北京律師揭秘:房屋產(chǎn)權(quán)與安置利益沖突,關(guān)鍵看啥因素?
房產(chǎn)律師靳雙權(quán)
房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師, 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件,為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。
在房屋產(chǎn)權(quán)與拆遷安置利益并存的情況下,產(chǎn)權(quán)人的物權(quán)行使常受到限制。北京一起典型案例中,法院明確即便房屋已登記至他人名下,被安置人基于拆遷獲得的合法利益仍受保護(hù),產(chǎn)權(quán)人不得單方要求騰退,為同類糾紛提供了裁判標(biāo)尺。
一、案情梳理
(一)當(dāng)事人信息
原告:陳峰(房屋產(chǎn)權(quán)人)
被告:王浩(被安置人)、王志國(guó)(王浩之父)、劉敏(王浩之母)
關(guān)聯(lián)人物:張桂蘭(原產(chǎn)權(quán)人,陳峰外祖母)、李建國(guó)(張桂蘭之夫)、李娟(張桂蘭之女,王浩之母)
(二)事件經(jīng)過
2010 年,張桂蘭承租的公有住房(位于北京市某區(qū))遇拆遷,拆遷檔案記載在冊(cè)人口包括張桂蘭、李建國(guó)、其女李娟、外孫陳峰、外孫王浩。根據(jù)拆遷政策,該家庭獲批購(gòu)買兩套定向安置房(均為二居室),其中一套為七號(hào)房屋。
2010 年 9 月,張桂蘭以拆遷補(bǔ)償款購(gòu)買七號(hào)房屋,2013 年 8 月取得產(chǎn)權(quán)證。2018 年 4 月,張桂蘭與陳峰簽訂《存量房屋買賣合同》,以 1 元對(duì)價(jià)將七號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給陳峰,陳峰于當(dāng)月取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(單獨(dú)所有)。
七號(hào)房屋交付后,王浩父母王志國(guó)、劉敏一直在此居?。〒?jù)稱獲張桂蘭同意),王浩周末亦在此居住。2023 年 11 月,陳峰以產(chǎn)權(quán)人身份起訴,要求王浩一家三口騰退房屋,并按每月 3800 元支付自 2023 年 11 月 9 日起的占有使用費(fèi)。
王浩辯稱,其作為拆遷在冊(cè)人口和安置房共同申請(qǐng)人,對(duì)七號(hào)房屋享有合法安置利益,且生效判決已確認(rèn)該事實(shí),其居住行為合法,不同意騰退。
(三)爭(zhēng)議焦點(diǎn)
王浩作為被安置人,對(duì)七號(hào)房屋享有的安置利益能否對(duì)抗陳峰的物權(quán)?
陳峰作為產(chǎn)權(quán)人,能否要求王浩及其父母騰退房屋并支付占有使用費(fèi)?
王浩父母基于王浩的安置利益居住,是否構(gòu)成對(duì)陳峰物權(quán)的妨害?
