我是『房段子』，您相見(jiàn)恨晚的房產(chǎn)軍師，目前已為10000+成都購(gòu)房者提供了一整套房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的解決方案。

我向來(lái)以實(shí)戰(zhàn)主義，穩(wěn)中求進(jìn)，并完全站在購(gòu)房者的實(shí)際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過(guò)14年摸爬滾打的經(jīng)驗(yàn)，給出最合理的買(mǎi)賣(mài)、置換、選籌和落地實(shí)操方案。

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自房段子解答案例。由于以下問(wèn)答信息，部分涉及到隱私等問(wèn)題，因此有所刪減。均為此前問(wèn)答，因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時(shí)效性，不能完全套用，還請(qǐng)理解。

房段子購(gòu)房咨詢(xún)團(tuán)隊(duì)（幕后分析及數(shù)據(jù)+社保、公積金、貸款合作團(tuán)隊(duì)+新房、二手房買(mǎi)賣(mài)團(tuán)隊(duì)），針對(duì)你的個(gè)人問(wèn)題，一些簡(jiǎn)單的可以直接免費(fèi)回答。

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粉絲

提問(wèn)

段師，我最近在看二手房，已經(jīng)看了很多了，但是有個(gè)疑惑，就是以前大家不都說(shuō)什么要房齡控制在10年內(nèi)嗎？所以篩選了下，篩選下來(lái)后，就沒(méi)有了，預(yù)算范圍內(nèi)就沒(méi)有了，以前我剛來(lái)成都的一些電梯房剛需盤(pán)，房齡10年以上，這種能不能買(mǎi)嗎？

房段子解答

以前成都樓市是有一個(gè)論調(diào)，那就是次新房需要房齡10年內(nèi)，但內(nèi)核是這批房子本身的客觀情況，不論是以前是10年內(nèi)，還是現(xiàn)在適度放寬的10年+，其實(shí)都是指的這批房子。 房齡超過(guò)10年？也沒(méi)那么可怕的。

前幾年元旦節(jié)，總會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，就是一些耳熟能詳?shù)臉潜P(pán)，突然就搜索不到了。根本原因在于大家習(xí)慣性在貝殼鏈家上篩選“10年以?xún)?nèi)”房齡。

假設(shè)是2014年建成的，那么2025年元旦，系統(tǒng)就立馬讓其社會(huì)性死亡。

我想說(shuō)的是，大家買(mǎi)房選房，不要太刻意地?cái)?shù)字化，房齡大一些的小區(qū)，未必就比所謂的次新房更差。

比如說(shuō)，房齡9年和房齡11年的小區(qū)，肉眼是很難分辨的，如果一味地卡10年房齡，那么不僅讓自己錯(cuò)過(guò)更多選擇，更容易需求錯(cuò)位，自己買(mǎi)還是房齡9年，也可能為此溢價(jià)，那么賣(mài)的時(shí)候呢，房齡11年，甚至折價(jià)？這個(gè)邏輯想想都覺(jué)得好笑。

時(shí)過(guò)境遷，不要限定房齡10年內(nèi)，當(dāng)剛需盤(pán)出現(xiàn)代際更迭的時(shí)候，時(shí)代產(chǎn)物比房齡數(shù)字更契合真實(shí)市場(chǎng)。

10-15年房齡的和房齡10年的剛需盤(pán)本質(zhì)上差別不大。而且隨著時(shí)間磨合，小區(qū)綠化、物業(yè)關(guān)系，底商配套反而進(jìn)入了非常融洽的狀態(tài)。

正所謂，老而彌堅(jiān)。

粉絲提問(wèn)

我去年來(lái)的成都，在二街上班，預(yù)算400，看了新川雅境和生態(tài)帶的保利天府，傾向于新川的132，可選擇也不多，想問(wèn)問(wèn)新川雅境能不能買(mǎi)，還有沒(méi)別的選擇。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

