關(guān)注【盧律說(shuō)傳承】，用專(zhuān)業(yè)守護(hù)財(cái)富！

朋友圈看到一個(gè)做房產(chǎn)投資的朋友發(fā)了條消息：“2025年的房子，真的還能買(mǎi)嗎？”

下面一堆人評(píng)論，有人說(shuō)抄底機(jī)會(huì)來(lái)了，有人說(shuō)現(xiàn)在入場(chǎng)就是接盤(pán)俠。

這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化太快了，以前那套“買(mǎi)房就是賺錢(qián)”的邏輯，現(xiàn)在。。。怎么說(shuō)呢，風(fēng)險(xiǎn)真的挺大的。

共同富裕政策下的房?jī)r(jià)天花板

大家都知道，共同富裕是未來(lái)三十年不變的長(zhǎng)期國(guó)策。但是仔細(xì)想想，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)像過(guò)去十年、二十年那樣瘋漲，共同富裕這個(gè)目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)嗎？

答案很明顯：不可能。

要實(shí)現(xiàn)共同富裕，貧富差距肯定要降低。但房?jī)r(jià)不斷上漲，只會(huì)讓貧富差距越來(lái)越大。有房的人資產(chǎn)增值，沒(méi)房的人越來(lái)越買(mǎi)不起，這和共同富裕的目標(biāo)是背道而馳的。

所以說(shuō)，共同富裕和房?jī)r(jià)上漲，本質(zhì)上是相反的。未來(lái)要實(shí)現(xiàn)共同富裕，房?jī)r(jià)肯定要調(diào)整，只有把房?jī)r(jià)降下來(lái)，才能真正縮小貧富差距。

這個(gè)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，可以說(shuō)是最重要的。

房地產(chǎn)稅：不是會(huì)不會(huì)征，而是什么時(shí)候征

2021年，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作拉開(kāi)帷幕。2023年，據(jù)說(shuō)房地產(chǎn)稅立法暫緩。

但是暫緩不代表不征。

為什么要開(kāi)征房地產(chǎn)稅？我覺(jué)得有兩個(gè)核心原因：

第一，調(diào)節(jié)收入，實(shí)現(xiàn)共同富裕。 第二，補(bǔ)充地方財(cái)政收入。

尤其是第二點(diǎn)，這是最重要的。過(guò)去地方財(cái)政很多依賴(lài)土地出讓金，但這條路明顯不可持續(xù)。這幾年房地產(chǎn)發(fā)展不好，地方財(cái)政收入也非常困難，怎么補(bǔ)這個(gè)缺口？房地產(chǎn)稅就來(lái)了。

房地產(chǎn)稅有兩個(gè)特點(diǎn)：

• 它是財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)在哪里就在哪里繳稅，沒(méi)辦法像企業(yè)稅收那樣通過(guò)調(diào)整納稅地點(diǎn)去籌劃

• 它是地方稅，所有稅收收入都給地方，是地方獲得財(cái)政收入的重要來(lái)源

所以我個(gè)人覺(jué)得，房地產(chǎn)稅必征，而且稅負(fù)不會(huì)低。

那為什么會(huì)暫緩呢？

現(xiàn)在房地產(chǎn)行情不好，房東的神經(jīng)已經(jīng)非常敏感了。如果現(xiàn)在立馬開(kāi)征很高的房地產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)將是核彈級(jí)的影響，可能會(huì)引起踩踏，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴跌。

房地產(chǎn)目前還是支柱產(chǎn)業(yè)，這個(gè)泡沫不能破。只有等房地產(chǎn)平穩(wěn)著陸，這時(shí)候再開(kāi)征房地產(chǎn)稅，既可以調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)，又可以解決地方財(cái)政收入問(wèn)題。

而未來(lái)一旦開(kāi)征房地產(chǎn)稅，我覺(jué)得可能會(huì)引發(fā)下一輪房?jī)r(jià)的大幅下跌。

低出生率帶來(lái)的需求危機(jī)

過(guò)去三十年，房地產(chǎn)快速發(fā)展的核心因素在于人口紅利。60后、70后、80后，可以說(shuō)是房地產(chǎn)的主力軍。

但是往后十年、二十年，房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者是誰(shuí)？是90后、00后、10后。

問(wèn)題來(lái)了：

第一，低出生率導(dǎo)致人口紅利下降，未來(lái)沒(méi)有那么多人口，就沒(méi)有那么多買(mǎi)房需求。

第二，未來(lái)的90后、00后、10后，他們?nèi)狈繂幔坎蝗?。因?yàn)樗麄兊母改甘?0后、70后、80后，很多父母未來(lái)會(huì)將大量房子留給他們。他們是房二代，不缺房，也就減少了很多剛需。

第三，如果真的沒(méi)有房產(chǎn)的90后、00后、10后，根據(jù)現(xiàn)在年輕人的理念，他們一定會(huì)買(mǎi)房嗎？并不是。現(xiàn)在很多年輕人流行躺平，不愿意買(mǎi)房，而且未來(lái)會(huì)有很多經(jīng)濟(jì)適用房的選擇，未必要買(mǎi)商品房。

