回顧過去十年，城市電梯住宅一度被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和身份地位的象征。許多中產(chǎn)家庭不惜傾盡積蓄，甚至背負長達二三十年的沉重房貸，也要在城市核心區(qū)域購置一套電梯房。這種消費行為既反映了當時居民對改善居住條件的強烈需求，也體現(xiàn)了社會普遍存在的攀比心理。然而，隨著時間推移，這些曾經(jīng)備受追捧的高層住宅正面臨嚴峻挑戰(zhàn)。市場數(shù)據(jù)顯示，當前高層電梯住宅不僅成交周期顯著延長，價格也較歷史高點普遍下跌超過30%，且下行趨勢仍在持續(xù)。

這一市場變化印證了著名企業(yè)家曹德旺在2018年提出的警示。當時正值房地產(chǎn)市場繁榮期，曹德旺卻很直接地說出一句非常有見地的話："房子的實質(zhì)其實就是一堆鋼筋混凝土綜合出來的產(chǎn)物，而其價值最終會回歸"。

而且他當時還建議持有多套房產(chǎn)的個人或家庭要及時處置這些多余的房產(chǎn)，否則可能面臨既無法出售又難以出租的困境。在當時市場狂熱的環(huán)境下，這番言論被多數(shù)人視為危言聳聽。然而，自2022年以來，中國房地產(chǎn)市場確實進入了"量價齊跌"的調(diào)整周期，驗證了曹德旺的前瞻性判斷。深入分析當前電梯住宅市場遇冷的原因，可以從三個維度進行探討：

01 電梯房的公攤面積過大

從經(jīng)濟角度考量，電梯房過高的公攤面積已經(jīng)成為制約其市場競爭力的首要因素?，F(xiàn)代高層住宅的公攤系數(shù)普遍維持在25%-30%的區(qū)間，部分項目甚至可能突破這一上限。以一套建筑面積100平方米的住宅為例，購房者實際獲得的套內(nèi)使用面積僅70-75平方米。這種現(xiàn)象源于開發(fā)商將電梯井、設備間、公共走廊，等必要公共空間的建筑面積全部分攤至業(yè)主名下。

這種分攤機制直接導致購房者需要為無法實際占用的空間支付高昂成本，按照當前市場均價計算，這部分額外支出往往達到數(shù)十萬元之巨。更值得關注的是，在后續(xù)居住過程中，業(yè)主仍需持續(xù)為這些公攤面積繳納物業(yè)管理費、供暖費等固定支出。這種長期的經(jīng)濟負擔與使用權益的不對等，使得越來越多的理性購房者開始重新評估電梯房的性價比。相比之下，多層住宅通常能將公攤系數(shù)控制在15%以內(nèi)，這種顯著的成本優(yōu)勢正在改變消費者的購房決策。

02 電梯房出行不方便

許多居住在高層住宅的居民反映，日常出行需要提前至少15分鐘做準備。造成這一現(xiàn)象的主要原因在于高層電梯系統(tǒng)的運行效率問題。隨著建筑使用年限的增加，電梯設備不可避免地需要進行定期檢修和維護。

當部分電梯處于檢修狀態(tài)時，剩余電梯的運行壓力就會顯著增加。以典型的高層住宅為例，一棟二三十層的建筑，每層通常設計有4-6戶居民，這意味著整棟樓的住戶數(shù)量可能達到上百戶。即便配置了兩部電梯同時運行，在早晚高峰時段，電梯的運載能力仍然難以滿足如此龐大的客流需求。

特別是在電梯突發(fā)故障或上下班高峰期，等待電梯的時間可能長達數(shù)十分鐘，嚴重影響了居民的出行效率和生活節(jié)奏。更令人困擾的是，隨著建筑老化，電梯故障率會逐漸上升，維修周期也會相應延長，這使得出行不便的問題愈發(fā)突出。

