先說個跌價舊聞

上周去看了寶山寶楊路站附近某小區(qū)

因為西側寶楊路站、南側就是寶龍廣場、又有學區(qū)加持，該小區(qū)是附近最抗跌小區(qū)之一

2022年這里一套54平小兩房成交價在310萬左右

今天同戶型同樓層的54平小兩房價格在195萬，這價格還能再談

同戶型房源2022年成交價?鏈家網

降價已經不是新聞了但各位可以算下這里面跌幅

全市二手價格距離高點平均跌幅在20%左右，寶楊路站這小區(qū)跌幅遠超這個

這小區(qū)并沒多特殊

特殊的是現在外環(huán)外大部分房子都會遇到這個問題

同時這個現狀還在愈演愈烈

如果各位去看外環(huán)外的掛牌和成交占比會發(fā)現一個神奇的矛盾走勢

就是外環(huán)外房源在掛牌占比在不斷走高的同時

它的成交占比卻不斷下滑

外環(huán)內&外、掛牌&成交占比走勢?兔博士

不客氣的說這是個不太好的信號

這背后市場方方面面呈現的畫面如果你細心去看已經發(fā)生了翻天覆地的變化

01

被沉默淹沒的外環(huán)外房東

賣房難是市場共識，但外環(huán)外賣房更難

很容易你就會找到給自己預留1年賣房周期的外環(huán)外房東

這些房東最直觀體感就是

怎么小區(qū)里掛出來這么多房子

我看了幾個外環(huán)外小區(qū)的掛牌率，開篇提到的小區(qū)它在鏈家全網掛牌是39套

全小區(qū)共1971戶，掛牌率接近2%

松江區(qū)松江新城站附近也有個抗跌小區(qū)，明x公寓

它在全網掛牌套數是21套，全小區(qū)824戶，掛牌率2.5%

這都什么程度呢，我們可以找個中環(huán)、大體量、高流速小區(qū)做對比

中遠兩灣城全網在掛房源149套，全小區(qū)共11861戶，掛牌率1.3%

請點擊放大，中遠兩灣城全網掛牌數據?房見

有對比你就有概念了，倒不是說隨便一個外環(huán)外小區(qū)掛牌率都高于外環(huán)內的

但相對而言外環(huán)外小區(qū)的掛牌率大概率要高于外環(huán)內

這也是為什么外環(huán)外房東體感會覺得：怎么比我五六年前掛牌多那么多

只是說你的鄰居們也都面臨同樣的問題，于是你的糾結和痛苦會麻木很多

高掛牌還不是問題，問題是這些房子的“吸引力”

同樣的我們還是圍繞開篇那個外環(huán)外小區(qū)，你去放大它的掛牌數據會發(fā)現很多問題

一套房源一個月內平均帶看量在1-5次

注意紅框里數據，xx一村房源平均帶看量?房見

這什么水平，我們還是去看看中遠兩灣城這個高流速小區(qū)的數據

這里一套房源一個月平均帶看量在10-16次

中遠兩灣城房源平均帶看量?房見

拿老破小對標中環(huán)中端盤有點勝之不武，但這里不需要贏什么，從他們的差距你可以看到一些不同

同樣的上文提到的松江區(qū)松江新城站附近抗跌小區(qū)明x公寓也是如此

它的一套房源一個月內平均帶看量也在1-2次頻率

明x公寓平均帶看量?房見

這也是外環(huán)外房東面臨的無聲困境，房源多、客戶少

最后導向的結果就是外環(huán)外掛牌價比外環(huán)內掛牌價更大的跌幅

看最后一行的掛牌價跌幅對比?兔博士

這還真不是一般人可以接受的

雖然房源多客戶少跌幅大所有反應都可以理解，但難以接受

還好鄰居們都是如此，這種落差感會少很多

02

留給外環(huán)外的客戶確實不多了

有些故事溯源起來的時候你會發(fā)現它是一個完美的閉環(huán)

