我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

復(fù)雜或者定制一些的問(wèn)題，我們目前提供——

①單次咨詢（￥200元，單次問(wèn)題及后續(xù)發(fā)散追問(wèn)，限時(shí)1-2天）；

粉絲

提問(wèn)

段哥，明天成都茶廠地塊就要土拍了，我作為周邊小區(qū)業(yè)主，很關(guān)心能不能拍出來(lái)一個(gè)高價(jià)，但是看這形式好像會(huì)差點(diǎn)意思？你覺(jué)得有翻盤(pán)希望嗎？

房段子解答

不如直接來(lái)投票把：錦江茶廠能再現(xiàn)地王奇跡嗎？

流傳的茶廠地塊參拍名單（不完全統(tǒng)計(jì)）：華潤(rùn)、中海、金茂、華發(fā)&統(tǒng)建、招商、濱江、國(guó)貿(mào)、新希望、保利、越秀。

這兩個(gè)月成都斷斷續(xù)續(xù)的土拍還挺多。

6月19號(hào)，茶廠一心橋38.54畝的準(zhǔn)地王，機(jī)投地鐵口的54.62畝；
6月20號(hào)，東升、怡心湖、斑竹園三宗地；
6月24號(hào)，犀浦、怡心湖三宗地；
6月26號(hào)，紅牌樓17.87地塊上拍；
6月27號(hào)，大面兩宗地；
6月30號(hào)，金府52畝；
7月3號(hào)，金府42畝...

1、從大環(huán)境來(lái)看，六七月是傳統(tǒng)的樓市低迷期，參考以往年份，開(kāi)發(fā)商拿地意愿不強(qiáng)，但參考?xì)v史經(jīng)驗(yàn)，往往又是開(kāi)發(fā)商抄底囤地的良機(jī)。所以不會(huì)出現(xiàn)三四月樓王頻發(fā)的現(xiàn)象，但也不至于全面流拍爆冷的尷尬。

2、從開(kāi)發(fā)商生存的角度來(lái)看，有兩種情況，一是為了生存，二是為了花錢(qián)，我舉兩個(gè)例子。

A開(kāi)發(fā)商在成都常年養(yǎng)著幾百號(hào)人的團(tuán)隊(duì)，但這些年核心區(qū)土地供應(yīng)不多，所以手里項(xiàng)目也很少了，除了少量尾盤(pán)，嗷嗷待哺。不拿地，尤其是不瘋狂溢價(jià)，不亂拿地，的確是安全穩(wěn)健的做法，但也失去了扎根成都的基礎(chǔ)，因此頂著壓力也要拿地，艱難生存，比直接靜默等死更重要。

B開(kāi)發(fā)商情況略有不同，最近盯上了茶廠38畝，這宗地在網(wǎng)上普遍認(rèn)為在樓市低迷期，不會(huì)引起很大的熱議，但開(kāi)發(fā)商的角度不一樣，“很可能會(huì)上頭”。

原因是總貨值估計(jì)也不過(guò)20個(gè)小目標(biāo)，對(duì)余糧充裕的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不多。所以茶廠樓面價(jià)可能高，但總價(jià)受限。

旁觀的我們都覺(jué)得會(huì)冷靜，但一二級(jí)市場(chǎng)并不介意旁觀者的眼光。

最后，來(lái)個(gè)投票，盲猜下茶廠最終的樓面價(jià)區(qū)間？

粉絲提問(wèn)

我公司可能明年年底搬成都一品天下，孩子兩年后讀初中，想趁限購(gòu)放開(kāi)和房?jī)r(jià)低位在成都買(mǎi) 200-250 萬(wàn)的房，兼顧通勤和讀書(shū)，看了青羊區(qū)金沙、蔡橋北和高新區(qū)站南、大源，覺(jué)得蔡橋北和大源不合適，金沙房齡老，站南的南城都匯 4 期 88 平兩房、6 期 70 平兩房和天府長(zhǎng)城嘉南地 90 平三房，糾結(jié)買(mǎi) 6 期次新兩房租出去以后賣(mài)還是買(mǎi) 4 期或嘉南地三房自住，擔(dān)心兩房周轉(zhuǎn)難、次新溢價(jià)高，三房房齡老脫手困難，也糾結(jié)學(xué)區(qū)和保值如何平衡以及預(yù)算壓力等問(wèn)題。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前來(lái)看你們是有可能搬到一品天下上班，但還不十分確定，當(dāng)前是提前布局，所以要進(jìn)可攻退可守，做好兩手準(zhǔn)備，尋求一個(gè)兼顧性的均衡買(mǎi)法。

