地下空間不僅是通行的通道，更是一座城市消費(fèi)活力的新戰(zhàn)場(chǎng)。日均400萬(wàn)客流穿梭的西安地鐵，正迎來(lái)一場(chǎng)商業(yè)革命。

港鐵首入西安

地鐵商業(yè)迎來(lái)“破局者”

2025年6月，陜西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局的一紙公示引發(fā)行業(yè)震動(dòng)：港鐵中國(guó)商業(yè)管理第一控股有限公司與西安市地鐵資源開(kāi)發(fā)有限公司簽署協(xié)議，共同組建一家持股比例為51%：49%的合營(yíng)企業(yè)，主攻西安市中小型零售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

這是繼2020年成都、2024年鄭州之后，港鐵在內(nèi)地布局的第三座地鐵商業(yè)樞紐城市。而西安地鐵日均400多萬(wàn)人次客流量，位居全國(guó)第11位的線網(wǎng)規(guī)模，為這場(chǎng)合作提供了廣闊的想象空間。

01戰(zhàn)略落子，兩年布局終落地

此次合作并非突然而至。早在2023年3月31日，西安市“一把手”就曾會(huì)見(jiàn)港鐵公司行政總裁金澤培一行。雙方圍繞“提升軌道交通互聯(lián)互通水平”深入交流，明確將在“軌道交通項(xiàng)目投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等方面開(kāi)展務(wù)實(shí)合作”。

會(huì)見(jiàn)后，陜西軌道交通集團(tuán)與港鐵簽署戰(zhàn)略合作意向書(shū)，為今日的合資企業(yè)埋下伏筆。兩年磨一劍，港鐵終于將其標(biāo)志性的車(chē)站商業(yè)開(kāi)發(fā)模式帶入西北重鎮(zhèn)。

根據(jù)公示信息，新設(shè)立的合營(yíng)企業(yè)將聚焦于“中小型零售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)”。這一戰(zhàn)略定位既規(guī)避了大型物業(yè)開(kāi)發(fā)的政策復(fù)雜性，又直擊西安地鐵商業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)——覆蓋范圍低、業(yè)態(tài)單一，部分站點(diǎn)商業(yè)街甚至因運(yùn)營(yíng)不善整體關(guān)閉。

02盈利密碼，港鐵的TOD模式之道

港鐵公司自1996年實(shí)現(xiàn)盈利，是全球少數(shù)能持續(xù)盈利的地鐵運(yùn)營(yíng)商。其成功秘訣在于獨(dú)創(chuàng)的“軌道交通+物業(yè)/社區(qū)”TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)）模式。

在寸土寸金的香港，港鐵通過(guò)地鐵建設(shè)帶動(dòng)土地升值，再聯(lián)合開(kāi)發(fā)商建設(shè)上蓋物業(yè)，最終以物業(yè)利潤(rùn)反哺軌道交通運(yùn)營(yíng)。德福廣場(chǎng)、日出康城、國(guó)際金融中心等知名項(xiàng)目，都是這一模式的代表作。

2024年財(cái)報(bào)揭示，物業(yè)板塊貢獻(xiàn)港鐵65%的總利潤(rùn)，遠(yuǎn)超客運(yùn)業(yè)務(wù)。同時(shí)，其車(chē)站商務(wù)也表現(xiàn)亮眼：在港運(yùn)營(yíng)的1570間商鋪創(chuàng)造36.16億港元零售租金收入，相當(dāng)于日均進(jìn)賬近千萬(wàn)元。

03內(nèi)地?cái)U(kuò)張，從成都到西安的商業(yè)版圖

西安并非港鐵在內(nèi)地的首站。2020年，港鐵與成都地鐵合資成立蓉港商業(yè)發(fā)展有限公司，開(kāi)創(chuàng)內(nèi)地軌道商業(yè)合作先河。至今，該公司已在成都15條線路、270余座車(chē)站引入41個(gè)商業(yè)品牌，業(yè)態(tài)種類(lèi)增加80%，形成成熟的“成都模式”。

2024年10月，港鐵復(fù)制這一模式，與鄭州地鐵成立合資公司。今年1月，首批“豫盒”商鋪在鄭州地鐵站點(diǎn)亮相，涵蓋飲品、烘焙、便利店等業(yè)態(tài)。

港鐵中國(guó)高層曾明確表示，應(yīng)中央發(fā)展消費(fèi)新模式的號(hào)召，公司已在成都、鄭州、西安探索“以存量發(fā)展促進(jìn)消費(fèi)的車(chē)站商業(yè)模式”。2024年年報(bào)更明確指出，正在西安、廣州“探索車(chē)站商務(wù)發(fā)展機(jī)遇”。

