01 產(chǎn)業(yè)鏈全景圖

02 民宿類型

共享經(jīng)濟(jì)火起來，民宿也跟著發(fā)展起來。說白了，就是房東、租了房子的人或者一些商業(yè)機(jī)構(gòu)，把手里空著的房間拿出來給人住。

單看定義，民宿和個(gè)人房東搞的短租業(yè)務(wù)有不少重合的地方。但民宿主要是服務(wù)游客的，算是住宿行業(yè)里新冒出來的一個(gè)分支，最核心的特點(diǎn)就是 “不按標(biāo)準(zhǔn)來”。

得說清楚，上面這五種民宿類型不是非此即彼的。一家民宿能同時(shí)歸到好幾個(gè)類別里，就像有些房子又在市中心高檔小區(qū)，里頭還裝了智能設(shè)備，那它就算是城市民宿，也是精品民宿，同時(shí)還是智能民宿。

03 上游產(chǎn)業(yè)鏈

民宿產(chǎn)業(yè)鏈的上游，設(shè)計(jì)和建造環(huán)節(jié)關(guān)聯(lián)著房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、房屋設(shè)計(jì)師還有民宿用品供應(yīng)商這些角色。建筑商和設(shè)計(jì)師負(fù)責(zé)民宿的建筑與室內(nèi)空間規(guī)劃、落地，用品供應(yīng)商則提供運(yùn)營(yíng)所需的各類物品。

大城市和熱門旅游城市的民宿房源最多。這些地方住房空置率低，二三線城市的空置率更高。往下沉市場(chǎng)走，民宿的增長(zhǎng)空間更大。

民宿行業(yè)還在初級(jí)階段，運(yùn)營(yíng)不專業(yè)帶來的房屋隱私安全、衛(wèi)生、售后等問題，是行業(yè)最突出的痛點(diǎn)。

手里管著多個(gè)房源的房東占比在提高，多房源管理慢慢成了行業(yè)趨勢(shì)。多房源管理逼著運(yùn)營(yíng)效率得提升，這讓單純靠房東自己經(jīng)營(yíng)變得更難，也推動(dòng)著托管運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)漲起來。

民宿供給端現(xiàn)狀

民宿選址很看自然生態(tài)和本地人文風(fēng)情，所以國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)村度假精品民宿的客人主要來自一二線城市。長(zhǎng)三角地區(qū)的民宿已經(jīng)供大于求，全國(guó)各地區(qū)民宿發(fā)展水平差得挺遠(yuǎn)。

民宿客人來源最多的一二線城市里，前五名是北京、上海、成都、廣州和?？?。

周邊游類型的民宿在地理分布上扎堆出現(xiàn)。像莫干山周邊就是典型，形成了高品質(zhì)的客棧民宿聚集區(qū)。

長(zhǎng)三角地區(qū)的民宿高度集中，整體呈現(xiàn)多個(gè)核心區(qū)域的分布狀態(tài)。這里有 736 家 3A 級(jí)以上景區(qū)，是全國(guó)民宿最密集的地方。旅游目的地類型的民宿，大多建在一線、二線景區(qū)或者靠近自然資源的地方，主要集中在長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部、東北部這些區(qū)域。

04 中游產(chǎn)業(yè)鏈

頭部旅游 OTA 平臺(tái)，像攜程、去哪兒、同程、飛豬、美團(tuán)這些，和垂直民宿平臺(tái)比如途家、榛果、小豬、木鳥、一家民宿、模里、Airbnb，它們之間合作得很深，綁得很緊。

這些合作主要通過戰(zhàn)略投資、業(yè)務(wù)整合、聯(lián)合運(yùn)營(yíng)這幾種方式體現(xiàn)出來。

綜合類 OTA 平臺(tái)和垂類民宿預(yù)訂平臺(tái)，作為幫房源對(duì)接消費(fèi)者的兩大主要渠道，綁得很緊，具體有三種玩法：一是直接收購(gòu)；二是深度合作，共享民宿資源；三是綜合類平臺(tái)自己孵一個(gè)屬于自己的垂類民宿平臺(tái)。

