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近期，關(guān)于“業(yè)主自治”等相關(guān)新聞屢見報端，不了解業(yè)主自治模式而附和、盲從者也有不少。

業(yè)主自治的核心在于由業(yè)主共同決定小區(qū)管理事務(wù)，實現(xiàn)自我管理、自我服務(wù)與自我監(jiān)督。這種模式究竟適合不適合當(dāng)前國內(nèi)社區(qū)現(xiàn)狀呢？

在我們看來，業(yè)主自治在目前仍只是一種美好的理想，缺乏落地的現(xiàn)實土壤。

究其原因在于：

第一，國內(nèi)的社區(qū)現(xiàn)狀使得業(yè)主自治面臨巨大挑戰(zhàn)。

在我國，當(dāng)前小區(qū)最為明顯的一個特點就是：規(guī)模大、住戶多。一個小區(qū)擁有上千個業(yè)主已不罕見，而在大城市中，擁有數(shù)千個、上萬個業(yè)主的小區(qū)也不在少數(shù)。組織這些數(shù)以千計、萬計的自治意識不強(qiáng)的業(yè)主群體，讓每個人都能充分表達(dá)意見，從一定意義上講，沒有可操作性。

尤其是在北京、上海等一線城市的一些小區(qū)中，業(yè)主流動性強(qiáng)，這使得作為小區(qū)意志機(jī)關(guān)的業(yè)主大會根本難以穩(wěn)定和正常地運作。

因此，面對這些情況的社區(qū)，實現(xiàn)業(yè)主自治的現(xiàn)實可行性非常小。

第二，業(yè)主自治的主要載體“業(yè)主委員會”，在實際自治管理中具有天然短板。

首先，從制度方面來說，目前國內(nèi)法律對業(yè)委會的地位界定并不明確，業(yè)委會制度本身存在諸多不足，這直接影響自治的成效。

從現(xiàn)實情況來看，運作不正常的業(yè)委會占據(jù)相當(dāng)大比例，而那些所謂正常運作的業(yè)委會有相當(dāng)一部分還面臨著難以監(jiān)管、權(quán)力無限擴(kuò)張等問題。如果推行業(yè)主自治，可能會引發(fā)少數(shù)業(yè)主利用物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，操縱業(yè)委會、控制業(yè)主大會，以不正當(dāng)?shù)氖侄?，借業(yè)主自治之名，謀求個人或特定群體的利益。

第三，目前的勞動用工制度、稅收與財務(wù)制度等也成為業(yè)主自治的現(xiàn)實困境。

勞動用工制度方面：業(yè)主大會、業(yè)委會作為社會團(tuán)體法人，其資格尚未得到明確，也沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證，從而無法直接以自己的名義聘用人員，也無法為員工繳納社會保險。

稅收與財務(wù)制度方面：業(yè)委會并非法律明確的企業(yè)法人，其自治管理也面臨著稅務(wù)處理方式等問題，其將如何管理和使用收取的物業(yè)管理費？這給了一些業(yè)委會成員謀取私利以可乘之機(jī)，成為誘發(fā)更大法律乃至犯罪問題的潛在風(fēng)險。

總而言之，業(yè)主自治可以成為物業(yè)管理的一種創(chuàng)新嘗試，但在目前國內(nèi)社區(qū)與法律現(xiàn)狀下，很難成為主流模式。物業(yè)管理需要專業(yè)知識和技能，需要投入大量時間和精力，而這是大多數(shù)業(yè)主所缺乏的。