其實(shí)嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在樓市有些啟動(dòng)跡象了（回收優(yōu)惠或者說(shuō)優(yōu)質(zhì)房源變少），前面低密的樓市環(huán)境，確實(shí)慢慢地賣(mài)了不少，但是現(xiàn)在各種政策金融支持比較到位，價(jià)值存貨不多，zf在有意控制供應(yīng)，所以當(dāng)前很多時(shí)候是無(wú)房可選。

所以還是要有一些緊迫感，這也是我一直在說(shuō)的，只不過(guò)忠言逆耳，很多人聽(tīng)不進(jìn)去，總覺(jué)得反感，但事實(shí)就是如此。

嚴(yán)格控制在400萬(wàn)出頭的話(huà)，可能新川雅境當(dāng)前還真的是南門(mén)幾乎唯一的選擇。

大源蹦跶不進(jìn)去了，新川的陸肖戶(hù)型差，保利新川超預(yù)算，南邊的蜀道寬境、金泰和序地段價(jià)值不高，容易因此踩踏，更不用說(shuō)外圍的萬(wàn)安了。至于新川尾盤(pán)的高投新川錦萃（戶(hù)型差，口碑不好，另外高投在雅境周?chē)€有2宗地塊，但是也不報(bào)什么期望，因?yàn)榇饲白龀鰜?lái)的產(chǎn)品都很差，沒(méi)有不維權(quán)的 地塊，達(dá)不到你改善的標(biāo)準(zhǔn)）。此外生態(tài)帶的話(huà)，也從地段價(jià)值上是達(dá)不到改善的，枉費(fèi)你的400萬(wàn)預(yù)算了，如果是200的話(huà)，還可以考慮下這個(gè)板塊，更往南的天府新區(qū)，就要去看天東的邦泰或者天西的保利了，但是配套呈現(xiàn)度也比較差，不如新川到天府三街有更得天獨(dú)厚的價(jià)值優(yōu)勢(shì)。

還說(shuō)新川雅境，我覺(jué)得幾乎沒(méi)有槽點(diǎn)了，以前大家最喜歡說(shuō)的就是小開(kāi)發(fā)商呈現(xiàn)差，但是現(xiàn)在各種升級(jí)，呈現(xiàn)得非常好，顏值很高，戶(hù)型得房率也很卷，所以很多人都閉嘴了，除了不是品牌大開(kāi)發(fā)商，也找不到什么大的問(wèn)題，所以整體改善性，兌現(xiàn)度是很高的，可以對(duì)標(biāo)一些品牌開(kāi)發(fā)商，甚至比之更好。

132戶(hù)型整體得房率戶(hù)型是不錯(cuò)的哈，朝向采光日照也好，沒(méi)啥大問(wèn)題，無(wú)非就是看看具體是哪個(gè)單元哪個(gè)位置，在視野采光上有細(xì)微差別，整體買(mǎi)入價(jià)格和旁邊的招商新川首批次差不多，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格這個(gè)樓層，大概也是430萬(wàn)左右，還是南側(cè)臨街的，而且沒(méi)有生活陽(yáng)臺(tái)這些。

新川這種改善產(chǎn)品，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，價(jià)值應(yīng)該是3.5萬(wàn)以上的，現(xiàn)在是樓市低迷期，所以3.2萬(wàn)的買(mǎi)入成本不算高，雖然存在很多爭(zhēng)議，但時(shí)間會(huì)打臉的。

在沒(méi)有其他更好的選擇，也看不到更低的價(jià)格（據(jù)傳11月要漲價(jià)）我覺(jué)得可以趁機(jī)拿下來(lái)（南北通透，不是東西朝向或者客廳朝北的產(chǎn)品），在這個(gè)基礎(chǔ)上，找中介**，盡量壓縮購(gòu)房成本，也算是當(dāng)前優(yōu)中選優(yōu)的辦法了。

如果確實(shí)還是看不上，那么我建議蹲一蹲今年中旬，高投在新川拿下的17畝和30畝地塊，到時(shí)候估計(jì)開(kāi)發(fā)出來(lái)的，也是400萬(wàn)級(jí)別的產(chǎn)品，但是就要等到明年才能上車(chē)了。