中國(guó)民宿行業(yè)的主要玩家是大型在線預(yù)訂平臺(tái)和本土民宿品牌，像攜程、愛彼迎、去哪兒這些在線平臺(tái)，基本說了算。總的來說，現(xiàn)在玩家們搶地盤打得很兇，對(duì)市場(chǎng)份額爭(zhēng)得特別厲害。

縣域民宿數(shù)量和品質(zhì)都在漲。2023 年，鄉(xiāng)村旅游成了國(guó)內(nèi)旅游復(fù)蘇的亮點(diǎn)，攜程數(shù)據(jù)顯示，主要節(jié)假日期間，鄉(xiāng)村旅游量比去年同期好不少。

2023 年，鄉(xiāng)村民宿有 33 萬間，創(chuàng)了歷史新高，其中三星級(jí)及以上的占比升到 8.9%。

鄉(xiāng)村旅游火了，也帶旺了當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)。2023 年，鄉(xiāng)村旅游目的地的租車訂單，比去年同期漲了 135% 還多，比 2019 年同期漲了 273%。

民宿案例

大樂之野結(jié)合自然環(huán)境、不錯(cuò)的設(shè)計(jì)風(fēng)格、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和較強(qiáng)的自運(yùn)營(yíng)社交平臺(tái)能力，在莫干山眾多民宿酒店中脫穎而出，它的成本主要花在內(nèi)容運(yùn)營(yíng)上；大樂之野運(yùn)營(yíng)的三大重點(diǎn)包括民宿產(chǎn)品研發(fā)、內(nèi)容運(yùn)營(yíng)和綜合管理。

大樂之野民宿產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于優(yōu)質(zhì)的自然生態(tài)和服務(wù)，同時(shí)，民宿給客人提供的人文體驗(yàn)也為它吸引了更多住客；大樂之野靠著時(shí)尚的室內(nèi)設(shè)計(jì)風(fēng)格，成功積累了私域流量，這樣就直接省去了給 OTA 平臺(tái)的傭金成本。

05 下游產(chǎn)業(yè)鏈

中國(guó)民宿行業(yè)的下游，主要面對(duì)的是廣大消費(fèi)者。看消費(fèi)者的年齡分布，31-50 歲的占比最高，達(dá)到 50%；接下來是 18-30 歲的年輕人，占 43%。這說明，民宿的主要客戶是中青年，特別是那些喜歡個(gè)性化、追求獨(dú)特體驗(yàn)的人。

經(jīng)營(yíng)方式上，民宿會(huì)提供多樣化服務(wù)。比如鄉(xiāng)村民宿搞的文化體驗(yàn)活動(dòng)、烹飪課程，這些能增加額外價(jià)值，也讓客人的體驗(yàn)更豐富。

私域流量運(yùn)營(yíng)是另一個(gè)關(guān)鍵。通過微信社群這類方式做精準(zhǔn)營(yíng)銷，運(yùn)營(yíng)者能和客戶保持長(zhǎng)期互動(dòng)，提高再次預(yù)訂的比例，還能降低吸引新客戶的成本。

民宿市場(chǎng)現(xiàn)在處于競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的增量階段，同時(shí)也出現(xiàn)了一些分化，頭部玩家的優(yōu)勢(shì)很明顯：

①全行業(yè)平均入住率是 35.9%，但排名前 20% 的民宿，入住率能達(dá)到 62%；

②全行業(yè)平均單房收益 99.8 元，而前 20% 的民宿，單房收益高達(dá) 219.2 元。

民宿大多扎堆在中低端市場(chǎng)，中高端市場(chǎng)還有不少空白，增長(zhǎng)空間大。

《民宿市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告》里的數(shù)據(jù)顯示，150-250 元的消費(fèi)占比超 35%，250-450 元的占 30%，450-800 元的約 20%。高端民宿數(shù)量少，算是沒被挖透的藍(lán)海。