03 安全問題成隱患

高層住宅在應對突發(fā)災難時的脆弱性日益顯現(xiàn)。當火災、地震等緊急情況發(fā)生時，電梯系統(tǒng)會立即停止運行，這是出于安全考慮的標準操作程序。然而，這一安全措施卻帶來了新的問題：消防云梯的救援高度通常只能達到17層左右，這意味著更高樓層的居民只能通過樓梯進行疏散。

在恐慌和緊張的狀態(tài)下，從二三十層的高樓通過樓梯逃生，不僅耗費大量體力，還可能在擁擠的樓道中發(fā)生踩踏等次生災害。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，高層建筑在緊急情況下的疏散時間要遠遠超過低層建筑，這直接影響了救援的成功率。

相比之下，多層住宅的居民在遇到類似緊急情況時，能夠更快地通過樓梯到達安全區(qū)域，大大提高了獲救的可能性。除了自然災害，電梯房在治安防范、高空墜物等方面也存在更多安全隱患，這些因素共同構成了購房者對電梯房安全性的擔憂。

04 二三十層的電梯房最終的結(jié)局會怎樣？

從當前的城市發(fā)展實踐來看，二三十層的電梯房的最終結(jié)局往往不容樂觀。需要明確的是，高層電梯住宅一旦進入老化階段，其改造和更新的難度將遠超普通低層建筑。主要原因在于，這類建筑通常容納了上百戶居民，拆遷重建的成本極其高昂。地方在進行城市規(guī)劃時，往往會優(yōu)先考慮經(jīng)濟效益，因此很少會將老舊高層住宅納入拆遷范圍。

在這種情況下，老舊電梯住宅的維護只能依靠小規(guī)模的修繕來勉強維持。隨著時間的推移，建筑本體的各項設施都會出現(xiàn)不同程度的老化問題。電梯、水電管線、外墻等關鍵部位的維修費用會不斷攀升。雖然住宅小區(qū)在建設初期都會設立維修基金，但面對持續(xù)增加的維修需求，這筆資金很快就會消耗殆盡。當維修基金用完后，所有維修費用就需要由住戶共同承擔。

這就引發(fā)了一個嚴重的問題。對于經(jīng)濟條件較好的住戶來說，他們既不愿意承擔高昂的維修費用，也不愿意繼續(xù)居住在日益破舊的住宅中。這些住戶往往會選擇搬離，轉(zhuǎn)而購置新建住宅。隨著高素質(zhì)住戶的流失，老舊高層住宅的居住環(huán)境會進一步惡化。最終，這些建筑中只剩下無力搬遷的低收入群體，以及追求廉價租金的外來租客。

而這種人口結(jié)構的變化又會進一步導致多方面的問題。一個是物業(yè)費的收繳率會持續(xù)下降，進一步加劇維修資金的短缺。二個是缺乏有效管理的老舊住宅會面臨公共設施損壞、環(huán)境衛(wèi)生惡化等問題。更嚴重的是，這種居住環(huán)境的惡化會形成惡性循環(huán)，加速社區(qū)的整體衰落。這些建筑最終往往淪為城市中的貧民窟，不僅影響城市形象，更會帶來一系列社會問題。因此，如何妥善處理老舊高層住宅的更新改造，已經(jīng)成為城市規(guī)劃者必須面對的重要課題。

總的來說，電梯房從"寵兒"到"棄兒"的轉(zhuǎn)變，是市場需求、安全考量、使用成本等多種因素共同作用的結(jié)果。這一現(xiàn)象提醒我們，在追求城市空間利用效率的同時，必須充分考慮居住的舒適性、安全性和可持續(xù)性。

未來住宅市場的發(fā)展，可能會更加注重在建筑高度與居住質(zhì)量之間尋找平衡點，為居民提供更安全、更舒適、更可持續(xù)的居住選擇。這也為房地產(chǎn)開發(fā)商和城市規(guī)劃者提出了新的課題：如何在有限的城市空間內(nèi)，創(chuàng)造出既高效又宜居的住宅產(chǎn)品。