天津辦公樓市場以價換量激發(fā)流動性，零售市場依托假日消費(fèi)展現(xiàn)韌性

2025年6月25日，天津——2025年1-5月，天津在工業(yè)生產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資及服務(wù)業(yè)方面均保持了快速增長?！稗k公樓市場方面，甲級辦公樓市場供需關(guān)系有所改善，但整體租金持續(xù)下調(diào)，甲乙級價差縮小有望提升市場流動性?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。零售地產(chǎn)市場在節(jié)假日消費(fèi)帶動下釋放活力，政策紅利有望助力市場回暖。

辦公樓市場

存量搬遷持續(xù)作為市場需求主要來源。2025年上半年，天津全市凈吸納量較去年同期呈現(xiàn)小幅回暖趨勢。金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)作為穩(wěn)定的需求來源，在上半年保持相對較高的行業(yè)活躍度。此外，第三方辦公運(yùn)營商滿足了中小企業(yè)對于高效、靈活辦公環(huán)境的需求。上半年，某聯(lián)合辦公品牌在甲級辦公樓中租賃整層面積，進(jìn)一步印證該辦公模式在天津市場的接受度和增長潛力。

無新增供應(yīng)，全市空置面積緩慢去化。2025年上半年，天津辦公樓市場未錄得新增供應(yīng)入市，全市總體量為411萬平方米，其中甲級辦公樓總體量為152萬平方米。今年年內(nèi)預(yù)計迎來22萬平方米新項(xiàng)目入市，為市場帶來供應(yīng)壓力。受需求疲弱影響，全市空置率小幅下降0.2個百分點(diǎn)至31%。其中甲級市場“以價換量”策略效果顯著，空置率在連續(xù)上升兩個季度后下降0.6個百分點(diǎn)至35.3%。

低租金環(huán)境為租戶提供降本升級的窗口機(jī)會。天津辦公樓市場的凈有效租金同比下降5.4%，錄得70元/平方米/月。其中甲級辦公樓租金同比下降6.9%，至74元/平方米/月。近幾個季度，天津辦公樓市場經(jīng)歷普遍租金下調(diào)，在部分甲級項(xiàng)目業(yè)主持續(xù)大幅放價來吸引需求的背景下，甲乙級市場價差進(jìn)一步縮小。

市場租金的持續(xù)下調(diào)有望刺激流動性提升。全市新增需求疲弱的背景下，為吸引有限的租戶需求，辦公樓業(yè)主間價格博弈加劇，年內(nèi)租金預(yù)計持續(xù)下行。當(dāng)前甲級與乙級辦公樓項(xiàng)目間價差逐漸收窄，為追求降本增效的企業(yè)提供較為豐富的高品質(zhì)面積選擇，租戶的搬遷流動有望帶動整體市場活躍度的提升。

零售地產(chǎn)市場

節(jié)假日激發(fā)消費(fèi)市場活力，餐飲業(yè)態(tài)租賃需求穩(wěn)定釋放。2025年1-5月，天津市社會消費(fèi)品零售總額同比下降1.0%，整體消費(fèi)環(huán)境面臨較大挑戰(zhàn)。假日經(jīng)濟(jì)持續(xù)升溫，五一假期期間，天津全市25個重點(diǎn)商圈假日期間消費(fèi)同比增長超過30%，消費(fèi)活力充分釋放。

上半年，項(xiàng)目表現(xiàn)分化明顯，部分老舊項(xiàng)目出現(xiàn)大面積掉鋪。分業(yè)態(tài)來看，餐飲業(yè)態(tài)持續(xù)發(fā)力，約占全市新開店鋪的57%，中低端連鎖餐飲品牌、咖啡茶飲類品牌的租賃需求穩(wěn)定釋放。MANNER于上半年分別在大悅城和新業(yè)廣場開出兩家新店。

供應(yīng)壓力放緩，存量市場煥新。2025年上半年，全市未錄得新增供應(yīng)，存量改造主導(dǎo)的籌開項(xiàng)目持續(xù)積極推動預(yù)租進(jìn)展。全市空置率環(huán)比保持不變，同比下降0.8個百分點(diǎn)至12.2%。核心商圈部分標(biāo)桿項(xiàng)目完成消費(fèi)場景改造，通過打造二次元主題街區(qū)、寵物友好型消費(fèi)空間、快閃店鋪等業(yè)態(tài)，吸引Z世代及新興消費(fèi)群體，帶動客流量實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長。

租金仍處下行通道。得益于供應(yīng)競爭放緩，全市存量項(xiàng)目租金跌幅收窄。非核心區(qū)業(yè)主采取彈性定價策略，市場整體呈現(xiàn)筑底鞏固特征。天津優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均凈有效租金為280元/平方米/月，降幅同比收窄至3.9%。

政策紅利有望帶動市場需求回暖。中央超長期特別國債3,000億元支持消費(fèi)品以舊換新政策進(jìn)入落地周期，將推動零售業(yè)態(tài)加速創(chuàng)新、提升服務(wù)，進(jìn)而帶動市場復(fù)蘇。2025年天津市全市凈吸納量預(yù)計將較去年有明顯提升，但整體租金水平仍將處于下行通道，對于刺激零售物業(yè)市場的需求釋放，培育商業(yè)市場氛圍產(chǎn)生積極影響。