如今的房地產(chǎn)行業(yè)雖說沒之前那么景氣了，但依舊是人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

尤其是28號(hào)曝出曾經(jīng)提出“小目標(biāo)”的王健林被限制高消費(fèi)，更是全網(wǎng)關(guān)注的對(duì)象。

搞得很多人心里犯嘀咕，再加上網(wǎng)上流傳關(guān)于樓市的小視頻什么說法都有。

這房地產(chǎn)還能不能碰了？郎咸平教授帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)展開調(diào)查。

直言這類內(nèi)容不僅對(duì)政府政策產(chǎn)生極大誤導(dǎo)，還干擾消費(fèi)者與投資者的判斷，力求還原市場(chǎng)真相。

團(tuán)隊(duì)對(duì)海量短視頻進(jìn)行全面量化分析，篩選出189個(gè)內(nèi)容獨(dú)立的視頻。

這些視頻宣稱北京、上海、廣州、深圳四座城市樓盤跌幅達(dá)40%至73%，并將降價(jià)原因歸咎于房地產(chǎn)不景氣、開發(fā)商資金鏈斷裂跑路等。

但經(jīng)深入核查，郎咸平教授明確指出，這些說法均為博流量而編造的謊言。他將誤導(dǎo)性短視頻歸納為五大騙局，首當(dāng)其沖的就是公寓降價(jià)騙局，涉及52個(gè)案例。

以上海某短視頻為例，其聲稱當(dāng)?shù)貥潜P暴跌73%，但查證顯示，70年產(chǎn)權(quán)的正常住宅價(jià)格未降，降價(jià)的實(shí)為公寓。

另有視頻稱某海景豪宅暴跌50%至60%，而該區(qū)域70年產(chǎn)權(quán)住宅單價(jià)穩(wěn)定在13.9萬元/平方米，所謂“七字頭單價(jià)”的降價(jià)房源均為商業(yè)公寓。

這些公寓常以低價(jià)為噱頭，通過對(duì)比住宅價(jià)格或渲染開發(fā)商跑路氛圍制造降價(jià)假象，實(shí)際上公寓價(jià)格波動(dòng)不大，只是交易成本極高，原價(jià)100萬元的公寓漲至200萬元，賣出時(shí)各類費(fèi)用合計(jì)接近40%，業(yè)主幾乎無利潤。

北上廣深老破小降價(jià)騙局也不少，包含45個(gè)案例。上海部分老破小單價(jià)低至3萬元/平方米，總價(jià)不足100萬元。

北京一套58平方米兩居室，2022年售價(jià)630萬元，2025年降至290萬元，降幅達(dá)54%。但深入分析發(fā)現(xiàn)，這類降價(jià)老破小均具備特定特征，學(xué)區(qū)屬性弱化、房齡超20年、業(yè)主急于拋售或位于遠(yuǎn)郊區(qū)，并非整體老破小市場(chǎng)普遍降價(jià)。

讓人意外的是，一些無良媒體為了流量，連法拍房降價(jià)騙局都沒放過，調(diào)查就有24個(gè)案例。廣州某法拍房看似比市場(chǎng)價(jià)低80萬元，購房者收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)前房主拖欠5年燃?xì)赓M(fèi)及滯納金共計(jì)2萬余元。

今年3月，王先生以360萬元拍下一套法拍房，后續(xù)需繳納240余萬元稅費(fèi)，其中土地增值稅210萬元，總成本超600萬元，遠(yuǎn)超市場(chǎng)價(jià)。

2025年數(shù)據(jù)顯示，37%的法拍房存在未披露高額欠費(fèi)，平均每套隱藏成本達(dá)房?jī)r(jià)的22%，部分物業(yè)公司還會(huì)通過斷水?dāng)嚯娛?，且該行為在物業(yè)管理?xiàng)l例框架內(nèi)合法，購房者極易陷入困境。

既然是樓市騙局，這里面就少不了房產(chǎn)中介設(shè)計(jì)的騙局，涉及的案例有43個(gè)之多。我國多數(shù)房產(chǎn)中介采用無底薪模式，部分中介為追求傭金不擇手段。

他們雇傭兼職人員假扮看房客，暗示房源空置、市場(chǎng)低迷，向房東施壓制造焦慮，若房東不愿降價(jià)，便以“客戶流失”相威脅。

陰陽合同、吃差價(jià)、發(fā)布虛假低價(jià)房源騙取購房款等行為也屢見不鮮。中介間的競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)卷，進(jìn)一步加劇此類亂象，他們多追求快速成交獲取3%傭金，忽視交易公平與合規(guī)。

除此之外就是鼓吹樓市大跌崩盤的騙局，有25個(gè)案例。部分財(cái)經(jīng)博主通過“廣州房?jī)r(jià)失守2.3萬元”“上海市中心房?jī)r(jià)將崩”“上海樓市再跌50%”等言論，刻意渲染購房者恐慌情緒，核心目的僅是博取流量。

