科技企業(yè)在北京辦公樓市場(chǎng)表現(xiàn)突出；倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)搬遷活躍度提升

北京，2025年7月10日——上半年，北京全市地區(qū)生產(chǎn)總值保持較快增長(zhǎng)，宏觀政策協(xié)同發(fā)力推動(dòng)市場(chǎng)需求潛力逐步釋放。“在辦公樓市場(chǎng)，科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對(duì)突出，整合與擴(kuò)張等租賃行為帶動(dòng)市場(chǎng)流動(dòng)性提升?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示：“北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷螺旋式下降的緩沖期，整體租金表現(xiàn)仍面臨較大挑戰(zhàn)，但流動(dòng)性的改善對(duì)于提振市場(chǎng)信心及夯實(shí)修復(fù)基礎(chǔ)將起到重要作用?！?/p>

2025年第二季度，北京辦公樓市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，整體帶看量有所回落，租金降幅有所收窄。在投資市場(chǎng)，內(nèi)資買家對(duì)北京市場(chǎng)上零售、辦公類資產(chǎn)熱度不減。零售地產(chǎn)市場(chǎng)迎來季度供應(yīng)高峰，專注于情緒價(jià)值的垂類品牌帶來新的消費(fèi)熱點(diǎn)。工業(yè)物流市場(chǎng)，隨著平谷子市場(chǎng)大量高性價(jià)比項(xiàng)目投入市場(chǎng)，市場(chǎng)進(jìn)入換租活躍期，季度內(nèi)物流地產(chǎn)租戶搬遷升級(jí)活動(dòng)呈上升趨勢(shì)。高端酒店市場(chǎng)在2025年上半年表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量均有顯著增長(zhǎng)，寬松的信貸政策有望延續(xù)這一趨勢(shì)。

甲級(jí)辦公樓

辦公樓|2025年第二季度

空置率|12.0%

新增供應(yīng)|0平方米

租金變化|環(huán)比下降4.0%

二季度全市整體帶看量與年初相比有所回落。在當(dāng)前市場(chǎng)新租需求疲弱的環(huán)境下，業(yè)主積極挽留樓內(nèi)優(yōu)質(zhì)客戶。目前業(yè)主為租戶續(xù)租提供了更為靈活的租金折扣及免租期，部分業(yè)主還通過在續(xù)約合同中附加免費(fèi)車位等條款以吸引租戶原址續(xù)租。2025年二季度，科技企業(yè)租賃表現(xiàn)相對(duì)突出，主要體現(xiàn)為互聯(lián)網(wǎng)大廠在中關(guān)村區(qū)域的整合與擴(kuò)張行為。此外，中小型內(nèi)資律所持續(xù)作為城市東部泛CBD區(qū)域穩(wěn)定的租賃需求來源，但租賃勢(shì)頭較先前有所放緩。

全市空置率基本維穩(wěn)。來自互聯(lián)網(wǎng)大廠的擴(kuò)張需求貢獻(xiàn)了二季度凈吸納量的70%，除此之外的市場(chǎng)增量需求較為有限。2025年二季度，整體甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至12.0%，主要得益于中關(guān)村及麗澤的大面積租賃成交。值得注意的是，全市非續(xù)租成交大部分源于項(xiàng)目之間搬遷，對(duì)整體空置面積的去化影響甚微。

甲級(jí)辦公樓平均租金降幅收窄。全市租金延續(xù)了前幾個(gè)季度的下行趨勢(shì)，環(huán)比下降4.0%，同比下降16.8%。在全市大部分區(qū)域租金持續(xù)大幅下行的環(huán)境中，中關(guān)村租賃市場(chǎng)受科技行業(yè)租戶支撐，部分高入駐率項(xiàng)目租金已基本止跌?！皩?duì)于2025年的租金走勢(shì)，我們維持年度降幅14.8%的預(yù)測(cè)?！?strong>仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“由于預(yù)計(jì)整體租金將在年內(nèi)持續(xù)下探，這一低租金階段有望吸引租戶以合理成本搬遷至更優(yōu)質(zhì)的辦公空間。隨著續(xù)租條款更為靈活，業(yè)主之間對(duì)搬遷租戶的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度預(yù)計(jì)加劇?！?/p>