06 “民宿”在資本市場(chǎng)風(fēng)向

民宿行業(yè)前期投入少，運(yùn)營(yíng)模式也靈活，所以吸引了不少資本和個(gè)人經(jīng)營(yíng)者加入?，F(xiàn)在這行問題不少，有些從業(yè)者覺得已經(jīng) “涼了”，但還是有很多機(jī)構(gòu)在盯著這個(gè)領(lǐng)域，繼續(xù)投錢。

來覓 PEVC 的數(shù)據(jù)顯示，2024 年民宿賽道有 12 起融資，加起來超過 1.8 億人民幣，而且基本都是早期投資，天使輪和 A 輪的案例占了 91.7%。

2024 年以來民宿賽道主要投融事件

分析背后的原因，無非以下幾點(diǎn)：

第一，政策有支持。國(guó)家層面力度大，8 月國(guó)務(wù)院發(fā)文，要提升住宿和涉外服務(wù)水平，培育中高端酒店、民宿品牌，支持住宿業(yè)和旅游、康養(yǎng)等融合，還能盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地，發(fā)展鄉(xiāng)村酒店、民宿。地方也在發(fā)力，5 月廣東出臺(tái)鄉(xiāng)村民宿和酒店的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，目的是提升品質(zhì)、引導(dǎo)行業(yè)規(guī)范。這些政策明確了品質(zhì)要求和發(fā)展方向，吸引了投資者。8 月以來融資案例 9 起，占比 75%。

二是市場(chǎng)需求仍然很大。民宿從剛開始摸索，到慢慢擴(kuò)大、形成標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在已經(jīng)是旅游住宿里的重要部分，這很關(guān)鍵。核心原因很簡(jiǎn)單，旅游的人越來越多，民宿的市場(chǎng)空間自然差不了。文旅部數(shù)據(jù)顯示，2024 年上半年國(guó)內(nèi)旅游 27.25 億人次，同比增 14.3%；收入 2.73 萬億元，增 19%。國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)未來的增長(zhǎng)空間還很大。

三是中國(guó)民宿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狠，但機(jī)會(huì)也藏在里面。大平臺(tái)、本土品牌、本地生活平臺(tái)都在搶地盤，這是場(chǎng)硬碰硬的淘汰賽。不過，民宿在線預(yù)訂平臺(tái)還是值得投，它們的客戶不光是民宿，還有酒店。品牌這邊拼的是真刀真槍，差異化、有個(gè)性、內(nèi)容體驗(yàn)足的才算有底氣，這些品牌能在洗牌中留下來。所以得找那些懂市場(chǎng)的民宿經(jīng)營(yíng)者，這類人不算多，但也不少。

06 發(fā)展趨勢(shì)

中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)民生活質(zhì)量提升讓旅游成消費(fèi)增長(zhǎng)重要引擎，2024 年上半年國(guó)內(nèi)旅游 27.25 億人次、增 14.3%，收入 2.73 萬億元、增 19%，市場(chǎng)活力強(qiáng)勁，民宿行業(yè)向多元化和個(gè)性化發(fā)展，消費(fèi)者追求獨(dú)特體驗(yàn)倒逼民宿在設(shè)計(jì)、服務(wù)和文化融入上創(chuàng)新，品質(zhì)提升、品牌建設(shè)等成趨勢(shì)；

除傳統(tǒng)鄉(xiāng)村民宿外，城市、度假型民宿等形成完善生態(tài)，民宿結(jié)合休閑度假等元素提供更多選擇，數(shù)字化與智能化融合等是行業(yè)發(fā)展關(guān)鍵；但民宿屬新興產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)快而監(jiān)管法規(guī)不完善、主體不明確，易現(xiàn)多頭或缺失監(jiān)管，安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，從業(yè)者經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。

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