今天，中拍平臺(tái)上架了49套安置房競價(jià)拍賣。

這批安置房中既有六中集新校區(qū)學(xué)區(qū)房（森悅錦園），也有和商品房混合的安置房小區(qū)（府東御峯），還有不少近年新交付的安置房，類似鼎旺家園、望金佳苑、南秀嘉園。

其中鼎旺家園在今年5月底搖身一變，成了繡山中學(xué)的學(xué)區(qū)房，認(rèn)可度提升不少。

最終率先拍賣的15套森悅錦園，全部成交了，成交單價(jià)約1.64-2.46萬元/㎡，成交總價(jià)約168-293萬元，整體成交表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。

其他房源仍在拍賣中，后續(xù)成交結(jié)果會(huì)在評(píng)論區(qū)補(bǔ)充。

• 鼎旺家園、府東御峯（沁芳庭）、望金佳苑、南秀嘉園

下面我們一起先來看下森悅錦園的拍賣情況。

值得注意的是：

買方需承擔(dān)系統(tǒng)成交價(jià)的0.15%，上限最高10萬；還有買受人的競買保證金不沖抵成交款，待其按期與征遷項(xiàng)目實(shí)施單位簽訂《競價(jià)安置補(bǔ)充協(xié)議》并辦理結(jié)算后，保證金憑征遷項(xiàng)目實(shí)施單位許可后無息退還。

競買對(duì)象為：

溫州市鹿城區(qū)財(cái)政保障資金的征遷項(xiàng)目尚未使用完畢的房票使用人作為本次主要競買對(duì)象，D級(jí)危房解危待置換對(duì)象可參照?qǐng)?zhí)行。具體以各征遷項(xiàng)目實(shí)施單位提供的名單為準(zhǔn)。（競買對(duì)象須先經(jīng)征遷項(xiàng)目實(shí)施單位資格審核）。

01

森悅錦園

位于鹿城區(qū)廣化街道黃龍路與雙星路交匯處，挨著溫州市實(shí)驗(yàn)中學(xué)附屬小學(xué)，和周邊商品房的學(xué)區(qū)相同，在六中集新校區(qū)的施教區(qū)范圍內(nèi)。

小區(qū)共5幢，面積段為75-153㎡，已經(jīng)于2023年12月交付。從去年年底開始部分房源就可以辦產(chǎn)證。

本次拍賣的房源共計(jì)15套房源，分別位于3、5、6幢，其中3幢房源共7套，5幢房源共3套，7幢房源共5套。

這批房源內(nèi)部都是毛坯狀態(tài)。

這15套房源的面積段在76-153㎡，樓層多為低樓層、特殊樓層，部分為常規(guī)樓層，起始總價(jià)約116-238萬元，起拍單價(jià)約1.37-1.89萬元/㎡，最終全部成交，成交總價(jià)約168-293萬元，成交單價(jià)約1.64-2.46萬元/㎡，溢價(jià)率在6-52%，熱度非常高。

在此次拍賣之前，2024年11月、2025年3月和2025年5月，也曾拍賣過森悅錦園的房源，前3次拍賣的價(jià)格、熱度都比這次拍賣的熱度略低一些。

去年11月，森悅錦園當(dāng)時(shí)拍賣了40套房源，建面約75-139㎡，起價(jià)約1.4-1.7萬元/㎡，最終成交價(jià)在1.7-2.3萬元/㎡，溢價(jià)率普遍在30%，熱度很高。

今年3月，森悅錦園有20套房源拍賣成交，面積段在75-153㎡，最終成交價(jià)也很亮眼，成交總價(jià)約140-254萬元，成交單價(jià)在1.54-2.05萬元/㎡，除了個(gè)別房源，溢價(jià)率普遍在10-20%，熱度相對(duì)低些。

今年5月，這15套房源的面積段在76-153㎡，起始總價(jià)約140-240萬元，起拍單價(jià)約1.38-1.89萬元/㎡，最終成交總價(jià)約160-308萬元，成交單價(jià)約1.71-2.66萬元/㎡，溢價(jià)率多在20-30%，溢價(jià)率在50-60%也有5套，熱度也非常高。