投資

部分房企優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)周期性調(diào)整。2025年第二季度，遠(yuǎn)洋集團(tuán)將商業(yè)綜合體遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期的23%股權(quán)以3.22億元人民幣出售給日照鋼鐵。此次交易資金安排較為細(xì)致，其中2.35億元轉(zhuǎn)至項(xiàng)目公司，剩余資金將由日照鋼鐵支付給遠(yuǎn)洋集團(tuán)，緩解集團(tuán)債務(wù)壓力。此次交易完成后，日照鋼鐵對(duì)于遠(yuǎn)洋國(guó)際中心二期的持股比例將由65%增至88%，進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)該項(xiàng)目的控制。

北京投資市場(chǎng)近期以零售、辦公樓類資產(chǎn)交易為主，內(nèi)資買家成為主要參與者。值得關(guān)注的是，由太盟投資聯(lián)合騰訊、京東等企業(yè)組建了500億元人民幣的基金用于收購(gòu)萬達(dá)集團(tuán)出售的48座萬達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)包，萬達(dá)保留運(yùn)營(yíng)權(quán)，其中涉及的北京項(xiàng)目包含北京通州、石景山萬達(dá)廣場(chǎng)。辦公資產(chǎn)交易方面，上海新黃浦實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司以人民幣2.15億元收購(gòu)了位于北京市昌平區(qū)的硅谷SOHO-2號(hào)樓項(xiàng)目，建筑面積為21,759平方米；內(nèi)資游戲企業(yè)飛魚科技近期斥資5,030萬元收購(gòu)建外SOHO總建筑面積為1,770平方米的辦公單元。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“核心商圈優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值洼地效應(yīng)及企業(yè)自用需求持續(xù)釋放，正推動(dòng)核心資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入調(diào)整后的價(jià)值投資理性區(qū)間，長(zhǎng)期預(yù)計(jì)為市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)帶來優(yōu)化?！?/p>

優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)

零售地產(chǎn)|2025年第二季度

空置率|6.5%

新增供應(yīng)|356,500平方米

租金變化|環(huán)比下降1.9%

備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場(chǎng)。

垂類賽道、細(xì)小切口、單點(diǎn)突破的新銳品牌逆勢(shì)突圍。盡管北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速的持續(xù)放緩對(duì)整體零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍有影響，但投資于情緒價(jià)值并尋求消費(fèi)者真正需求的新品牌正在為零售市場(chǎng)注入新活力。在上半年奢侈品市場(chǎng)整體增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境下，超級(jí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帶來3,000平方米的二奢倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物超市，Giorgio Armani、Longchamp等多個(gè)時(shí)尚品牌跨界咖啡領(lǐng)域，老鋪黃金成為年輕人新寵，騎行品牌通過社群粘性帶來高客流和激發(fā)強(qiáng)消費(fèi)意愿，以及盲盒類潮玩品牌持續(xù)引發(fā)市場(chǎng)熱潮，這些都在引領(lǐng)消費(fèi)領(lǐng)域的新銳趨勢(shì)。

全年新增供應(yīng)集中于二季度交付。第二季度全市共有約36萬平方米的新增供應(yīng)于市區(qū)市場(chǎng)入市，約占全年新增供應(yīng)量的60%。中海大吉巷以接近滿租的開業(yè)率為二環(huán)內(nèi)帶來全新的合院式街區(qū)商業(yè)，中關(guān)村大融城西區(qū)以餐飲為主要特色并實(shí)現(xiàn)100%開業(yè)率，而主營(yíng)生活家居及消費(fèi)電子的兩個(gè)京東Mall項(xiàng)目開業(yè)率均達(dá)到90%。受到集中放量的影響，市區(qū)市場(chǎng)空置率環(huán)比上升至6.5%。

