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晚上9-10點,檢驗『入住率』的試金石

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我向來以實戰(zhàn)主義,穩(wěn)中求進,并完全站在購房者的實際情況和需求的角度,輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經(jīng)驗,給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內(nèi)容來自房段子解答案例。由于以下問答信息,部分涉及到隱私等問題,因此有所刪減。均為此前問答,因此回答的內(nèi)容數(shù)據(jù)可能有一定的時效性,不能完全套用,還請理解。

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粉絲


提問

你好,現(xiàn)在成都有好多新小區(qū),中介帶我們看,感覺每個都很好,但是不知道這些盤真實的價值如何,怎么看?

房段子解答

你們肯定是半天去看的吧?現(xiàn)在太陽毒辣,小區(qū)到底是清靜還是熱鬧,白天看不出名堂的。晚上才是檢驗入住率高低的唯一試金石。

粉絲最近在看二手房,被中介帶著看了很多板塊很多小區(qū),其中不乏一些品質(zhì)不錯房齡較新價格也低的樓盤,但總感覺哪哪不對勁。

我們思來想去,得出的結(jié)論是沒摸排清楚小區(qū)的入住率。于是大晚上的又跑去小區(qū)外面,一棟棟樓挨個數(shù)亮燈率。亮燈率,理論上會因為種種原因低于實際入住率,但已經(jīng)到差不差,無比真實了。

首先說明下,這種二手房小區(qū)是交房三五年,開發(fā)商不會統(tǒng)一亮燈,而且裝修高峰期已過,當前的入住,就是真實的樓盤自住業(yè)主。

時間基本鎖定在晚上9-10點,這個時間段,睡得早的人也不至于就關(guān)燈睡覺了,下班晚的人,也不至于還沒回家。

1、高入住率,非常健康成熟,亮燈率約70%+,實際入住率約80%+。這種意味著生活氛圍成熟,入住意愿高,周邊配套好,剛需剛改盤居多,房價平穩(wěn)投資客拋售少。

2、中等/正常入住率,符合預(yù)期的數(shù)值,亮燈率約50-60%,實際入住率約60-70%。這是交房3-5年次新盤最常見的區(qū)間,表明小區(qū)處于穩(wěn)步入住階段,正在走向成熟。大部分項目經(jīng)過3-5年的沉淀,如果位置和配套不是特別差,通常能達到這個水平,也是我們買二手房可以考慮的指標。

3、偏低入住率,亮燈率約30-40%,實際入住率不到50%,這是已經(jīng)交房三五年的小區(qū),說明要么配套兌現(xiàn)度差,要么前期投資客居多。說明在當前行情下,砍價幅度會比較大,整體的成熟周期較長。

4、過低入住率,亮燈率入住率低于30%,一棟樓只有稀稀拉拉的十來戶亮燈,啥都不說了,趕緊跑。

一般來說入住率50%以上的小區(qū)可以安全買入,但入住率確實偏低的小區(qū),看似安靜不吵,不爭不搶,但隱藏的是物業(yè)費都收不起,最終演變下去就是提桶跑路,成都也不是沒有過案例的,對吧?

粉絲提問

我們在考慮要不要買房,如果要買的話整體最高的預(yù)算差不多也就350w,在軟件園上班,比較關(guān)注地段,戶型得房率,但是現(xiàn)在感覺產(chǎn)品好的話,我們就買不起板塊好一些的地方,對整體樓市不是很了解,擔心后面買虧了這些。不過買了是為了自己住,不是為了投資哈。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答,具有一定時效性,僅供參考,有刪減節(jié)選和模糊處理。

目前我了解到的情況是你在南門軟件園上班,預(yù)算350萬內(nèi),想考慮下到底怎么買,從字里行間可能更喜歡產(chǎn)品好戶型好?但是我們也要結(jié)合樓盤本身的地段價值來分析和推薦哈。

具體來說呢,350萬其實放在成都還算不錯的了,因為成都不是一個錢多就能買到絕對很好產(chǎn)品的城市,更多的還是看緣分哈,只能說不同預(yù)算匹配不同的買法,不同的取舍。

我覺得主要分為3個角度來考慮,一是戶型產(chǎn)品確實好,內(nèi)部細節(jié),戶型得房率,整體質(zhì)感,改善性到位的買法,但相對應(yīng)的地段成熟度、通勤便利度會差一些;二是考慮就近的通勤,高新南本身的地段價值,尋求周圍的地緣性買法,這種的話,通勤和地段價值是沒問題的,但是產(chǎn)品會相對差一些,涵蓋新房和二手房范疇;三則是尋找一些均衡性的,地段不算遠,產(chǎn)品不算卷,高情商是兼顧到各種需求,低情商是兩不沾。

需要說明的是,我能推薦出來的三種樓盤,都是相對認可其保值自住價值的買法,而非推薦一些確實很垃圾的地段很差的產(chǎn)品,所以三種都是切實可行的買法。房子都是客觀存在的,但我們?nèi)耸侵饔^變化中的。

第一,好產(chǎn)品,這個時候我建議看看成華區(qū),這邊的開發(fā)商都很卷,在4.0的住宅時代,都卷得天昏地暗,戶型得房率,細節(jié)都很不錯,此時我建議考慮下中環(huán)一帶(7號線南下軟件園)的中環(huán)天宸、越秀天悅云萃二期以及首開臻禮著。

中環(huán)臻邸的優(yōu)點是單價總價低,性價比高,戶型好,學區(qū)好,地鐵近,板塊界面成熟,不過缺點是容積率3.0,而且距離南門上班較遠;