粉絲提問(wèn)

你好，我在郫縣上班，有班車(chē)通勤所以交通問(wèn)題不大。目前住在五街朗基，現(xiàn)在考慮買(mǎi)房，有兩種方案：一是直接再買(mǎi)一套，預(yù)算超過(guò) 400 萬(wàn)；二是賣(mài)掉現(xiàn)在住的房子（五街朗基，大概能有 250 萬(wàn)），這樣就需要買(mǎi)房時(shí)學(xué)校、交通、商業(yè)等配套一次到位，之后還得在成都二三圈層給父母買(mǎi)個(gè)養(yǎng)老小戶(hù)型。我看了光華云境、中旅馥棠、保利西堂和煦、中鐵拾貳宸、國(guó)賓華曦府、光華樾府等樓盤(pán)，比較關(guān)注房子的保值 / 投資屬性，以及未來(lái)作為婚房的讀書(shū)問(wèn)題。之前成都 17 年的樓市操作讓我心有余悸，感覺(jué)現(xiàn)在和那時(shí)很像，想請(qǐng)您參謀下該怎么買(mǎi)，或者有沒(méi)有其他合適的樓盤(pán)推薦。

房段子解答

較早前房段子粉絲問(wèn)答，具有一定時(shí)效性，僅供參考，有刪減節(jié)選和模糊處理。

朗基本身來(lái)說(shuō)也是個(gè)不錯(cuò)的樓盤(pán)，單身自住，保值性也很強(qiáng)，不過(guò)始終還是定位于剛需盤(pán)，如果要達(dá)到長(zhǎng)期的改善自住，尤其是未來(lái)有大家庭的話(huà)，可能相對(duì)局促，一般的建議是趁著確實(shí)還沒(méi)有暴漲的行情下，有房可買(mǎi)的當(dāng)前，盡量買(mǎi)一套一步到位的核心資產(chǎn)，后面用來(lái)抵抗洪水沖擊，都是更具有穩(wěn)健性的。

關(guān)鍵是如果你不賣(mài)的話(huà)，預(yù)算可能是200萬(wàn)級(jí)別，這個(gè)放在整個(gè)成都，也是高不成低不就的感覺(jué)，要么重復(fù)布局南門(mén)類(lèi)似朗基的剛需盤(pán)，要么就容易入坑到一些次級(jí)板塊的偽改善新房，或者又去看其他區(qū)域的二手房？我看不懂這種無(wú)意義的操作。

真正最好的，就是認(rèn)真審視大環(huán)境，一步到位上車(chē)一套真正優(yōu)質(zhì)的房源，未來(lái)大家庭自住，孩子讀書(shū)或者兼顧到上班通勤，都是沒(méi)問(wèn)題的。而且現(xiàn)在你首付現(xiàn)金流都還挺充足，所以即便先買(mǎi)后賣(mài)，都可以沖抵很多風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在回來(lái)看買(mǎi)法，第一個(gè)是光華云鏡，148戶(hù)型表現(xiàn)一般吧，早先我也看過(guò)這個(gè)盤(pán)，確實(shí)可以在客廳隔一間客房書(shū)房出來(lái)，但是采光面就很差，算是一個(gè)bug，另外考慮到得房率也不高，整體相對(duì)局促，所以前段時(shí)間賣(mài)得不好。但現(xiàn)在風(fēng)口來(lái)了，而且價(jià)格到位，缺點(diǎn)都變優(yōu)點(diǎn)了。如果模擬下未來(lái)的價(jià)值增長(zhǎng)的話(huà)，我覺(jué)得還是不錯(cuò)的一個(gè)買(mǎi)法，但關(guān)鍵是你說(shuō)的特殊樓層有多特殊呢？假設(shè)是遮擋嚴(yán)重，很低的樓層或者頂樓的話(huà)，那么這種我寧愿持幣觀望不買(mǎi)，畢竟也是近400萬(wàn)的房子了，不能當(dāng)兒戲。

