作者：余飛

01

廈門房價，卷瘋了

關(guān)于廈門，我寫過很多。

這一次之所以繼續(xù)寫，是因為看到當(dāng)?shù)孛襟w報道了幾個小區(qū)價格大幅跳水的消息。

一個是位于海滄區(qū)的馬鑾灣1號，2019年6月份最高價格賣到了3.75萬元/平方米，而最新的一套成交價跌至2萬元。

另一個是位于集美區(qū)的融僑觀瀾，拿地樓面價25428元/㎡，2019年均價維持在3.5萬/㎡，最新的最低成交價為18917元/平方米。

還有一個是位于翔安區(qū)的首開領(lǐng)翔上郡，早年首次開盤時的均價1.5萬，2018年的開盤價是2.4萬，最新的成交單價是1.3萬。

此外，位于同板塊的首開領(lǐng)翔國際,2014年開盤時1.2萬，最高時2.5萬，最新成交價11997元/平方米，十多年的波動，最終回到了原點。

如果你以為這是個案，那就大錯特錯。

無論是官方統(tǒng)計局，還是民間機構(gòu)，數(shù)據(jù)都在顯示，這座城市的房價仍在瘋卷之中。

諸葛找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示：

目前廈門的二手房掛牌房源中降價房源占比近乎100%。

貝殼找房追蹤的數(shù)據(jù)顯示：

廈門二手房價格已經(jīng)跌破3萬元大關(guān)，6月份的成交均價為2.92萬元/平方米。

來源：貝殼找房

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：

6月份，廈門新房價格環(huán)比下跌0.5%，同比下跌2.5%。二手房價格環(huán)比下跌0.6%，同比下跌6.8%。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

02

廈門房價調(diào)整的邏輯

廈門房價調(diào)整的邏輯并不復(fù)雜，就是太高了。用我經(jīng)常說的一個詞形容，就是“德不配位”。

廈門雖然頭頂副省級城市、計劃單列市頭銜，但論經(jīng)濟實力、財政實力和人口規(guī)模，都非常普通。

在產(chǎn)業(yè)上與蘇州、南京、合肥等城市根本沒法比，尤其是與蘇州相比，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟實力相差幾個量級。

但在樓市大牛期間，瘋狂的炒作資金涌入，讓這座城市的房價水漲船高。

鼎盛時期的廈門，房價收入比接近40。也即當(dāng)初一個拿著廈門平均收入的人，想要在廈門買一套平均面積的房子，需要不吃不喝四十年才能夠。

然而，廈門拿什么支撐起這么高的房價？

之前我對比過廈門與深圳這兩座城市。

上一輪牛市中深圳房價率先啟動，并從2015年年初的3萬多成交價漲到了2021年年初的8萬多成交價，掛牌價甚至沖破了9萬，背后是兩股勢力推動。

一個不斷涌入的人口帶來的硬性需求，另一個是經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、金融、科創(chuàng)等綜合實力不斷提升之下引起全國熱錢加注深圳，也即炒作。

廈門的房價上一輪上漲也是這兩個因素，但側(cè)重點不同。深圳的房價上漲，剛需與炒作四六分成，廈門則是二八分成，也即炒作是其房價的絕對支撐力量。

現(xiàn)如今，即便擁有強大人口基礎(chǔ)、強大產(chǎn)業(yè)支撐，疊加供需矛盾仍激烈的深圳，房價已經(jīng)跌至6萬關(guān)口。

廈門焉能不持續(xù)下跌！

廈門本就不夠強的產(chǎn)業(yè)，在高房價引發(fā)的擠出效應(yīng)之下，正面臨著空心化的走勢。

廈門的產(chǎn)業(yè)空心化外在表現(xiàn)最大的特征，就是第二產(chǎn)業(yè)占比不斷下滑，第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務(wù)業(yè)）占比不斷攀升。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