通勤是一方面，不是一定要非常近，另外一方面則是小孩的教育問(wèn)題，后面可能來(lái)成都讀初高中，所以也要考慮中學(xué)的均衡性。

其實(shí)整個(gè)南三環(huán)到西北門(mén)你們都看了個(gè)遍，當(dāng)前重點(diǎn)放在站南也是深思熟慮的結(jié)果，從我的經(jīng)驗(yàn)和好些粉絲最終的答案來(lái)說(shuō)，可謂殊途同歸。

尤其是按照200-250萬(wàn)的預(yù)算來(lái)看，站南的可選擇性會(huì)密集一些。

我們先從西北看著走，從學(xué)區(qū)的角度來(lái)說(shuō)，高中資源還不錯(cuò)，金牛的指標(biāo)到校過(guò)，省重高中多，適合普娃。但是初中整體表現(xiàn)中等，不是很突出。另外是比較貼近確定要搬來(lái)一品天下的買(mǎi)法。也就是說(shuō)確定要搬+普娃，周邊可以考慮**這類(lèi)樓盤(pán)，著重看95平以上的大套三雙衛(wèi)和小套四戶型，算是比較傾向于就近通勤自住的買(mǎi)法。

南下看青羊的話，主要就是在上述情況下，更側(cè)重基礎(chǔ)教育的買(mǎi)法，也就是說(shuō)看重青羊的初中教育，比如典型的青五小初都很好，可以考慮**系列，不過(guò)房齡老，戶型小，而且高中算是青羊的短板（青羊金牛是各取所需，各有所長(zhǎng)），整體有點(diǎn)得不償失，四不像，所以這個(gè)方向方案我不是很推薦。至于三環(huán)外的蔡橋，小學(xué)還可以，但初高中還在起步階段，和你們的需求匹配不高，因此也放棄。

南下武侯，只有武侯新城的北二外學(xué)區(qū)還不錯(cuò)，但沒(méi)有合適的買(mǎi)法（太剛或者老，其他的新房或者改善產(chǎn)品比較貴）。

最后的希望是高新，考慮到通勤距離（自測(cè)40min），鎖定站南市一醫(yī)院周?chē)母呔攀呛芊€(wěn)妥的，這里可以說(shuō)是成都比較王炸的區(qū)域，小初高都成熟起來(lái)了，對(duì)你們孩子的教育很有幫助，想到這一點(diǎn)就未來(lái)可期。

所以在接受通勤、安排妥當(dāng)孩子教育的基礎(chǔ)上，就是怎么買(mǎi)的問(wèn)題了，如何才能最大化考慮到保值性增值性和流通性。

從結(jié)論上來(lái)說(shuō)（因?yàn)槲移綍r(shí)溝通分析了很多類(lèi)似需求的買(mǎi)家），可謂殊途同歸，我建議重點(diǎn)看以下幾個(gè)樓盤(pán)——

1、站南（初中是高九，一樣的格局）的人居盛和林語(yǔ)南區(qū)，臨近三環(huán)，周邊成熟，地鐵商業(yè)人氣界面都不錯(cuò)，它是次新盤(pán)，干掛石材，整體品質(zhì)不錯(cuò)，但是要注意臨三環(huán)的噪音接受度問(wèn)題。推薦看它的97-101平的套三雙衛(wèi)，大概200-250萬(wàn)可以拿下來(lái)，租金大概4500一個(gè)月，按照最差的來(lái)算大概是2.2%-2.7的租金回報(bào)率，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，還是很不錯(cuò)的了，具體的房源需要你們線下實(shí)地去查看去討價(jià)還價(jià)哈。*

2、南城都匯五期，89平的小套三雙衛(wèi)，整體位置不錯(cuò)，學(xué)區(qū)也好，* 現(xiàn)在89平的套三雙衛(wèi)，基本成交單價(jià)還是2.1-2.3萬(wàn)左右，折合總價(jià)200萬(wàn)左右，這個(gè)價(jià)格算是近四年新低了，最高的2021年，起碼要多花50萬(wàn)站崗。這種一方面是雙衛(wèi)功能性強(qiáng)，另一方面是T2小高層稀缺，再者地鐵人氣商業(yè)流通性都不錯(cuò)的，目前租金大概是3500-4000左右，租售比大概是2.1-2.4%左右，也不錯(cuò)的。如果預(yù)算要盡量壓低的話，那么看南城都匯的89戶型是不錯(cuò)的，但是預(yù)算闊綽一點(diǎn)的話，上面看人居盛和林語(yǔ)也很不錯(cuò)。

3、其余的區(qū)域，比如東苑，天府長(zhǎng)城這些，我不是很推薦了，主要是房齡老化，品質(zhì)下行，未來(lái)的整體保值性流通性，就要差很多了。