128的套三就只能是套三了，客廳不好隔斷了，按照365萬(wàn)的均價(jià)來(lái)算，單價(jià)達(dá)到了2.85萬(wàn)，屬實(shí)不低，而且套內(nèi)得房率只有84%，所以套內(nèi)單價(jià)是很高的，這種就純粹的是溢價(jià)盤(pán)了，超出了價(jià)值所在，不是很認(rèn)可這種買(mǎi)法。

然后第二個(gè)是中旅馥棠。143的套四也要500萬(wàn)嗎？這個(gè)價(jià)格屬實(shí)不低哦，即便按照很高的得房率來(lái)算，套內(nèi)的單價(jià)成本都是很高的，對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)屬性差一些，即便有商業(yè)地鐵加持，我想也難以趕上蔡橋北的高度，整體增值性不是很看好，主要是買(mǎi)入成本太高了。

第三個(gè)方向是國(guó)賓的三個(gè)盤(pán)，這幾個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，適合兩三百萬(wàn)的買(mǎi)法，超過(guò)350萬(wàn)都要打個(gè)問(wèn)號(hào)，畢竟板塊的學(xué)區(qū)是弱化的，然后能級(jí)的話(huà)，只能和二八、機(jī)投相類(lèi)似，還達(dá)不到青羊新城蔡橋這種四五百萬(wàn)的段位，或者說(shuō)武侯新城南的四五百萬(wàn)段位，更別說(shuō)南門(mén)的東門(mén)的一些核心板塊了。這幾個(gè)盤(pán)沒(méi)啥對(duì)比的價(jià)值，盡量以低（套內(nèi)）單價(jià)成本去推導(dǎo)為宜，整體不要把總價(jià)設(shè)定在了350萬(wàn)以上，除非你確實(shí)要嚴(yán)控預(yù)算，向下兼容。

第四個(gè)方向是溫江的光華樾府，直接pass，沒(méi)任何意義，不賣(mài)朗基單獨(dú)買(mǎi)入光華樾府都是錯(cuò)誤的，現(xiàn)階段不要亂買(mǎi)二圈層的這種所謂的改善盤(pán)，后面很容易站崗，不多解釋哈，主要是一不匹配你的實(shí)力預(yù)算，二不溫江本地的地緣改善家庭，所以匹配度很差。

現(xiàn)在總的來(lái)說(shuō)，不曉得你去看過(guò)建發(fā)書(shū)香云錦沒(méi)有，也是蔡橋北的一個(gè)改善盤(pán)，我估計(jì)你都去過(guò)了吧。這個(gè)盤(pán)我認(rèn)為雖然增值性沒(méi)有那么大（比如光華云鏡的148戶(hù)型，主要是單價(jià)太低了），但是卻是一個(gè)相對(duì)均衡的六邊形戰(zhàn)士，如果價(jià)格合適的話(huà)，不妨再去多對(duì)比看看，橫向了解下產(chǎn)品內(nèi)核。

建發(fā)書(shū)香云錦，假設(shè)430萬(wàn)能拿下143戶(hù)型的話(huà)，我反而覺(jué)得是一個(gè)比較穩(wěn)重的買(mǎi)法，它既有品牌（國(guó)企），又有地段（蔡橋核心區(qū)，城市界面好），既有產(chǎn)品力(得房率高，小區(qū)建筑辨識(shí)度高，板式T2套四，小區(qū)規(guī)模大），又有學(xué)區(qū)價(jià)值（泡桐樹(shù)、草堂分校，蔡橋板塊是公認(rèn)的除了青二青五以外的青羊另一個(gè)崛起的學(xué)區(qū)板塊）。

所以回來(lái)看，雖然它價(jià)格是高一點(diǎn)，但的確有高傲的資本，不然早就降價(jià)大甩賣(mài)了。如果你們預(yù)算寬裕一點(diǎn)的話(huà)，我覺(jué)得建發(fā)才是最好的買(mǎi)法？或者不考慮學(xué)區(qū)的話(huà)，蹲一手金牛茶花的保利花照天珺？也是一個(gè)非常適合改善自住生活和通勤的樓盤(pán)，參考這篇文章...（略）