當(dāng)一個(gè)商品的供給不斷增加，但需求卻越來(lái)越少，這個(gè)商品未來(lái)還能像過(guò)去那樣大幅上漲嗎？

答案肯定是否定的。

其他風(fēng)險(xiǎn)：借名買(mǎi)房、房企倒閉、資產(chǎn)流動(dòng)性

除了上面三個(gè)大風(fēng)險(xiǎn)，還有一些風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注：

借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)：很多人為了規(guī)避限購(gòu)政策，用別人名字買(mǎi)房。但這種操作法律風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦出現(xiàn)糾紛，真正的房主可能面臨房財(cái)兩失的境地。

房企倒閉風(fēng)險(xiǎn)：這幾年房企暴雷的消息不斷，買(mǎi)了期房的業(yè)主可能面臨爛尾樓的風(fēng)險(xiǎn)。即使是現(xiàn)房，房企倒閉也可能影響后續(xù)的物業(yè)服務(wù)和維修。

資產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：房產(chǎn)雖然是資產(chǎn)，但變現(xiàn)能力相對(duì)較弱。如果急需資金，房產(chǎn)很難像股票那樣快速套現(xiàn)。

投資建議：剛需可以買(mǎi)，投資需謹(jǐn)慎

我想告訴大家一個(gè)觀點(diǎn)：

對(duì)剛需，無(wú)論漲跌都是要買(mǎi)的。尤其可能因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)，或者其他原因需要買(mǎi)房的，這個(gè)是剛需。

但對(duì)于投資者而言，如果想通過(guò)投資房產(chǎn)賺錢(qián)，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)，我個(gè)人覺(jué)得成本太高，房?jī)r(jià)已處于高位下滑區(qū)間，風(fēng)險(xiǎn)太大，未來(lái)走勢(shì)很難預(yù)測(cè)，非常容易導(dǎo)致高位接盤(pán)。

這個(gè)世界上有排隊(duì)發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)嗎？

所以，我們一定要注意房地產(chǎn)投資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

巴菲特曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，如果你不是職業(yè)投資者，如果你的資本不足以完全應(yīng)付經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩及蕭條，那么你就需要盡量合理資產(chǎn)配置，保本就是你的第一選擇。

任正非也提到過(guò)，未來(lái)十年應(yīng)該是一個(gè)非常痛苦的歷史時(shí)期，全球經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)衰退，我們要從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求利潤(rùn)和現(xiàn)金流，保證渡過(guò)未來(lái)三年的危機(jī)，要把活下來(lái)作為最主要綱領(lǐng)。

這么多名人、知名企業(yè)家，都認(rèn)為未來(lái)三年、甚至十年，要把安全性放在第一位。

如何從資產(chǎn)配置的角度來(lái)確保資金的安全性，是很多家庭應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

除了投資實(shí)物房產(chǎn)，我們還有個(gè)選擇，可以選擇投資金融“房產(chǎn)”。

投資實(shí)物房產(chǎn)，首先有很高的門(mén)檻，首付比例15%到25%，而投資金融“房產(chǎn)”，也就是投保人壽保單，首期保費(fèi)比較低，可以免于大筆資金的占用。

如果投資實(shí)物房產(chǎn)，每個(gè)月只能月供，還有高額的貸款利息，并且會(huì)不斷波動(dòng)。但如果投資像保單之類(lèi)金融房產(chǎn)，選擇月供、年供都可以，費(fèi)用是恒定的，可以免息分期付款。

而且，針對(duì)人壽保單的收益，是暫不征稅的，是合理合法的籌劃稅收方法。

投資實(shí)物房產(chǎn)會(huì)有很多成本費(fèi)用，比如裝修、物業(yè)管理費(fèi)、水電，但投資金融房產(chǎn)沒(méi)有任何成本，可以節(jié)約費(fèi)用。

如果投資實(shí)物房產(chǎn)，可能會(huì)遭受自然災(zāi)害，造成損失，例如地震、火災(zāi)、水災(zāi)等。但是金融房產(chǎn)是一個(gè)不會(huì)塌掉的房子，沒(méi)有任何損失風(fēng)險(xiǎn)。

最重要的是，通過(guò)人壽保單可以持續(xù)獲得現(xiàn)金流，是個(gè)永不會(huì)斷租的房產(chǎn)。

租金可以根據(jù)時(shí)間的復(fù)利效應(yīng)，持續(xù)遞增，而且沒(méi)有任何麻煩。投資實(shí)物房產(chǎn)未來(lái)還要考慮折舊問(wèn)題，包括使用年限問(wèn)題，但金融房產(chǎn)投資時(shí)限是終身的，而且逐年遞增，越久越值錢(qián)。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，真的需要大家認(rèn)真考慮。別等到高位接盤(pán)了，才后悔莫及。

關(guān)注【盧律說(shuō)傳承】，用專(zhuān)業(yè)守護(hù)財(cái)富！