“房貸清除計劃”

　　這是小紅書今年來非?；鸬囊粋€話題。

　　不僅是上海，全國各地的網(wǎng)友都在有計劃的提前還房貸。

　　不是說提前還貸潮結(jié)束了嗎，怎么感覺反而越來越多的人在加入其中。

　　這到底是怎么回事？

　　最討厭做計劃、做目標(biāo)方案的打工人，真的開始認(rèn)真給自己的房貸做起了計劃。

　　這個博主家庭房貸金額852萬。

　　敢貸這么多，按理說家庭收入絕對不少的。

　　到今年2月前靠著父母支持已經(jīng)還了370萬，接下來還要存錢繼續(xù)削減家庭債務(wù)。

　　今年博主的計劃是再存15萬，繼續(xù)提前還貸。

　　像他們這種年收入百萬以上，但依然過的緊巴巴的中產(chǎn)家庭在上海絕對不是少數(shù)。

　　不光做計劃，但凡是實力允許的也都用上債務(wù)置換了。

　　就像城投化債一樣，低息置換高息。

　　只不過，不進(jìn)行債務(wù)展期，反而追求更快還清。

　　不過現(xiàn)在銀行普遍調(diào)整消費貸利率不低于3%，這條路不太能用了。

　　這個博主家就借了70萬出來置換房貸，大幅降低房貸利息支出。

　　也是趁著工作還穩(wěn)定的時候，全力以赴“化債”。

　　月還款金額估計會增加到4萬左右，基本家庭一般收入用來還貸。

　　其他方面的開支大概率要摳一摳了。

　　專業(yè)的網(wǎng)友已經(jīng)用上工具了。

　　根據(jù)自身情況，和不同的提前還貸金額，計算出來節(jié)省的成本。

　　對比不同還款方式下的最佳選項。

　　如果家庭收入高的家庭，當(dāng)下尚有的選。

　　我看到普通人最多所的情況就是有點錢就提前還款，然后不斷縮減年限。

　　1年5次的提前還款機(jī)會，身邊有朋友上半年就把5次用完了。

　　據(jù)說現(xiàn)在有些銀行把提前還款改成了1年只能2次。

　　或許不是提前還貸情況緩解了，只是大家手上的錢少了。

　　節(jié)衣縮食還貸的打工人都成了“拼命三娘、拼命三郎”。

　　上海置換、買賣房有問題，先問觀觀?

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　　真不怪大家都想提前還貸，提前還貸是真的很省錢。

　　我們來算筆賬看看。

　　假設(shè)上海房貸100萬，利率3.05%，已經(jīng)還了5年了，現(xiàn)在打算提前還款10萬。

　　我們采用縮短貸款年限，月供不變的方式。

　　Deepseek幫我算了一下：

　　貸款年限減少6年，總利息支出減少11萬。

　　而且越早開始提前還貸，節(jié)省的利息越多。

　　如果這10萬塊存銀行能吃到多少利息呢？

　　按照5年定存1.6%左右的利率，一年利息就是1600。

　　就算是存 30年，也就是4.8萬的利息收入。

　　就算大額存單現(xiàn)在想找個2%也很難了。

　　比起提前還貸省的錢要少多了。

　　有人會說，那這10萬塊還能理財，炒股，輕松賺10%的收益。

　　但是股市賺錢永遠(yuǎn)是少數(shù)人的游戲，普通人賺不到錢的概率更大。

　　理財更不用說了，但凡高收益的理財，有幾個不是打你本金主意的。

　　房貸利率3.05% vs 定存1.6%。

　　原來對普通人而言，省下利息，就是最高級的理財。

　　都說提前還貸潮結(jié)束了，事實是全民還貸意識的覺醒。

　　從行業(yè)到普通人都在降杠桿。

　　之所以大家聽到的都是提前還貸潮結(jié)束了，是因為2023-2024年提前還貸最猛的時間過去了。

　　這段時間內(nèi)是存量客戶問題最突出的時候。

　　那時候全國范圍內(nèi)，不少客戶頂著4%、5%甚至更高的房貸利率。

　　而在LPR不斷下降中，新客戶和老客戶之間的利率“鴻溝”越來越大。

　　存量房貸不降，老客戶就瘋狂還貸，倒逼銀行有所改變。

　　有機(jī)構(gòu)做過分析，估計2年間提前還貸超過7萬億：

　　根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，2023年和2024年我國居民按揭貸款余額分別為38.17萬億元和37.68萬億元，同比增速分別為-1.6%和-1.3%。

　　同期全國新建住房銷售額分別為11.6萬億元和9.7萬億元，兩年累計銷售額為21萬億元。

　　正常情況下按揭貸款應(yīng)該增加10萬億元以上，扣除正常的還本付息，按揭貸款余額應(yīng)該增加5萬億元以上。

　　因此，這兩年時間里提前還貸的金額至少超過7萬億元。

　　終于在2次存量房貸利率調(diào)整后，存量客戶的房貸利率和新客戶之間的差距很小了。

　　從數(shù)據(jù)上顯示的提前還貸情況得到了緩解。

　　但是大家心里還貸避險的想法沒有根本性改變。

　　之前集中還貸潮，消耗了一大批手上的現(xiàn)金。

　　現(xiàn)在有些人現(xiàn)金不夠了，想還需要再攢一攢。

　　所以也就出現(xiàn)了，有點錢就去還的情況。

　　而且現(xiàn)在不少人剛買完房的就已經(jīng)在計劃提前還貸了。

　　存了3萬先還一點，獎金發(fā)了幾萬塊先還一點……

　　根本原因還是實際利率太高了。

　　以前房價漲，房貸利率不如房價漲幅，大家沒感覺。

　　現(xiàn)在房價天天跌，盡管LPR一直在降，但是實際利率一直在漲。

　　下跌的價格就是買家額外付出的利率成本。

　　圖源網(wǎng)絡(luò)：購房者實際利率

　　（個人住房貸款利率-70城二手住宅銷售價同比增長率）

　　盡管現(xiàn)在LPR只有3.5%，但是房價下跌導(dǎo)致的實際利率已經(jīng)到了10%以上。

　　在賣房之前，提前還貸也是讓自己少虧一點。

　　當(dāng)然提前還貸也不要盲目跟風(fēng)。

　　要根據(jù)家庭收入情況來。

　　在就業(yè)市場不穩(wěn)定的情況下，最好是預(yù)留半年到1年的家庭資金。

　　多出來的前可以考慮適當(dāng)提前還貸。

　　過度的提前還貸會對當(dāng)下的家庭消費極大壓制。

　　日子會過的很難受。

　　如果家庭在理財投資方面確實有過人之處，那確實可以不考慮提前還貸。

　　這些錢能產(chǎn)生更大的價值。

　　今年1-6月居民中長期貸款增加1.17萬億，而去年同期增加1.18萬億。

　　今年1-6月住戶存款增加10.77萬億元，去年同期增加9.27萬億

　　貸款意愿并沒有明顯增強(qiáng)，但存款依然在增長。

　　所以政策決不能掉以輕心，期待繼續(xù)下調(diào)LPR。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。