就是當外環(huán)外的房子沒人看的時候，那客戶都去哪

首先正常置換需求里遵循的基本原則還是在的

就是置換到更核心區(qū)域

比如松江

松江老城的客戶置換到松江新城、松江新城置換到配套更成熟的松江大學城

松江大學城再置換到別墅區(qū)、或者去閔行區(qū)、徐家匯

這樣的置換鏈條存在于每個區(qū)每個環(huán)線，而他們的主線路就是更核心

有的剛需甚至“一步到位”，不是一步置換到位，而是干脆就上車內中環(huán)老破小

所以今年以來我們發(fā)現鏈家一個很有趣的數據

就是“老小”房源成交占比不降反升

老小房源限定為小于70平米且樓齡大于20年的房源?上海鏈家

其次外環(huán)外客戶分流厲害的地方，當屬新房

開篇提到的寶楊路站附近的小區(qū)，業(yè)主掛牌的同時也在看新房

寶山目前在售的新房里劉行的招商時代樂章自帶巨量商業(yè)

離1號線有點距離的中建山水雅境強大的基建能力放在建筑和公區(qū)建設之上簡直是降維存在

大華公園柏翠也是大華系三期后推出的最好的一塊地

松江的招商時代潮派就在泗涇站邊上、也同樣繼承招商的商業(yè)營造力

國貿海嶼佘山是體系內最高產品系，產品的細膩程度肉眼可見

華發(fā)海上都薈用周邊二手房的價格做了小區(qū)帶泳池的會所

...這樣的新房項目還有很多

不想說他們有多好，而是當購房者面對高不了多少價格的新房和周邊二手的時候

TA會毫不猶豫的選擇新房

6月22日9號線泗涇站旁招商時代潮派項目案場

種種維度來看對客戶而言選擇外環(huán)外理由變少了

03

連帶著你會發(fā)現外環(huán)外中介的日子都格外不好過

如果外環(huán)外房東日子不好過，那圍繞外環(huán)外房東做生意的中介境況可想而知

對比最明顯的就是開單量

去年松江某門店M級經紀人前六個月開了近3單，今年目前為止1單還沒

嘉定某門店普通經紀人去年小陽春每天都有帶看，1個月就開了兩單，今年小陽春他的帶看也很忙，但他發(fā)現下定的客戶變少

市場總單量變化不大，但市場行情吃緊的時候就容易產生跳單

不少購房者選擇跟機構中介看房，然后跟小中介成交

行情吃緊的時候也更容易看到惡性競爭

原本已經相對更低的中介費，現在還可以更低

我聽過外環(huán)外最極致的案例是原本1個點的中介費，現在只要0.5個點

有的老中介調侃說這是中介費的結構性下調

與此同時

市場成交的客單價也在變低，房價吃緊、客戶標的也在縮窄

兩者最后導致的結果就是傭金減少，人效產出變低

于是如果你最近跟中介有過交流會發(fā)現他們的考核標準變高了

這點外環(huán)外的中介體驗尤其深

因為即便是同樣的考核標準，外環(huán)外也更難完成

我問了松江新城某中介門店的考核標準

這里一個40人中介門店單月要完成160組帶看，什么概念

平均每人每周需要完成4組帶看

這個數字放在正常市場里應該在平均單人單周2組帶看

對于新人實習期內10000元業(yè)績的考核標準也提高到12000元

類似這樣門檻提高還有很多，也是中介機構在面對市場時的應激反應

所以這段時間也是我的中介朋友離職朋友圈、視頻發(fā)布最高頻的一段時間

朋友圈里他們感慨多年的從業(yè)經歷

朋友圈外他們面對的是無法養(yǎng)活自己的工資、不知道接下來做什么的迷茫

04

越來越喜歡跑市場，有時候確實比看數據來的真實具體

數據前端是掛牌占比和成交占比的剪刀差

背后是掛牌占比不斷推高的外環(huán)外房子，還有比外環(huán)內降幅更大的掛牌價

再細分點畫面會看到更為焦慮的外環(huán)外房東

以及不斷向外環(huán)內以及不斷被新房分化的購房者，還有生存線上掙扎的中介

有時候數據只是市場的一份體檢報告，是最后一環(huán)的總結

很多變化已經實實在在打在市場身上了

你通過身邊朋友的買賣房屋的親身經歷也能從中感受到今天所說的一切

前幾天廣州正式全面放開，很多人開始揣測接下來會是誰，有時候與其猜測不如實地去看看腳下的市場正在發(fā)生著些什么

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第6140篇原創(chuàng)文章