相對滯后，需要依賴寶安中心、高新園等高價(jià)區(qū)域的外溢。

不僅如此，項(xiàng)目周邊容積率并不低，周邊不少在建項(xiàng)目，且大多是征地返還用地。

近3萬平用地，規(guī)劃了5個(gè)項(xiàng)目，包括樂源雅居占地約0.32萬平、荔源雅苑占地約0.62萬平、縉樾府占地約0.91萬平、同樂馨苑占地約0.33萬平、同樂公館占地約0.29萬平。

所以周邊的新項(xiàng)目/在建項(xiàng)目，幾乎都是“蚊型”樓盤，在配套、社區(qū)管理、居住體驗(yàn)、增值方面有一定的局限性。

而這也決定了項(xiàng)目周邊未來放眼望去的視覺效果以及周邊高端的餐飲、書店、咖啡店沉淀難度。

市場估價(jià)

由于南頭板塊，無論去哪個(gè)板塊，都相對較為便利，這就意味著，同樂公館的定價(jià)決定了項(xiàng)目的性價(jià)比。

按照片區(qū)市場來看，周邊同類新房項(xiàng)目的市場價(jià)格最低7字頭。

如荔源雅苑備案均價(jià)約73274元/㎡，桑泰縉樾府備案均價(jià)約72953元/㎡。

（可點(diǎn)擊放大查看）

若參考尚璟公館以及中海云啟源境，則備案均價(jià)分別約89390元/㎡、約90411元/㎡。

而二手房方面，片區(qū)的次新住宅也有了市場最新估價(jià)。

中介平臺上，2022年入市的尚璟公館今年4月成交一套中樓層約60.72平的戶型，成交總價(jià)約485萬，掛牌價(jià)約508萬，成交周期大概是半年（188天）。

如今整個(gè)南頭的價(jià)格，已經(jīng)向7字頭看齊，二手房掛盤整體均價(jià)約7.1萬/平，而2021年9月南頭二手房整體的掛盤均價(jià)一度去10.3萬/平。

（來源：中介平臺，2025年6月4日）

（來源：中介平臺，2021年9月）

那么是選擇前海南的8萬+，還是同樂的8萬+？

2022年4月入市的鴻榮源尚璟公館，兩棟住宅在深圳樓市行情還不算低位的時(shí)候入市，441套60—83平住宅，備案均價(jià)約8.94萬/平，單價(jià)區(qū)間約8.59萬—9.21萬/平，總價(jià)區(qū)間約513萬—722萬/套。

并且在持續(xù)銷售期間，鴻榮源尚璟公館還進(jìn)行過不同程度的打折。

開盤之初2個(gè)99折優(yōu)惠，尾盤推售過程中也同樣給出過更低的折扣。

即使是這樣，截至2025年5月依舊還剩余15套住宅未售。

那么，僅1棟住宅的同樂公館，如何與市場較量？

畢竟接下來，位于科技園深大旁的地鐵口桂廟新村舊改翰熙典居也已經(jīng)在吹風(fēng)入市，還是南山區(qū)粵海街道近十年來入市的項(xiàng)目。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場