在中國(guó)商界，說(shuō)起"包租公"這個(gè)稱號(hào)，很多人第一時(shí)間會(huì)想到萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的王健林。

但最近，一位來(lái)自成都的低調(diào)富豪——富森美家居創(chuàng)始人劉兵，卻因?yàn)轶@人的盈利能力成為輿論焦點(diǎn)。

這位名下僅有兩間鋪?zhàn)拥钠髽I(yè)家，每年卻能輕松斬獲近9億元的凈利潤(rùn)，凈利率甚至一度超過(guò)貴州茅臺(tái)。

然而，隨著劉兵被成都市郫都區(qū)監(jiān)察委留置調(diào)查的消息傳出，這位"最賺錢包租公"的商業(yè)神話背后，或許隱藏著更多不為人知的故事。

在成都北三環(huán)和南三環(huán)，各矗立著一座龐大的家居賣場(chǎng)——富森美北門店和南門店。這兩處物業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積約125萬(wàn)平方米，構(gòu)成了富森美家居的全部商業(yè)版圖。

令人難以置信的是，僅憑這兩處物業(yè)的租金收入，富森美在過(guò)去十年間創(chuàng)造了最低45.53%、最高60.90%的驚人凈利率，這一數(shù)字甚至讓平均凈利率52%的貴州茅臺(tái)相形見(jiàn)絀。

富森美的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)堪稱商業(yè)教科書(shū)級(jí)別的案例。公司上市以來(lái)累計(jì)凈利潤(rùn)約67億元，卻大手筆分紅了46億元，分紅率高達(dá)近70%。

即便如此，公司負(fù)債率仍保持在20%的極低水平，在資金密集型的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)屬罕見(jiàn)。使得富森美在同行中獨(dú)樹(shù)一幟，被業(yè)界稱為"商業(yè)地產(chǎn)界的一股清流"。

劉兵的個(gè)人財(cái)富也因此水漲船高。按照公司持有的物業(yè)和土地實(shí)際價(jià)值估算，其潛在資產(chǎn)可能高達(dá)130多億元。

這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)超胡潤(rùn)富豪榜基于市值計(jì)算的40億元估值，讓劉兵成為名副其實(shí)的"隱形富豪"。更令人稱奇的是，這一切財(cái)富都源自于那兩間看似普通的家居賣場(chǎng)。

劉兵的創(chuàng)業(yè)故事頗具傳奇色彩。這位1968年出生的四川人，最初只是在成都金牛建材經(jīng)營(yíng)部擔(dān)任管理職務(wù)。

1998年，他下海創(chuàng)立富森木業(yè)，從事木材貿(mào)易業(yè)務(wù)。然而僅僅兩年后，劉兵就敏銳地捕捉到了商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇，與家人共同注冊(cè)成立了富森美家居，將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向家居賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。

2002年，富森美首個(gè)賣場(chǎng)——北門店在成都北三環(huán)川陜立交附近開(kāi)業(yè)。這個(gè)占地880畝、經(jīng)營(yíng)面積達(dá)58萬(wàn)平方米的龐然大物，在當(dāng)時(shí)堪稱商業(yè)奇跡。

雖然2000年左右成都的住房均價(jià)僅1000多元/平方米，但劉兵要拿下如此大面積的土地并完成建設(shè)，背后需要的資金實(shí)力和政商資源可想而知。

值得注意的是，北門店的開(kāi)業(yè)時(shí)間與成都三環(huán)路通車完全同步，這種與城市發(fā)展規(guī)劃高度契合的選址策略，既展現(xiàn)了劉兵敏銳的商業(yè)嗅覺(jué)，也暗示了其可能具備的特殊信息渠道。

對(duì)于一個(gè)創(chuàng)業(yè)僅兩年多的企業(yè)家來(lái)說(shuō)，能夠準(zhǔn)確把握城市發(fā)展脈搏并投入巨資布局，這恐怕不是誰(shuí)都能做到的。

劉兵被留置調(diào)查的消息之所以引發(fā)廣泛關(guān)注，不僅因?yàn)槠鋫€(gè)人財(cái)富傳奇，更因?yàn)檫@是近期家居賣場(chǎng)行業(yè)一系列高層被查事件的最新一例。

在此之前，紅星美凱龍的車建新、居然之家的汪林朋等業(yè)內(nèi)大佬也相繼被監(jiān)察部門調(diào)查。A股三大家居賣場(chǎng)上市公司的掌門人無(wú)一幸免，這一現(xiàn)象絕非巧合。

表面上看，家居賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的是家居產(chǎn)品銷售，但實(shí)際上，富森美、紅星美凱龍等企業(yè)的商業(yè)模式與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如出一轍——都是通過(guò)自建商業(yè)物業(yè)后出租獲利，本質(zhì)上屬于商業(yè)地產(chǎn)范疇。

而一旦涉及地產(chǎn)行業(yè)，就不可避免地要面對(duì)土地獲取、銀行貸款等需要與政府部門密切互動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程中，土地獲取方式、銀行貸款條件等方面往往存在一定的"灰色地帶"。早期進(jìn)入者憑借先發(fā)優(yōu)勢(shì)和政策紅利，能夠以極低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。

富森美財(cái)報(bào)顯示，其投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值僅為19.5億元，折合每平方米約1560元，而按照當(dāng)前成都三環(huán)商用物業(yè)2萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)計(jì)算，實(shí)際價(jià)值可能高達(dá)250億元。這種賬面與實(shí)際價(jià)值的巨大差異，正是早期低成本拿地的直接體現(xiàn)。

富森美能夠?qū)崿F(xiàn)遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平的盈利能力，其商業(yè)模式值得深入剖析。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不同，富森美采取了極為保守的擴(kuò)張策略。

成立20多年來(lái)，劉兵始終堅(jiān)守成都市場(chǎng)，僅開(kāi)發(fā)了兩處物業(yè)。這種極度的專注和克制，使得公司能夠?qū)⑷烤ν度氲絻商巸?yōu)質(zhì)物業(yè)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)中。

此外，富森美極低的負(fù)債率也是其保持高利潤(rùn)的關(guān)鍵因素。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)普遍高杠桿運(yùn)作的背景下，富森美20%的負(fù)債率顯得尤為另類。

這種保守的財(cái)務(wù)策略雖然可能限制了擴(kuò)張速度，但卻使公司避免了高額財(cái)務(wù)費(fèi)用的拖累，在經(jīng)濟(jì)下行周期中展現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

對(duì)于劉兵被調(diào)查一事，富森美官方表現(xiàn)得相當(dāng)?shù)ǎ硎?一切正常，不會(huì)產(chǎn)生重大影響"。這種底氣部分源自同行經(jīng)驗(yàn)——居然之家老板汪林朋在被留置后不久即獲解除；部分則源于對(duì)公司規(guī)范運(yùn)作的自信。富森美上市十年來(lái)，確實(shí)未曾出現(xiàn)重大違規(guī)事件。

然而，這一系列事件仍然給商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。隨著中國(guó)法治建設(shè)的不斷完善和反腐敗斗爭(zhēng)的持續(xù)深入，過(guò)去發(fā)展過(guò)程中可能存在的不規(guī)范操作將面臨越來(lái)越嚴(yán)格的審查。

對(duì)于富森美這樣的企業(yè)而言，如何在保持經(jīng)營(yíng)特色的同時(shí)，確保所有歷史操作的合法合規(guī)性，將成為未來(lái)發(fā)展的重要課題。