按照你的思路來(lái)說(shuō)，①南城都匯4期88平是套二格局，小區(qū)環(huán)境還不錯(cuò)，但是物業(yè)擺爛，套二的功能性差很多了，往后還要逐步被市場(chǎng)淘汰。②6期南城都匯匯彩園是很次新，地段也很好，但是存在房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題，導(dǎo)致你高不成低不就，要么看不上套二，要么買(mǎi)不起大套三。它的70平套二大概也要200萬(wàn)了，租金大概3800，租金回報(bào)2.28%還算尚可，并不是非常突出的數(shù)字哈。③天府長(zhǎng)城嘉南地也只能選套二（我看的是套二？也有92平套三，但總價(jià)大多偏高，除非能找到非常精品的房源，230萬(wàn)的總價(jià)，這種長(zhǎng)期自住倒才可以）的，這種實(shí)際的意義也不大，買(mǎi)一套類(lèi)似純掛戶讀書(shū)，另外租房也不安生，有點(diǎn)雞肋了，關(guān)鍵價(jià)格高了。

總之高九片區(qū)的話，要注意兩個(gè)問(wèn)題，一是套二的時(shí)代局限性（短期的租金不是長(zhǎng)期的價(jià)值），二是考慮到房齡老化后板塊失去的流通性認(rèn)可度等問(wèn)題。

所以我反過(guò)來(lái)還是比較建議你再酌情考慮下人居盛和或者南城都匯五期的房子，比較中庸兼顧性，但也存在噪音的困擾，如果你特別介意的話，可能就要往之前說(shuō)的方案一二三去考慮了，如果要長(zhǎng)期自住的話，三個(gè)里我站天府長(zhǎng)城。

粉絲提問(wèn)

你好，能幫我簡(jiǎn)單分析下玄鳥(niǎo)灣145戶型嗎？怎么選房，啥價(jià)格可以入？我準(zhǔn)備賣(mài)掉目前***住的**138p，算是置換選一個(gè)更好的。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前***的能級(jí)的確是差一檔的，如果能賣(mài)掉置換到更核心的區(qū)域（麓湖毋庸置疑是這樣，外圍邊緣的土拍都直接奔到了成都第三），而一河之隔的***確實(shí)因?yàn)榉N種表現(xiàn)（學(xué)區(qū)，內(nèi)卷，配套兌現(xiàn)，定位）差強(qiáng)人意。

現(xiàn)在你們直接上車(chē)玄鳥(niǎo)灣二期的話，按照450萬(wàn)以內(nèi)來(lái)說(shuō)，145戶型折合單價(jià)3.1萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格，放在成都能級(jí)較高的新房里（一二梯隊(duì)），并不算高，尤其是玄鳥(niǎo)灣二期的精裝做得很不錯(cuò)的狀態(tài)下，可以說(shuō)在單價(jià)上沒(méi)啥好吐槽的，還算比較合適。

但關(guān)鍵是它位于麓湖湖區(qū)，是真麓湖產(chǎn)品，145平總價(jià)500萬(wàn)內(nèi)，單價(jià)很低，還是裝標(biāo)5500的，統(tǒng)一封陽(yáng)臺(tái)，可以做套四戶型，嘎嘎香。

不敢相信這么便宜，2、4棟目前已經(jīng)拿到預(yù)售證了，價(jià)格還沒(méi)披露，3、6棟估計(jì)會(huì)合在一起。戶型雖然不是很方正，但是滿足了麓湖的顏值設(shè)計(jì)需求，而且得房率也有90%左右，加上后續(xù)改造，成為改善自住的套四戶型，還是很合適的。我以前都夸贊過(guò)好幾次的https://weibo.com/1551561845/OwjaAcYFP https://weibo.com/1551561845/OAB8I300i

如果是450萬(wàn)以內(nèi)的正常樓層的話，我覺(jué)得是完全可以入手的了，麓湖同地段級(jí)別的，是找不到這種單價(jià)總價(jià)產(chǎn)品的。

至于說(shuō)怎么選房的話，因?yàn)橹饕浅鞅硨?duì)湖景的角度，那么就要越過(guò)商業(yè)樓棟，尋找更大視野范圍的買(mǎi)法。其西北側(cè)有高層，稍微阻擋視野，然后西南側(cè)的采光日照是更好的，所以盡量有南往北的角度去選擇。

3棟2號(hào)房>2棟2號(hào)房≥3棟3號(hào)房>2棟3號(hào)房。

其中2棟2號(hào)房主要是采光面偏西南，3棟3號(hào)房主要是整體位置偏南，所以綜合來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為2號(hào)房都是更優(yōu)解。

至于樓層，至少要高過(guò)對(duì)面商業(yè)。

3棟優(yōu)選9-28層，備選5-8、29層，不選4層及以下。2棟優(yōu)選9-26層，備選5-8、27層，不選4層及以下。

到時(shí)候現(xiàn)場(chǎng)看，盡量在滿足樓棟單元的排序下，選擇更好更高的樓層。尤其是3棟2號(hào)房的9-28層（如15-17、19-23、25-28層都非常優(yōu)質(zhì)）。