二、案件分析
(一)拆遷安置利益的合法性認(rèn)定
根據(jù)拆遷檔案,王浩是被拆遷房屋的在冊(cè)人口,且為七號(hào)房屋的共同申購(gòu)人之一。拆遷單位考慮到 “張桂蘭夫婦及兩個(gè)外孫(陳峰、王浩)均居住在拆遷現(xiàn)場(chǎng)” 的實(shí)際情況,才批準(zhǔn)購(gòu)買兩套安置房,可見王浩的居住需求是獲批安置房的重要因素。北京市西城區(qū)法院及二中院的生效判決已明確 “王浩對(duì)七號(hào)房屋享有安置利益”,該利益雖不構(gòu)成所有權(quán),但屬于基于拆遷政策產(chǎn)生的合法用益權(quán)利。
(二)物權(quán)與安置利益的沖突處理
《民法典》第二百三十六條規(guī)定,物權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害,但該權(quán)利的行使不得損害合法在先權(quán)利。本案中,陳峰雖通過轉(zhuǎn)讓取得七號(hào)房屋的所有權(quán),但該房屋本質(zhì)是拆遷安置產(chǎn)物,王浩的安置利益產(chǎn)生于物權(quán)變動(dòng)之前,且已由生效判決確認(rèn)。在安置利益未得到妥善處理前,陳峰的物權(quán)行使應(yīng)受到限制,不得單方要求王浩騰退。
(三)王浩父母居住的合法性
王浩父母自七號(hào)房屋交付時(shí)即在此居住,最初獲得原產(chǎn)權(quán)人張桂蘭的同意,后期居住可視為王浩對(duì)自身安置利益的處分(允許親屬共同使用)。在王浩的安置利益未被否定的情況下,其父母的居住行為不構(gòu)成對(duì)陳峰物權(quán)的妨害,陳峰無權(quán)要求二人騰退。
(四)占有使用費(fèi)的主張依據(jù)
陳峰主張每月 3800 元的占有使用費(fèi),但該請(qǐng)求以騰退房屋為前提。因法院未支持騰退訴求,且王浩一方的居住具有合法基礎(chǔ),故占有使用費(fèi)的主張缺乏事實(shí)依據(jù),法院不予支持。
三、裁判結(jié)果
法院判決:
駁回陳峰的全部訴訟請(qǐng)求。
四、案件啟示
(一)拆遷安置房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓需審慎
拆遷安置房屋往往涉及多名被安置人的利益,原產(chǎn)權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí),應(yīng)先明確并處理好其他被安置人的安置利益(如給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償),避免因權(quán)利瑕疵引發(fā)糾紛。本案中張桂蘭以 1 元對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓房屋,未考慮王浩的安置利益,為后續(xù)沖突埋下隱患。
(二)被安置人應(yīng)及時(shí)固定自身權(quán)益
被安置人應(yīng)妥善保管拆遷協(xié)議、申購(gòu)表、會(huì)議紀(jì)要等證據(jù),證明自己在拆遷安置中的份額或利益。若發(fā)現(xiàn)房屋被轉(zhuǎn)讓,應(yīng)及時(shí)通過訴訟確認(rèn)自身權(quán)利(如本案王浩提起的確認(rèn)合同無效之訴),防止權(quán)利受損。
(三)物權(quán)行使不得對(duì)抗合法在先權(quán)利
產(chǎn)權(quán)人雖享有房屋所有權(quán),但對(duì)于基于拆遷政策、共有關(guān)系等產(chǎn)生的合法用益權(quán)利(如安置利益、居住權(quán)),應(yīng)尊重并協(xié)商處理。單方面以產(chǎn)權(quán)登記為由要求騰退,可能因忽視在先權(quán)利而無法獲得法院支持。
(四)居住權(quán)糾紛的前置解決
若被安置人主張對(duì)房屋享有居住權(quán),可另行提起居住權(quán)糾紛訴訟,通過法院判決明確權(quán)利范圍(如居住期限、條件等),為后續(xù)處理產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)的關(guān)系提供依據(jù)。本案中王浩已另案起訴居住權(quán),法院在本案中未直接認(rèn)定居住權(quán),但基于安置利益駁回了騰退請(qǐng)求,體現(xiàn)了權(quán)利處理的階段性。
本案凸顯了拆遷安置房屋中 “物權(quán)登記” 與 “實(shí)際利益” 的沖突,提醒當(dāng)事人在涉及此類房屋的交易或處分時(shí),需兼顧各方合法權(quán)益,通過事前約定或事后協(xié)商化解矛盾,避免陷入冗長(zhǎng)的訴訟程序。
(此案例發(fā)生地為北京,為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛,以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名,若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。)
特別聲明:以上內(nèi)容(如有圖片或視頻亦包括在內(nèi))為自媒體平臺(tái)“網(wǎng)易號(hào)”用戶上傳并發(fā)布,本平臺(tái)僅提供信息存儲(chǔ)服務(wù)。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.