04西安需求，地鐵商業(yè)升級(jí)的迫切性

西安地鐵商業(yè)現(xiàn)狀與城市地位并不匹配。雖然已在行政中心、北大街、魚(yú)化寨等站點(diǎn)打造商業(yè)街，引入快餐、茶咖等業(yè)態(tài)，但運(yùn)營(yíng)狀況參差不齊。大唐芙蓉園等站點(diǎn)商業(yè)街客流稀少，甚至出現(xiàn)整體關(guān)閉區(qū)域。

2024年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，西安市軌道交通集團(tuán)虧損5.26億元，較上年由盈轉(zhuǎn)虧。盡管獲得23.33億元政府補(bǔ)貼，但較2023年減少8.49億元，凸顯出對(duì)財(cái)政補(bǔ)貼的深度依賴。

西安市政府在2024年8月對(duì)政協(xié)提案的復(fù)函中坦承：“加強(qiáng)與專(zhuān)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司合作”的建議與我市地鐵商業(yè)發(fā)展理念“高度契合”，并透露“市軌道集團(tuán)與港鐵公司達(dá)成戰(zhàn)略合作”，共同組建合資公司開(kāi)展車(chē)站商業(yè)和TOD項(xiàng)目合作。

05未來(lái)圖景，車(chē)站商業(yè)的變革之路

借鑒成都、鄭州經(jīng)驗(yàn)，西安可能對(duì)大客流車(chē)站進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)。在行政中心、北大街等樞紐站增加“商業(yè)盒子”，打造品牌化商業(yè)空間。市民呼聲較高的便利店、飲品鋪等便民業(yè)態(tài)有望率先落地。

更深層次的變革可能在TOD開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。西安已確立“軌道+物業(yè)+社區(qū)”發(fā)展思路，并將其寫(xiě)入《西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》，預(yù)示西安地鐵空間利用的未來(lái)方向。目前開(kāi)發(fā)的9個(gè)TOD項(xiàng)目中，魚(yú)化寨“山海境”、草灘停車(chē)場(chǎng)“江語(yǔ)云庭”已開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，雁鳴湖站旁，“雁鳴·星河薈”商業(yè)體與地鐵站廳相連，多棟保障性租賃住房矗立其上。

正在進(jìn)行的張家堡片區(qū)城市更新可能成為首個(gè)示范項(xiàng)目。規(guī)劃中的環(huán)島西南、東南地塊將建設(shè)超6000平方米商業(yè)空間，與地鐵出入口無(wú)縫銜接。若由港鐵參與運(yùn)營(yíng)，將展現(xiàn)其“站城一體化”理念的實(shí)踐價(jià)值。

06挑戰(zhàn)猶存，水土不服的隱憂

港鐵的TOD模式在內(nèi)地推廣并非一帆風(fēng)順。分析人士指出三大挑戰(zhàn)：

土地政策差異——內(nèi)地采用土地使用權(quán)招拍掛制度，港鐵拿地面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)； 消費(fèi)習(xí)慣不同——香港人口密度高、電商沖擊小，而內(nèi)地消費(fèi)者更注重體驗(yàn)式消費(fèi)； 商業(yè)環(huán)境變化——傳統(tǒng)百貨模式式微，需增加餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)比重。

港鐵在內(nèi)地的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量也遠(yuǎn)低于香港。除北京銀座MALL和深圳天頌項(xiàng)目外，其曾于2017年出售天津北運(yùn)河站的待開(kāi)發(fā)商場(chǎng)。西安項(xiàng)目能否避免重蹈覆轍，關(guān)鍵在于能否實(shí)現(xiàn)“全球經(jīng)驗(yàn)與本地需求”的有機(jī)融合。

蓉港公司打造“四季嘟成”商業(yè)中島

結(jié)尾

隨著港鐵商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的注入，行政中心站連接熙地港、大融城的通道，余家寨站直通四海唐人街的出口，將不再是孤立案例。當(dāng)便利店、早餐車(chē)、咖啡鋪漸次點(diǎn)亮地下空間，日均400萬(wàn)人次的客流將轉(zhuǎn)化為消費(fèi)增量，為長(zhǎng)期虧損的地鐵運(yùn)營(yíng)注入自我造血功能。

正如港鐵行政總裁金澤培所言：探索“以存量發(fā)展促進(jìn)消費(fèi)的車(chē)站商業(yè)模式”，將為軌道交通可持續(xù)發(fā)展提供新思路。西北首條直通香港的高鐵去年初已開(kāi)通，如今港鐵又落子西安，兩座城市的“軌道聯(lián)結(jié)”正從物理通道延伸至商業(yè)基因。

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