01

當城市更新成為接下來城市化的重點，一些老舊小區(qū)又引起了不少市民的關(guān)注。

在溫州老城區(qū)，有不少老舊小區(qū)，已有三四十年房齡，如今已非常老舊，各種問題開始暴露。

再加上沒電梯、缺乏停車位等，稍有條件的居民，都陸續(xù)搬走，掛牌出售。

在此情況下，這些老舊小區(qū)的房價，越來越低。

老舊小區(qū)

比如，與溫州歷史文化街區(qū)相鄰的水心住宅區(qū)，上世紀末曾是溫州中產(chǎn)階級聚集地。

過去10多年，當中產(chǎn)階級陸續(xù)離開，結(jié)合樓市下行，導致水心住宅區(qū)的房價近年明顯走低。

我們不妨先來看看，近兩個月以來，水心住宅區(qū)部分二手房的成交價格：

來源：溫州都市報掌上溫州APP

從上表可以看出，水心住宅區(qū)成交量不少，但價格普遍不高，單價在7000-10000元/㎡出頭不等，受樓層影響而有些差異。

也就是說，作為樓梯房，只要不是高樓層，大約10000元/㎡，就能拿下水心住宅區(qū)。如果能接受高樓層，價格更低。

水心住宅區(qū)的樓梯房

而這些房源面積普遍不大，從而總價僅需幾十萬元，用買車的價格，就能在水心買到一套房。

02

水心住宅區(qū)這樣的價格，跟其他老舊小區(qū)相比，如何？

水心及周邊其他老舊小區(qū)

從近期一些成交案例看，水心與上陡門大體差不多，但是低于蒲鞋市、雙井頭、上村、橫河、橋兒頭等老舊小區(qū)。

如果說橋兒頭、橫河房齡比水心略新一點，但蒲鞋市、雙井頭、上村明明比水心略老，價格反而更高。

關(guān)鍵原因在于，橋兒頭、橫河、蒲鞋市、雙井頭、上村在12中，部分在蒲鞋市小學施教區(qū)范圍內(nèi)，具備了優(yōu)質(zhì)學區(qū)房屬性。

而水心住宅區(qū)被納入的是17中施教區(qū)，近年17中的口碑、影響力不如12中。

都說這些年12中學區(qū)房價格暴跌，已經(jīng)幾乎體現(xiàn)不出學區(qū)價值了。在與其他老舊小區(qū)的對比之下，發(fā)現(xiàn)12中的學區(qū)價值其實還在。否則，這些老舊小區(qū)會跌得更慘，像水心、上陡門等一樣。

17中

當前，購買水心住宅區(qū)老舊小區(qū)的，以獨居、養(yǎng)老、外來人口等為主，往往條件有限，可以說剛需得不能再剛需，連停車位都可以不要。

出于養(yǎng)老、未來轉(zhuǎn)手等方面考慮，作為樓梯房，中低樓層更受歡迎。高樓層，即便價格低也很難賣。

水心住宅區(qū)

即便水心地段不錯，但只要房子老了，且學區(qū)一般，就不值錢了。畢竟，城市在擴大，好地段越來越多，水心的地段價值，在這個過程中，被稀釋了。

03

當城市更新成為接下來城市化的主題，像水心這樣的老舊小區(qū)，會迎來改造嗎？

從建筑結(jié)構(gòu)來講，水心住宅區(qū)不少建筑都是預(yù)制板結(jié)構(gòu)，拆除重建只是時間問題。

從城市規(guī)劃來看，塘河東岸的荷花路，要向西延伸，與水心路相連。屆時，勢必要拆除一部分建筑。

大南門的高層住宅與水心的老舊小區(qū)

但是，像10余年前的“大拆大整”，今后不太可能再出現(xiàn)了，拆遷只會穩(wěn)步推進。水心住宅區(qū)，似乎不是當務(wù)之急。

也就是說，短期內(nèi)水心住宅區(qū)拆遷的可能性不大，但遲早會拆。

就算到了要拆的時候，水心住宅區(qū)不太可能會整體拆，而是逐步、分批拆。

這一點，對于留住溫州人對水心的記憶，保留水心的文化特色，非常重要。

水心街景

要知道，水心不僅僅是一座住宅區(qū)，更是溫州知名的美食街區(qū)。燙菜廣場、二高泡泡、柏林海鮮、水心大排檔等，都是不少溫州人的美好回憶。

這些藏在住宅區(qū)里的美食，客群大多是周邊住戶，往往做得更地道、更用心，口碑比許多黃金地段的餐廳更好。

那么今后，在水心住宅區(qū)改造時，有必要把這里的美食文化保留下來，盡可能先安置商戶再拆遷，可以集中打造一條美食街。

水心部分知名餐廳

拆除之后，水心不應(yīng)打造成像大南門那樣的密密麻麻高層住宅，盡可能做到高低起伏、錯落有致，降低建筑高度與容積率，拉大高層住宅之間的樓間距，并設(shè)置一些風貌建筑。

水心四周的河岸，要有更寬的公園、綠地，串聯(lián)起更多公共設(shè)施與開放空間，更好地展示水鄉(xiāng)特色。

錦繡路、過境路，可改造為連續(xù)流主干道，即城市準快速路。

水心住宅區(qū)

只有告別了傳統(tǒng)拆建模式，更注重自然與人文，水心的地段價值才能重新被激活，未來我們才會看到更好的水心。

歡迎關(guān)注，帶你一起長知識！