中指研究院報告顯示，1-7月，TOP100房企銷售總額為20730.1億元，同比下降13.3%，降幅較1-6月擴大1.5個百分點。7月單月，TOP100房企銷售額同比下降18.2%。

單數(shù)數(shù)據(jù)，在我預(yù)料之中，說到底，還是歷史欠賬大，供需失衡，國內(nèi)地產(chǎn)實際上已經(jīng)進入到了“日本化模式”，典型特征就是一二線核心區(qū)位價格相對較穩(wěn)，豪宅價格飆升，三四線廣大地區(qū)量價齊跌，但核心區(qū)域土拍溢價的現(xiàn)象！

但整體數(shù)據(jù)其實比2024年好的多，去年這個時候，從需求端看，那時的普通增量市場正面臨信心坍塌與支付能力雙殺，居民部門杠桿率高達 62% ，疊加SY率攀升（青年SY率 14.2%）和收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱，購房能力顯著收縮！

2024年，中指數(shù)據(jù)顯示，7 月 TOP100 房企單月銷售面積同比下降 21.7%，其中三四線城市占比超 60% 的項目去化率不足 30%。消費者信心指數(shù)中住房預(yù)期分項跌至 103.81（中性值 100），觀望情緒濃厚。此外，保交樓問題持續(xù)發(fā)酵，1-7 月全國商品房交付逾期項目涉及金額超 2000 億元，進一步削弱購房意愿，那時全國商品房待售面積達 7.3 億平方米，去化周期升至 21.8 個月。結(jié)構(gòu)性矛盾尤為突出！

而今年在宏觀政策托底的情況下，數(shù)據(jù)還是有好轉(zhuǎn)的，降幅明顯同比減少！

今年來看的話，就不是信心坍塌與支付能力雙殺的問題了，而是效果滯后與市場預(yù)期分化的問題！

整體來看，1-6月，全國新房成交面積環(huán)比漲幅擴大，同比降幅收窄。二手房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負，同比降幅收窄。新房庫存面積及去化周期均環(huán)比上漲，同比下降。

我們從政策傳導(dǎo)周期來看，今年上半年，從央行數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)貸款額度上漲了0.4%！但房地產(chǎn)銷售從政策出臺到需求釋放通常需要 3-6 個月，當(dāng)前仍處于政策消化期。

此外，就是消費者信心還是不足：盡管上海等核心城市購房意愿回升（豪宅帶動），但全國范圍內(nèi)消費者對期房交付風(fēng)險、房價下行的擔(dān)憂仍存，2025 年上半年房企債務(wù)違約案例增多，也進一步抑制購房信心。

其次，當(dāng)下的政策力度與覆蓋面有限：三四線城市庫存高企，但地方財政壓力導(dǎo)致補貼力度隨時間開始逐步減弱，難以有效消化天量存量。

因此，市場開始呈現(xiàn)顯著的 “冰火兩重天” 格局：

一方面，核心城市逆勢走強：一線城市銷售額貢獻率同比提升 9 個百分點至 40%，上海、北京、廣州位列銷售貢獻前三城，上海單城貢獻率達 16.9%。核心城市因人口流入、產(chǎn)業(yè)支撐和優(yōu)質(zhì)教育資源，成為房企和購房者 “避風(fēng)港”，期間，上海的一些核心樓盤，在 Q2 時甚至出現(xiàn)認購率超 200%，現(xiàn)房去化周期縮短至 8 個月的“倒陽春”現(xiàn)象。

而另一方面，非核心城市深度調(diào)整，外圍區(qū)域（如廣州增城、南京高淳）庫存占比超 20%，價格競爭激烈。部分城市出現(xiàn) “以價換量”，但銷售面積降幅仍大于銷售額降幅，反映降價未能有效刺激需求。

于此同時，房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險持續(xù)暴露，2025 年上半年房企債券融資同比下降 10%，但頭部房企（如保利、華潤）憑借信用優(yōu)勢占據(jù)融資主導(dǎo)地位，TOP10 房企融資占比達 48.2%。中小房企融資渠道收窄，2025 年上半年 64% 的百強房企未參與土地投資，7 月南京金浦東方等房企進入破產(chǎn)清算程序，行業(yè)洗牌加速，但值得一提的是部分房企成功發(fā)行了美元債！

而為規(guī)避風(fēng)險，房企新增拿地，也進一步向核心城市集中，2025 年上半年 TOP100 房企拿地總額同比增長 33.3%，但 64% 的資金集中在上海、北京、杭州三城。這種 “聚焦核心” 策略雖能保障項目安全性，但也導(dǎo)致非核心城市土地市場低迷，地方財政承壓，長久看，這三座城市的人口和土地供應(yīng)都已經(jīng)接近飽和，未來除了豪宅，已經(jīng)沒有剛需供給的太多空間，但即使這樣，這三座城市的二手房價格也沒出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)！

但這也反應(yīng)了我國地產(chǎn)當(dāng)西庫存總量下降但結(jié)構(gòu)性矛盾突出的問題：2025 年 6 月末 50 城狹義庫存同比下降 7%， 100-120 平米剛需戶型占比超 40%，而 160 平米以上高端產(chǎn)品庫存同比增加 12%。這種供需錯配在三四線城市尤為明顯！

盡管政策鼓勵 “好房子” 建設(shè)（綠色建筑、智能家居覆蓋率 80%），但改善型產(chǎn)品去化周期仍高于剛需。2025 年上半年，140-200 平米改善型產(chǎn)品銷售占比僅 26.5%，且主要集中在核心城市。

最后，市場普遍預(yù)期 8 月起將有更猛刺激政策落地，包括房貸利率進一步降至 2.5%（中原地產(chǎn)預(yù)測）、存量房貸利率下調(diào)、專項債收購存量房（規(guī)模或超 5000 億元）等。若政策力度超預(yù)期，核心城市有望在 Q4 企穩(wěn)。

但短期內(nèi)，房企還是需直面 7-9 月償債高峰（到期債務(wù)約 1600 億元），中長期看，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊、保障性住房（2025 年計劃收購存量房轉(zhuǎn)保障房超 5000 億元）、城市更新項目將成為新增長點，資源將進一步向頭部房企集中，2025 年上半年 TOP10 房企新增貨值占比達 73%，中小房企生存空間進一步壓縮，預(yù)計 2025 年百強房企數(shù)量將減少 10-15 家，行業(yè)進入 “寡頭競爭” 階段。