不可否認(rèn)，業(yè)主自治也有其成功案例，甚至還有通過業(yè)主自治為業(yè)主分錢的。這些案例都有著共性因素，諸如：

1.小區(qū)體量適中：住戶總量可控，便于組織協(xié)調(diào)與決策執(zhí)行。

2.業(yè)主共識強(qiáng)：多數(shù)業(yè)主對公共事務(wù)有共同認(rèn)知，愿意參與治理。

3.業(yè)委會執(zhí)行力高：成員具備公益心、責(zé)任心及一定專業(yè)能力，能推動具體事項落地。

4.經(jīng)營性收入支撐：通過廣告招商、停車收費等方式開辟穩(wěn)定來源，保障長期運行。

例如，新華社官方微信號所報道的廣州某小區(qū)：

其首次向業(yè)主發(fā)放20萬元紅利便引發(fā)外界熱議。今年，該小區(qū)停車場新增20個車位帶來12萬元收入，快遞柜、電梯廣告分成有5萬元，再加上通過優(yōu)化服務(wù)節(jié)省的7萬元清潔費，總共有24萬元的收益可以全部分發(fā)給業(yè)主。

在該小區(qū)，業(yè)委會積極動員業(yè)主們以志愿者身份參與到小區(qū)的建設(shè)與治理中。不僅增進(jìn)了業(yè)主對業(yè)委會的信任，更能喚醒大家對小區(qū)日常運轉(zhuǎn)的關(guān)注與重視。而業(yè)委會辦公室到了晚上就變身為“居民茶館”，有問題可以隨時溝通。正是有了這些熱心于小區(qū)公共事務(wù)的業(yè)主組成的業(yè)委會，該小區(qū)的自治模式便越來越順暢。

但這種案例實數(shù)個例，難以復(fù)制。據(jù)我們研究統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，更多的是失敗案例。有的甚至為此付出了生命代價。

西安和平花園自治所造成的沉痛后果，相信很多物業(yè)人都難以忘記。

在和平花園的自管模式初期，受到了眾多業(yè)主的支持和擁護(hù)。他們相信自己可以通過自己的努力，來改善小區(qū)的服務(wù)質(zhì)量，同時也能降低物業(yè)費用。然而，現(xiàn)實卻是殘酷的。

據(jù)2021年西安新聞網(wǎng)的一則信訪貼顯示：和平花園部分業(yè)主通過上訪、爆料等途徑，對業(yè)委會遲遲不公布上年度財報等問題提出質(zhì)疑，要求成立業(yè)主“紀(jì)委”，對業(yè)委會實施監(jiān)督。其實，個中原因不難發(fā)現(xiàn)：業(yè)委會可能成為了某些成員謀取私利的工具，而并沒有真正為業(yè)主謀福利。

據(jù)相關(guān)新聞報道顯示，在此前的2020年，該小區(qū)業(yè)委會曾接受采訪承認(rèn)“小區(qū)消防設(shè)施已癱瘓”，但業(yè)委會當(dāng)時卻表態(tài)，不動用社區(qū)的盈余收入恢復(fù)消防設(shè)施，而是要請政府有關(guān)部門幫助。因為他們曾嘗過甜頭，兩年前就是政府出資幾百萬，給和平花園等幾個小區(qū)維修電梯。

小區(qū)消防設(shè)施沒有得到及時維護(hù)，2022年，悲劇就發(fā)生了。當(dāng)年8月，和平花園一住戶家中給電動車充電，插線板起火，最終造成四人死亡。

在這一案例中，業(yè)委會承認(rèn)消防設(shè)施已經(jīng)癱瘓，但是卻沒有動用盈余修復(fù)消防設(shè)施，這樣的行為明顯存在管理疏漏和責(zé)任缺失，凸顯了業(yè)主自治模式的固有缺陷所造成的嚴(yán)重后果與沉痛代價。

在業(yè)主自治模式下，業(yè)委會需要承擔(dān)更多的管理責(zé)任和風(fēng)險，尤其是在應(yīng)急管理方面。如果業(yè)委會不能有效地組織應(yīng)急救援、處理突發(fā)事件，那么就會給業(yè)主們帶來嚴(yán)重的后果。

其實，相關(guān)問題案例不勝枚舉：

某小區(qū)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，業(yè)主委員會通過業(yè)主大會進(jìn)行表決，但公告結(jié)果與實際票數(shù)不符（如公告收回517票，實際封存521票），存在重復(fù)投票、非業(yè)主參與投票、無效票計入總票數(shù)等問題。監(jiān)管缺失導(dǎo)致統(tǒng)計結(jié)果未復(fù)查便公告，最終決議因未達(dá)到法定同意比例而被認(rèn)定無效。