北上廣深樓市的真實(shí)情況并非如短視頻所傳。收集四市所有小區(qū)數(shù)據(jù)顯示，過去一年北京正常住宅跌幅為5%至9%，上海為3%至15%，廣州為8%至12%，深圳為2.4%至6.7%。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)更具權(quán)威性：今年1月至8月，北京一手房下跌1.1%，二手房下跌4%；上海一手房上漲3%，二手房下跌2.3%。

廣州新房上漲0.02%，二手房下跌3.8%；深圳新房上漲0.9%，二手房下跌2.1%。顯然，一手房?jī)r(jià)格波動(dòng)不超1%，二手房最大跌幅未超4%，“樓市崩盤”實(shí)屬不實(shí)言論。

郎咸平教授學(xué)術(shù)背景深厚，曾任職于香港中文大學(xué)商學(xué)院，畢業(yè)于賓夕法尼亞大學(xué)。早年在東方衛(wèi)視《財(cái)經(jīng)郎眼》中，他對(duì)國企改革、房地產(chǎn)泡沫、股市風(fēng)險(xiǎn)等議題的解讀生動(dòng)形象、深入淺出，語言犀利且一針見血。

如今，盡管歲月留痕，但他對(duì)樓市的分析依舊精準(zhǔn)，直指核心問題，當(dāng)前樓市部分房源降價(jià)，是學(xué)區(qū)房影響力衰退、公寓交易成本高、老破小自身屬性劣勢(shì)（房齡超25年、位于遠(yuǎn)郊區(qū)）等因素疊加導(dǎo)致，并非整體市場(chǎng)崩盤。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心矛盾是“有效需求”缺失。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中并無“剛需”概念，只有“有效需求”，即消費(fèi)者具備購買能力的需求。

例如，一個(gè)人三天未進(jìn)食，若囊中羞澀，其有效需求便是一碗泡面。反觀當(dāng)下樓市，以上海為例，房?jī)r(jià)與收入比普遍在15倍至40倍，部分優(yōu)質(zhì)房源更高。

年輕人需工作30至40年才能購房，而美國紐約等國際大城市這一比例多在15倍左右。同時(shí)，年輕人就業(yè)壓力增大，購房能力受限，住房需求自然轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)。

目前政策鼓勵(lì)年輕人租房，推動(dòng)房?jī)r(jià)回歸居住屬性，擠壓市場(chǎng)泡沫。但部分自媒體為起號(hào)編造虛假數(shù)據(jù)，中介為賣房實(shí)施PUA戰(zhàn)術(shù)，房東為快速成交過度降價(jià)內(nèi)卷，這些行為不僅擾亂市場(chǎng)秩序，還損害消費(fèi)者權(quán)益。

事實(shí)上，真正具備稀缺性的房源，如北京、上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房齡較新的住宅，價(jià)格始終堅(jiān)挺。此前房地產(chǎn)普漲周期中，投資者忽視房齡等因素盲目追高，導(dǎo)致老破小等房源存在價(jià)格泡沫。

如今的價(jià)格調(diào)整，本質(zhì)是市場(chǎng)回歸理性的“均值回歸”，房齡每年至少有1%的折舊率，二三十年房齡的老房子價(jià)格回調(diào)屬正?，F(xiàn)象。

將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)志性人物王健林與大連萬達(dá)集團(tuán)。此前，天眼查顯示，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司及其法定代表人王健林等被限制高消費(fèi)，消息迅速引發(fā)關(guān)注并沖上熱搜。

據(jù)知情人士透露，此次“限高”源于萬達(dá)下屬項(xiàng)目公司的經(jīng)濟(jì)糾紛，雙方此前已通過多種方式協(xié)商解決，目前公司正進(jìn)一步了解情況，“限高”或因執(zhí)行層面信息不對(duì)稱導(dǎo)致。

公開信息顯示，大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司成立于1992年9月，法定代表人為王健林，注冊(cè)資本10億元人民幣。

經(jīng)營范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、酒店、連鎖百貨、電影院線等文化產(chǎn)業(yè)投資及經(jīng)營，以及貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出口、國內(nèi)一般貿(mào)易等。

股東結(jié)構(gòu)為大連合興投資有限公司與王健林共同持股。風(fēng)險(xiǎn)信息顯示，該公司現(xiàn)存11條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超52億元，所持多家公司股權(quán)被凍結(jié)。

大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司有1條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額295.9萬元，萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司有423條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額18.4億元，其中失信被執(zhí)行人信息4條，涉案總金額211.51萬元。綜合來看，萬達(dá)系各公司被執(zhí)行總金額超70億元。

29號(hào)網(wǎng)站上已經(jīng)查詢不到王健林的“限高”信息，這一變化引發(fā)市場(chǎng)對(duì)萬達(dá)債務(wù)化解進(jìn)展的關(guān)注。