02

鼎旺家園

位于鹿城區(qū)市府路與新城大道交匯西側(cè)，是中建國際代建安置房，在2023年5月交付。

原本，該小區(qū)的核心賣點(diǎn)在于優(yōu)秀的區(qū)位條件和次新房小區(qū)。

但5月底，溫州市繡山中學(xué)公布了施教區(qū)，而鼎旺家園剛好就在施教區(qū)范圍內(nèi)，直接變成了潛力十足的新興學(xué)區(qū)房。

今年4、5月曾先后拍賣過17套和5套房源，成交熱度差距較大。

其中5月的拍賣，剛好在學(xué)區(qū)公布后拍賣，成交情況相當(dāng)熱鬧，價(jià)格表現(xiàn)也相當(dāng)不錯(cuò)，尤其成交情況比4月的拍賣情況要好很多，價(jià)格更是有了明顯的上漲。

5月拍賣的房源，建面約97-174㎡，起拍單價(jià)約1萬元/㎡上下，最終成交單價(jià)在1.25-1.39萬元/㎡，成交總價(jià)約160-217萬元，溢價(jià)率在14-35%。

而今年4月，鼎旺家園拍賣了17套，面積段約97-154㎡，起始毛坯總價(jià)約99-179萬元，起始單價(jià)約0.9-1.14萬元/㎡。當(dāng)時(shí)最終僅成交了7套，成交總價(jià)約103-154萬元，成交單價(jià)約0.94-1.04萬元/㎡。

03

沁芳庭（府東御峯）

位于鹿城區(qū)府東路與黎明東路交匯西南處。

今年5月，也曾拍賣過該小區(qū)的房源，這批房源以高樓層居多，面積段在157-171㎡，起拍單價(jià)約1.19-1.24萬元/㎡。

最終全部成交了，成交總價(jià)約231-241萬元，成交單價(jià)約1.47-1.54萬元/㎡。

今年3月31日，府東御峯拍賣了18套房源，面積段多在157-173㎡，起拍單價(jià)約0.9-1.2萬元/㎡。最終僅成交了6套房源，流拍了12套房源，成交總價(jià)約172-218萬元，成交單價(jià)約1.07-1.26萬元/㎡。

04

望金佳苑、南秀嘉園

望金佳苑位于鹿城區(qū)德政東路與里垟南路交匯處東側(cè)。

南秀嘉園位于鹿城區(qū)甲里路與葡萄路交匯處西南側(cè)。

小結(jié)

最近一段時(shí)間，安置房拍賣情況越發(fā)熱鬧，附帶優(yōu)質(zhì)教育資源或位置較為核心或周邊配套較為齊全的新安置房小區(qū)，能直接反映到價(jià)格和成交量上。

而且近幾次購房的群體，除了拆遷安置戶自用，還有部分安置戶直接通過中介，提前銷售，代替二手買方參與競拍，也有部分是炒客想來抄個(gè)底，這些多種多樣購房的心態(tài)也助推了拍賣價(jià)格進(jìn)一步攀升。

今天森悅錦園（毛坯）房源的拍賣情況進(jìn)一步證明了，該小區(qū)的學(xué)區(qū)屬性還在加強(qiáng)。

小面積75㎡的成交單價(jià)來了2.4-2.5萬元/㎡，大面積120-150㎡房源單價(jià)難以突破2萬元，普遍在1.7-1.9萬元/㎡，盡管如此，最終成交價(jià)也比周邊新建的安置房小區(qū)的價(jià)格高了至少7000+元/㎡。

這種表現(xiàn)在學(xué)區(qū)房市場上已經(jīng)是相當(dāng)不錯(cuò)的表現(xiàn)了，市區(qū)絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)房早就在市場下行+招生預(yù)警的沖擊之下，價(jià)格已經(jīng)跌的幾乎沒有了學(xué)區(qū)溢價(jià)。

只不過，這種學(xué)區(qū)溢價(jià)帶來的成交情況還能堅(jiān)持多久呢？六中集新校區(qū)是2023年開始招生，今年剛招了第三屆，也就是說明年才會(huì)有中考成績出爐，那時(shí)才是這一帶房源價(jià)格最關(guān)鍵的分水嶺。

哪怕中考成績明面上無法公開，但私底下或多或少會(huì)傳出來一些，同時(shí)口碑的傳播也無法禁止，就像剛禁止公布中考成績那一年，十二中就依靠民間、超廣的宣傳力度，一戰(zhàn)成名。

明年就是六中集新校區(qū)的揭幕戰(zhàn)了，近些年六中集新學(xué)區(qū)房的市場表現(xiàn)到底是學(xué)區(qū)房輝煌過后的余暉，還是初生的朝陽呢？到時(shí)候就會(huì)有分曉了！

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