根 據(jù)廈門統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)來看，2000年廈門三產(chǎn)占比分別是4.2%、52.7%、43.1%。當(dāng)年廈門經(jīng)濟的一半以上都是工業(yè)提供的。

到2010年，廈門的三產(chǎn)占比分別是1.1 %、 50%、48.9%，這時候，第二產(chǎn)業(yè)已經(jīng)提供了廈門一半的GDP。

再看還沒有出現(xiàn)疫情影響的2019年，三產(chǎn)占比分別是0.4%、41.6%、58%。第二產(chǎn)業(yè)占比較2010年下降了8.4個百分點，同時第三產(chǎn)業(yè)（廣義服務(wù)業(yè)）占比則提升了9.1個百分點。

2024年廈門的第二產(chǎn)業(yè)占比下降至36.6%，而第三產(chǎn)業(yè)占比提升至63%。

如此說，并不是說服務(wù)業(yè)不重要。工業(yè)的盡頭是服務(wù)業(yè)，但服務(wù)業(yè)的根本是工業(yè)。對于工業(yè)立市的城市來說，一定不能忘本。

從數(shù)據(jù)來看，廈門這幾年本就不夠強的工業(yè)，下滑較為明顯。2022年廈門規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值8313.3億元，2023年降至7726.8億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

中國工業(yè)第一城，去年深圳的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值沖破了5萬億，高達5.4萬億。蘇州達到4.7萬億，上海逼近4萬億。

制圖 ：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

再看千億產(chǎn)業(yè)。

2021年，廈門的千億產(chǎn)業(yè)只有1個，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，總產(chǎn)值為3042.73億元。

2023年千億產(chǎn)業(yè)增加至兩個，但當(dāng)家產(chǎn)業(yè)計算機產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值跌幅明顯，2023年跌至2167億元。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

對比其他主要城市的千億產(chǎn)業(yè)，廈門值得深思。

深圳擁有8個千億產(chǎn)業(yè)，其中一個兩萬億產(chǎn)業(yè)，計算機、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局

蘇州擁有11個千億產(chǎn)業(yè)，其中1個為萬億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計局

東莞，5個千億產(chǎn)業(yè)，其中一個萬億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計局

無錫 擁有9個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：無錫市統(tǒng)計局

廣州擁有6個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計局

佛山8個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：佛山統(tǒng)計局

武漢有4個營收過千億的產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢市統(tǒng)計局

杭州有6個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市統(tǒng)計局

成都擁有四個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市2024年統(tǒng)計年鑒

再看工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量。

2024年廈門市14個主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量，7個在下跌，占比達到一半。

來源：廈門市統(tǒng)計局

液晶顯示屏雖然去年有所增長，但相較于高點，已經(jīng)腰斬不止。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

手機產(chǎn)量更是腳踝斬，去年產(chǎn)量228.74萬臺，高點時期3592.45萬臺。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

數(shù)碼相機產(chǎn)量同樣腳踝斬。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

廈門靠什么來支撐？

再看人口。

盡管廈門的人口到目前仍保有增量，但已經(jīng)接近負增長的臨界點。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：廈門市統(tǒng)計局

所以，廈門的房價調(diào)整，屬于意料之中，情理之中。

03

調(diào)整仍將繼續(xù)

這幾年廈門救市動作不斷，去年全面放開了島內(nèi)和島外的限購。

今年上半年，也出臺了兩個措施。

一個是房票覆蓋全市。

4月份，廈門發(fā)布了 《關(guān)于進一步優(yōu)化住宅房屋征收房票補償安置政策的通知》。

一方面，房票可購買的房源涵蓋全市各區(qū)房源，被征收人自主選擇購買房源庫內(nèi)的新房、競配建房、安置房，也可購買二手房。

另一方面， 房票用途更加多元化，類型除住宅、店面、辦公、車位，還可購買通用廠房。被征收人可購買一套或多套房源，在滿足戶人均居住面積不低于35平方米前提下，可購買非住宅，還可以將房票轉(zhuǎn)讓。