項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇，全市租金維持下降趨勢(shì)。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額5,607.2億元，累計(jì)同比下降3.1%，整體消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境仍面臨較大挑戰(zhàn)，帶動(dòng)二季度市區(qū)市場(chǎng)有效租金環(huán)比下降1.9%，同比降幅擴(kuò)大至4.4%。“核心市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目正通過積極優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)來提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此對(duì)租金漲幅持謹(jǐn)慎態(tài)度。郊區(qū)市場(chǎng)的項(xiàng)目分化表現(xiàn)將進(jìn)一步加劇?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示：“預(yù)計(jì)全年整體租金水平仍處于下行通道?！?/p>

工業(yè)物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)|2025年第二季度

空置率|29.6%

新增供應(yīng)|175,000平方米

租金變化|環(huán)比下降5.9%

物流地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高供應(yīng)周期。第二季度一個(gè)位于平谷子市場(chǎng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目投入使用，且上半年累計(jì)三個(gè)新項(xiàng)目均位于平谷子市場(chǎng)，新增倉(cāng)儲(chǔ)面積累計(jì)達(dá)到53.1萬平方米，2025年持續(xù)大體量項(xiàng)目入市開啟北京物流地產(chǎn)集中供應(yīng)序幕。

搬遷活動(dòng)主導(dǎo)租賃需求，平谷子市場(chǎng)吸引力提升。上半年低迷的商品零售消費(fèi)態(tài)勢(shì)，以及企業(yè)迫切的降本訴求，大幅抑制了倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)新租擴(kuò)租需求，租賃活動(dòng)以搬遷為主。受北京平谷子市場(chǎng)以及廊坊地區(qū)大量新入市高性價(jià)比項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的影響，一批位于北京近郊成熟子市場(chǎng)的電商、餐飲食品、商超日用品企業(yè)及其物流服務(wù)商逐步外遷至租金更低的平谷和廊坊地區(qū)，導(dǎo)致北京倉(cāng)儲(chǔ)凈吸納量未錄得顯著增長(zhǎng)。高供應(yīng)疊加低去化量，使得全市整體空置率環(huán)比上升4.4個(gè)百分點(diǎn)至29.6%。順義空港、京南大興、通州馬駒橋等傳統(tǒng)成熟物流子市場(chǎng)空置率均出現(xiàn)不同程度增長(zhǎng)，業(yè)主通過下調(diào)租金報(bào)價(jià)以提升租賃競(jìng)爭(zhēng)力，物流地產(chǎn)平均凈有效租金環(huán)比進(jìn)一步下降5.9%。

未來兩年全市倉(cāng)儲(chǔ)需求預(yù)計(jì)將溫和回升。預(yù)計(jì)2025年下半年，隨著租金走低，北京物流地產(chǎn)項(xiàng)目性價(jià)比持續(xù)提升，有望刺激一批倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)需求釋放。紀(jì)明表示：“平谷子市場(chǎng)正在與過去以低租金承接大量倉(cāng)儲(chǔ)需求外溢的廊坊和天津市場(chǎng)直面競(jìng)爭(zhēng)，未來有望帶動(dòng)部分租戶向北京回流。2025至2026年，全市倉(cāng)儲(chǔ)需求預(yù)計(jì)將溫和回升。”

酒店

2025年上半年，北京高端酒店市場(chǎng)表現(xiàn)整體承壓，較去年同期呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。受多重宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)因素疊加影響，客房收入、平均房?jī)r(jià)（ADR）等核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均面臨壓力。截至5月底，全市高端酒店平均入住率與2024年同期基本持平，平均房?jī)r(jià)同比下降逾5%，每間可出租客房收入（RevPAR）同比減少超過4%。不過，仍有部分酒店依托差異化定價(jià)策略及多渠道拓展舉措，成功實(shí)現(xiàn)局部逆勢(shì)增長(zhǎng)，使得每間可出租客房收入不降反升。