回溯萬達(dá)發(fā)展歷程，此次困境早有苗頭。2017年前后，萬達(dá)在國內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)布局海外收購，業(yè)務(wù)攤子過大導(dǎo)致資金鏈承壓。

為緩解危機(jī)，萬達(dá)開啟“變賣資產(chǎn)”模式回籠資金，但僅能解決短期流動(dòng)性問題，未能根本扭轉(zhuǎn)局面。

更關(guān)鍵的是，為推動(dòng)旗下萬達(dá)商管上市，王健林與投資方簽訂對(duì)賭協(xié)議，承諾2023年前實(shí)現(xiàn)萬達(dá)商管在香港上市，若未完成，需拿出380億元現(xiàn)金回購?fù)顿Y人股份。

萬達(dá)商管上市之路屢屢受挫，對(duì)賭協(xié)議違約導(dǎo)致債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，引發(fā)如今的連鎖反應(yīng)。

71歲的王健林本應(yīng)步入養(yǎng)老階段，卻仍為企業(yè)生存奔波。

今年8月，有人在新疆克拉瑪依偶遇他，照片中的他身形消瘦、皺紋明顯、盡顯疲憊，但始終堅(jiān)持“不跑路、硬扛?jìng)?，與部分卷款潛逃的企業(yè)家形成鮮明對(duì)比。盡管外界對(duì)萬達(dá)能否重振旗鼓存疑，但他的堅(jiān)守贏得不少尊重。

與王健林的忙碌形成反差的是其子王思聰的生活狀態(tài)。王思聰長(zhǎng)期居住在日本東京豪宅，車庫停放勞斯萊斯、布加迪等豪車，社交賬號(hào)內(nèi)容多為與網(wǎng)紅女友旅游、在直播平臺(tái)為主播刷禮物，9月20日便有網(wǎng)友發(fā)現(xiàn)他在直播間大量刷禮物。

不過，王思聰也面臨個(gè)人債務(wù)問題，其早年創(chuàng)辦的熊貓互娛2019年破產(chǎn)后，仍拖欠1200余萬元合同債，截至今年9月仍被法院追討。他曾試圖出售上海一套房產(chǎn)償債，卻因定價(jià)過高無人問津，即便降價(jià)后仍未成交。

從法律層面看，萬達(dá)集團(tuán)債務(wù)屬公司層面?zhèn)鶆?wù)，與王思聰個(gè)人財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，且王健林早年表示不會(huì)給兒子留下遺產(chǎn)，僅提供過5億元?jiǎng)?chuàng)業(yè)資金，因此王思聰無需為萬達(dá)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

此外，王思聰在全球持有多套房產(chǎn)，僅租金收入便足以維持生活，這使得他在萬達(dá)陷入困境時(shí)，仍能保持相對(duì)瀟灑的生活狀態(tài)。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整周期。參考美國等經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的國家經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)行業(yè)周期性明顯。

泡沫破裂后，通常經(jīng)歷5年左右下跌期和5年左右震蕩期，總計(jì)約10年才能逐步恢復(fù)并進(jìn)入新上升周期。

從這一規(guī)律看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前或處于下跌周期尾部，即便下跌周期結(jié)束，房?jī)r(jià)也不會(huì)立即上漲，而是進(jìn)入震蕩企穩(wěn)階段。

未來樓市分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加劇，一二線城市核心區(qū)域房源，因稀缺性和配套優(yōu)勢(shì)，價(jià)格抗跌性強(qiáng)，甚至可能跑贏通脹。

大城市郊區(qū)及三四線城市房源，因需求不足、供給過剩，價(jià)格面臨較大下行壓力。即便部分區(qū)域房?jī)r(jià)停止下跌。

若長(zhǎng)期橫盤，考慮到每年約2%的通脹率，10年后房產(chǎn)實(shí)際購買力將下降20%左右。若疊加此前部分房源已出現(xiàn)的30%左右跌幅，房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值可能縮水一半。

對(duì)普通購房者而言，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下需摒棄“炒房致富”觀念，理性評(píng)估自身購買力，優(yōu)先考慮房產(chǎn)居住屬性。

若有購房需求，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注一二線城市核心區(qū)域、房齡較新、配套完善的房源；若暫時(shí)不具備購房能力，租房也是合理選擇。同時(shí)，需警惕各類樓市謠言與虛假信息，通過官方渠道獲取真實(shí)數(shù)據(jù)，做出明智決策。

無論是郎咸平教授對(duì)樓市真相的解讀，還是王健林與萬達(dá)集團(tuán)的困境，都折射出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷深刻變革。

這一過程中，市場(chǎng)將逐步回歸理性，行業(yè)格局不斷重塑，唯有順應(yīng)趨勢(shì)、理性決策，才能在變局中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。