在目前推出房票措施的100多個城市中，廈門的房票用途和房源覆蓋可謂最大，尤其是可購買二手房和房票可以轉(zhuǎn)讓的制度，更是開了先河。

此外，購買新房、競配建房可享受購房獎勵：房票核發(fā)之日起6個月內(nèi)購房獎勵5%，第7-12個月內(nèi)購房獎勵2%。此外，部分樓盤還可享開發(fā)商專屬折扣。

另一個是搶人。

5月末，廈門發(fā)布《廈門市人民政府關(guān)于完善優(yōu)化落戶條件的通知（征求意見稿）》，對島內(nèi)島外落戶現(xiàn)狀，進行了大松綁。

來源：廈門市公安局

這份文件相比之前，變化之處如下：

第一，不再強調(diào)學(xué)歷，不再強調(diào)住房。

2022年廈門市出臺的《廈門市人民政府關(guān)于深化戶籍制度改革完善戶口遷移政策的通知》，即便是島外落戶也有學(xué)歷要求。

當(dāng)時的文件要求落戶島外四區(qū)（集美、海滄、同安、翔安），要么擁有學(xué)歷，要么擁有住房。

2022年的要求是，全日制大專生，且距離法定退休時間超過10年，擁有穩(wěn)定就業(yè)，可以落戶島外。非全日制本科生，且距離法定退休時間超過10年，擁有穩(wěn)定就業(yè)，可以落戶島外。2015年6月份之后的技工院校畢業(yè)生，擁有穩(wěn)定就業(yè)，可以落戶島外。

此外，在島外四區(qū)有房或者直系親屬有房，可以落戶島外。

而最新的征求意見稿，對于學(xué)歷和住房，沒有做任何要求。

第二，社保年限大幅下調(diào)。

島外四區(qū)的落戶要求是，有穩(wěn)定就業(yè)，居住滿半年，社保滿半年。

居住滿半年，恰好是區(qū)分流動人口和常住人口的指標(biāo)。一個城市統(tǒng)計常住人口時，就是看居民是否居住滿半年。

這意味著，現(xiàn)在的廈門島外，擁有穩(wěn)定就業(yè)、半年社保的常住人口，即可落戶。

島內(nèi)（思明、湖里）社保年限也同步大幅下調(diào)。

之前島內(nèi)的落戶社保年限是五年，現(xiàn)在直接壓縮至兩年。

在島內(nèi)居住滿兩年，繳納兩年社保，擁有穩(wěn)定就業(yè)，即可落戶島內(nèi)。

同樣沒有學(xué)歷和住房的要求。

整體來看，廈門無論島內(nèi)還是島外的落戶門檻，都大幅下調(diào)了，這一調(diào)整相比于過往，堪稱王炸。

從數(shù)據(jù)來看，兩個大招對于廈門房價的走勢，沒有產(chǎn)生任何漣漪。

以更能真實反映市場價格變化的二手房價格來看，國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示：

二季度的跌幅比一季度還大。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

本號對于包括廈門在內(nèi)的眾多熱點城市的房價走勢，依舊不變：

繼續(xù)調(diào)整是唯一選項。

連續(xù)三年上至中央下至地方的救市，產(chǎn)生不了作用，而且效果越來越短。根本原因在于，對房價下跌的根本因素，沒有產(chǎn)生任何作用。

本號之前多次強調(diào)過，房價與收入、預(yù)期之間，要尋找一種新的平衡，只有出現(xiàn)了新的平衡點，房價才會止跌。

而無論是放開限購、放開落戶，還是降低首付等其他措施，都做不到這一點。

要快速實現(xiàn)平衡，一方面要不斷縮小房價與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房價。另一方面，恢復(fù)信心。

無論是縮小房價收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟回暖、就業(yè)回暖。

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