在市場(chǎng)需求端，游客消費(fèi)心態(tài)趨于理性，企業(yè)差旅預(yù)算持續(xù)收緊，加大了酒店對(duì)于渠道管理和需求預(yù)測(cè)的復(fù)雜度。在預(yù)算縮減的背景下，商務(wù)差旅需求及團(tuán)隊(duì)消費(fèi)需求兩大傳統(tǒng)細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，進(jìn)一步拉低平均房?jī)r(jià)。與此同時(shí)，軍工、外交等行業(yè)需求受政策與項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)，其平均房?jī)r(jià)貢獻(xiàn)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。休閑散客依然是酒店房?jī)r(jià)的支撐主力：海外游客占比持續(xù)攀升，尤其是來自美國(guó)、俄羅斯等地區(qū)的客源占比較高。同時(shí)，東南亞游客增速尤為顯著，且支付能力強(qiáng)，對(duì)推升平均房?jī)r(jià)起到重要作用，表現(xiàn)超出了預(yù)期。此外，部分酒店在在線旅游平臺(tái)（OTA）的聲譽(yù)管理與精準(zhǔn)數(shù)字廣告投放轉(zhuǎn)化成效突出，對(duì)客房收益增長(zhǎng)起到積極作用。

2025年上半年北京高端及以上酒店市場(chǎng)無新開業(yè)項(xiàng)目，新增供給進(jìn)入短暫的空白期。預(yù)計(jì)下半年將有3家新開業(yè)酒店陸續(xù)入市，新增客房總數(shù)達(dá)到667間，供應(yīng)量較2024年有所增長(zhǎng)。其中，北京通州皇冠假日酒店和北京三里屯工體福朋喜來登酒店預(yù)計(jì)于八月底開業(yè)，合計(jì)為市場(chǎng)帶來超過500間新增客房，進(jìn)一步豐富高端酒店市場(chǎng)格局。未來三年整體市場(chǎng)新增供給呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)。若相關(guān)項(xiàng)目順利落地，未來市場(chǎng)供給將持續(xù)釋放，呈現(xiàn)積極發(fā)展態(tài)勢(shì)。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部高級(jí)副總裁梁濤表示：“在整體市場(chǎng)仍處于業(yè)績(jī)調(diào)整之際，部分酒店經(jīng)營(yíng)者適度調(diào)整價(jià)格策略，轉(zhuǎn)換客源市場(chǎng)，以爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)份額，有效提升了入住率水平，從而實(shí)現(xiàn)收益逆勢(shì)上升。酒店通過在OTA及線上廣告端的精準(zhǔn)投放，實(shí)現(xiàn)了定向客源補(bǔ)充，有效穩(wěn)定住了平均房?jī)r(jià)并迅速提升入住率，從而成功搶占市場(chǎng)份額。展望未來，酒店可關(guān)注軍工、外交、芯片、醫(yī)藥等行業(yè)的高價(jià)值客群以及入境客源市場(chǎng)，同時(shí)通過差異化餐飲策略等方式，持續(xù)拓展非客房收入，進(jìn)一步提升盈利能力。”

高端住宅

豪華公寓|2025年第二季度

新增供應(yīng)|3,332套

價(jià)格變化|環(huán)比下降 2.3%

租金變化|環(huán)比下降0.8%

供應(yīng)激增推動(dòng)北京高端住宅市場(chǎng)成交量攀升。二季度，北京豪華公寓市場(chǎng)新房供應(yīng)量達(dá)到約3,300套，上半年整體供應(yīng)量已超過2024年全年水平，較多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市也帶動(dòng)成交量大幅攀升。二季度，北京豪華公寓市場(chǎng)共成交約2,100套，達(dá)到過去兩年的單季最高銷量，其中上半年新盤帶來的成交量約占四分之三。

豪華公寓市場(chǎng)“量增價(jià)跌”，為購(gòu)房者帶來更多選擇空間。二季度，排除新開盤項(xiàng)目的影響，豪華公寓可比項(xiàng)目新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降2.3%。二手市場(chǎng)受到新房供應(yīng)的沖擊，整體呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的趨勢(shì)?！?月份連續(xù)降準(zhǔn)降息的貨幣政策為住宅市場(chǎng)提供了極為寬松的信貸環(huán)境?！?strong>仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事陳晨表示：“貨幣政策預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)維持適度寬松的基調(diào)，加之當(dāng)前市場(chǎng)供需的變化以及價(jià)格優(yōu)勢(shì)都為購(gòu)房者提供了更多選擇空間，預(yù)計(jì)全年新房市場(chǎng)成交量相較去年將有明顯提升?！?/p>

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