其問題在于業(yè)委會在投票過程中未按議事規(guī)則操作，缺乏有效監(jiān)督機(jī)制。

某小區(qū)業(yè)委會成立過程未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，未組織公開投票或簽字確認(rèn)，相關(guān)信息未在小區(qū)顯著位置公示。業(yè)委會運作不透明，決策如更換物業(yè)公司未召開業(yè)主大會表決，引發(fā)業(yè)主聯(lián)名抗議，要求徹查合法性。

其問題在于業(yè)主知情權(quán)和參與權(quán)被剝奪，業(yè)委會意圖擅自行動，導(dǎo)致業(yè)主質(zhì)疑背后利益輸送。

某小區(qū)更換電梯時，業(yè)委會招標(biāo)流程合規(guī)但電梯單價27.5萬元，顯著高于周邊小區(qū)市場價。業(yè)委會承認(rèn)不了解市場行情，引發(fā)業(yè)主罷免風(fēng)暴。業(yè)委會還動用公共資金起訴質(zhì)疑業(yè)主，雖退回訴訟費，但暴露權(quán)力異化風(fēng)險。

其問題在于業(yè)委會信息公示渠道單一（如僅通過低閱讀量官微），溝通體系失靈，加劇信任崩塌。

南京某小區(qū)業(yè)委會主任以“應(yīng)急維修”名義，套用數(shù)百萬元維修資金，虛報工程量（如高層消防系統(tǒng)維修中工程量確認(rèn)單造假）。業(yè)主舉報后，該主任因涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪被刑事拘留。

其問題在于業(yè)委會繞開業(yè)主大會表決，利用監(jiān)管漏洞謀私，損害業(yè)主共同利益。

某小區(qū)業(yè)委會成員因溝通不暢、工作壓力大和信任缺失集體辭職。根源包括業(yè)主期望過高、資源有限（如停車位爭奪），業(yè)委會成員多為退休人員，缺乏專業(yè)知識，且無薪酬補(bǔ)償機(jī)制，導(dǎo)致工作動力不足。

其問題在于小區(qū)共治意識薄弱，業(yè)委會面對利益沖突時易陷入無力感。

通過這些案例，我們可以發(fā)現(xiàn)業(yè)主共治存在的典型通?。?/p>

一是制度缺陷：如，民法典高參與門檻（如三分之二表決比例）導(dǎo)致大型小區(qū)投票僵局，業(yè)主大會難以及時形成決議。法律法規(guī)對業(yè)委會資格審查、計票規(guī)則等細(xì)節(jié)模糊，易被鉆空子。

二是人員素質(zhì)：業(yè)委會成員專業(yè)化程度低，常由退休人員擔(dān)任，缺乏法律、財務(wù)知識，履職能力弱。

三是參與不足與信任缺失：業(yè)主參與率低，公共意識淡薄，影響決議代表性。

四是信息不透明：決策過程未多渠道公示，引發(fā)猜疑和沖突，如業(yè)委會運作“暗箱操作”。

五是資源與利益矛盾：小區(qū)資源有限（如維修資金、公共空間），人性自私導(dǎo)致爭奪，業(yè)委會難平衡各方需求。

六是監(jiān)管缺失：街道辦指導(dǎo)流于形式，業(yè)主大會對業(yè)委會監(jiān)督機(jī)制無效，如罷免程序門檻高等。

業(yè)主自治模式滿含著業(yè)主對于社區(qū)的真心關(guān)切以及提升服務(wù)水平的美好愿景，但在現(xiàn)實中很難大范圍普及。對于此，我們也希望對于業(yè)主自治的討論不僅僅停留在一時的新聞熱點與盲從跟隨中，而是能不斷地通過實踐切切實實為業(yè)主謀福、為社區(qū)添彩。

*文中案例源自網(wǎng)絡(luò)公開報道

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于2006年，行業(yè)領(lǐng)先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋400個城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團(tuán)隊，克而瑞服務(wù)于TOP100強(qiáng)中95%以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

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