越秀天悅云萃二期的優(yōu)點是產(chǎn)品戶型好,雙地鐵口,純改善,缺點是臨近醫(yī)院,周邊界面一般,房源少;

首開臻禮著的優(yōu)點是產(chǎn)品戶型好,總價門檻不算高,117戶型能相當于以前143戶型,整體細節(jié)質(zhì)感不錯,而且臨近萬年場商圈外溢;缺點是挨著學校,周邊地鐵通勤較遠。

然后第二類,就是圍繞就近的買法,新房的話,我建議是看看新川這邊的幾個新房,比如新川錦萃(近地鐵,人氣旺),蜀道寬境(板式T2,待售,單價低,不過開發(fā)商口碑一般,而且周圍人氣還沒起來)和金泰和序(顏值高,價格低,地鐵口,不過是T3產(chǎn)品)。這三個盤的戶型產(chǎn)品沒有卷起來,但是新川的大環(huán)境,軟件園的近通勤還是很不錯的,而且自住舒適度也能打個七八十分的。

至于二手房的話,這里就不展開說了,地段肯定是好的,但是產(chǎn)品確實不令人滿意。比如站南可以看人居盛和林語南區(qū),市一醫(yī)院看南城都匯匯彩園,大源可以看雅頌居二期、中洲錦城湖岸、凱德世紀名邸、建發(fā)鷺洲國際等等,可選的很多了,一般適合于孩子讀書,需要近通勤,即買即住的客群。

第三種,就是要尋找那種距離不算遠,但是產(chǎn)品又還不錯的買法,也就是偏南門的買法了,思來想去,其實很難找,我只找到了一個。下一篇詳細給你說下這個樓盤,你可以先了解下。具體略。


粉絲提問

我最近看上了溫江永寧***的頂躍,改善需求,想進一步了解下樓市掃盲,1期目標戶型賣完,繳納誠意金兩萬“排號”,等新樓棟開盤,價格未知。暫報320+,177平,**棟***號房,看重的是花園,純享受。如果首付15%,預(yù)算五六十萬。手里一套80佳兆業(yè)西城廣場,一套藍光長島國際134,可賣可不賣,如果能買下新房,考慮搬過去,暫時出租另外兩套。其次還考慮到真買的時候,什么價位是可以接受的。純自住的背景。繳納了誠意金感覺砍價有點被動。但是確實單純太喜歡那個樓頂花園。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答,具有一定時效性,僅供參考,有刪減節(jié)選和模糊處理。

***這個樓盤位于溫江永寧板塊,是一個相對小眾的樓市區(qū)域,但又是一個醫(yī)療條件,生態(tài)環(huán)境很好的區(qū)域,整體來說,不是偏向于保值增值流通的一個樓盤,而是一個純消費自住改善養(yǎng)老的樓盤。

如果能疊加你或者你的大家庭,長期在溫江或者永寧周圍工作生活的話,那么買來純享受純自住倒也無可厚非,就是要融入成都樓市大環(huán)境,跟著一榮俱榮的話,就顯得很勉強了。

當然,****周邊也有相對應(yīng)的一些醫(yī)療產(chǎn)業(yè)客群(鄰成都醫(yī)學城、科大科創(chuàng)谷),對吸引高新西郫都溫江的一些改善家庭也有助力。

目前來說,這個盤還是周圍少有的純板式改善產(chǎn)品,11棟南北樓間距比較寬,視野通透,頂躍是177平的套五四衛(wèi),從戶型功能性上看,的確是很讓人心動,幾乎找不到什么槽點,溫江主打的就是一個花園城市,大家喜歡的就是這種類似躍層別墅的優(yōu)質(zhì)環(huán)境。

也就是說,純消費純改善純喜歡的話,沒問題。

那么另外一個角度就是性價比了,目前價格是320萬+的話,折合單價約1.8萬,精裝單價1.8萬,放在樓盤算正常,但是價格優(yōu)惠力度不算很大,洋房的單價門檻是1.4萬左右,躍層拔高到1.8萬了,我覺得確實有點貴,現(xiàn)在你交了誠意金,不是不可以退的定金,所以不要感到什么壓力,完全可以用不買了,要求退誠意金來要求更大的價格折扣,我建議價格可以談到300萬的關(guān)口。

這樣單價來到了1.7萬,為什么設(shè)置這樣的價格?因為要比對周邊同品質(zhì)二手房的價格段,比如***,184平的疊拼,精裝掛牌單價也大概是1.6萬+,成交價更低了,考慮到你看的新房,視野會明顯更好,因此溢價一點,是可以接受的。

老氣一些的**,單價則更低得多了。

總之300萬的話,我覺得是大家都合理的狀態(tài),你不虧,開發(fā)商也不虧。但熬是320萬的話,那么我認為就是一個愿打一個愿挨,你個人愿意溢價買入,這個就沒法指責了。

至于你之前提到的佳兆業(yè)西城廣場、藍光長島國際說實話都不是很優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品,如果定位于剛性自住,那么尚可持有,反之建議擇機擇價一律賣掉。

話說回來,你有300萬的預(yù)算,在成都其實有很多其他買法了,更主流的買法,如果不是純粹的尋求頂躍花園,那么其他的板式小高層,普通套四戶型,還是能在西門找到很多替代品的,比如武侯區(qū)的機投、太平寺,比如金牛區(qū)的國賓,都有很多主流買法,如果需要的話,我們再單獨給你說。這個和你們的個人喜好有關(guān),不強求。


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