8月3日，上海又公示過(guò)會(huì)了4個(gè)樓盤，松江紅盤國(guó)貿(mào)海上原墅也在其中。

一個(gè)外環(huán)外的樓盤，7月曾創(chuàng)下232.6%超高認(rèn)籌率，認(rèn)籌情況吊打了內(nèi)環(huán)一眾項(xiàng)目。

兩次開盤均告罄的宣傳猶在耳邊，海上原墅又火速上新。

這一次，海上原墅再次推出146套房源，備案均價(jià)69772元/平方米。

但不知道，在市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整的情況下，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)還能否續(xù)寫熱銷神話？

01

熱銷光環(huán)之下，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)這幾年在上海的發(fā)展步調(diào)就像一個(gè)難以平衡的“蹺蹺板”。

梳理國(guó)貿(mào)地產(chǎn)近年戰(zhàn)績(jī)，炸天團(tuán)發(fā)現(xiàn)一個(gè)詭異的規(guī)律：

銷售大年，必是拿地小年；拿地兇猛時(shí)，房子反而賣不動(dòng)了。

2023年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海權(quán)益銷售額沖至56.92億元（排名第33），風(fēng)光背后是其當(dāng)年在上海土地市場(chǎng)“顆粒無(wú)收”；

轉(zhuǎn)眼到2024年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)豪擲60.54億元（權(quán)益拿地金額排名第8）重倉(cāng)上海，當(dāng)年在上海的權(quán)益銷售額卻縮水至35.19億元（排名第42）；

2025年至今，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)上海權(quán)益銷售額已有57.75億元，銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁，但同期其權(quán)益拿地金額僅約7億元。

這不禁讓人懷疑：國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海的投資團(tuán)隊(duì)和銷售團(tuán)隊(duì)，是不是還沒(méi)相互認(rèn)識(shí)？

“你攻城略地時(shí)，沒(méi)工夫賣房；你賣的歡快時(shí)，又沒(méi)貨可上。”

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這種失衡，深植于國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的“松江基因”

——成也松江，困也松江。

說(shuō)國(guó)貿(mào)地產(chǎn)是最懂松江的開發(fā)商一點(diǎn)不為過(guò)。

2014年，初次踏足上海市場(chǎng)的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)，便以27億元接連拿下松江佘山北三幅住宅地塊，打造了國(guó)貿(mào)天悅這一超級(jí)大盤。

此后，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)持續(xù)深耕松江，在上海布局的11年間，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)開發(fā)的13個(gè)項(xiàng)目有10個(gè)都位于松江。

靠這套打法，主攻遠(yuǎn)郊的國(guó)貿(mào)地產(chǎn)確實(shí)吃到市場(chǎng)周期的紅利。但，這也成了它的天花板。

隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，郊區(qū)盤也率先遭受沖擊。

國(guó)貿(mào)鷺原入市兩年多，1202套房源至今仍有579套滯銷；

今年5月，其“姊妹盤”海嶼佘山開盤推出305套房源，三個(gè)月僅賣掉80套，去化率慘淡至26%。

即使是7月創(chuàng)造了市場(chǎng)熱銷紀(jì)錄的海上原墅，事實(shí)上也被媒體披露涉嫌數(shù)據(jù)造假。

網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，海上原墅今年兩次開盤推出208套房源，目前仍有34套可售，整體去化率約83%，并未售罄。

松江，這個(gè)曾幫它上桌的地方，正在變成它爬不出的池塘。

03

更關(guān)鍵的是，偏安松江暴露了國(guó)貿(mào)地產(chǎn)的“囊中羞澀”——它始終難以真正打入上海核心城區(qū)。

多年遠(yuǎn)郊開發(fā)讓國(guó)貿(mào)地產(chǎn)被貼上“剛需專業(yè)戶”標(biāo)簽，其團(tuán)隊(duì)整體對(duì)于中高端產(chǎn)品的打造經(jīng)驗(yàn)有限，這也是制約其后續(xù)在上海發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。

2024年3月，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)與中鐵建聯(lián)合拿下了浦東北蔡地塊，這是國(guó)貿(mào)地產(chǎn)上海布局中最靠近市中心的項(xiàng)目。

但不知道是不是因?yàn)閲?guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海沒(méi)操盤過(guò)千萬(wàn)級(jí)改善項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)品系最終使用的是中鐵建“西派系”，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)淪為了配角。

另一方面，資金與利潤(rùn)空間也制約了國(guó)貿(mào)地產(chǎn)角逐黃金地塊。

在真正的市中心稀缺地塊的競(jìng)爭(zhēng)上，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)很難敵過(guò)招商、保利、華潤(rùn)等頭部央企。

根據(jù)廈門國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布2024年公司債券年度報(bào)告顯示，2024年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入404.58億元，凈利潤(rùn)為14.24億元。

但是，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)歸母凈利潤(rùn)僅有0.39億元，同比下滑90.7%，跌至近幾年來(lái)的最低水平。

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)大概率也想轉(zhuǎn)舵，但大船調(diào)頭并不容易。

而且國(guó)貿(mào)地產(chǎn)沒(méi)有前瞻性看到上海整體樓市的分界點(diǎn)，松江并非上海的核心區(qū)域，如果不在核心區(qū)域布局，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)想要在上海實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，可能性很低。

此外，隨著早期一些項(xiàng)目交付，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)也暴露出產(chǎn)品品質(zhì)問(wèn)題。

比如其在松江開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目國(guó)貿(mào)天悅曾被曝出安全隱患——交付僅一個(gè)月，整塊外墻裝飾材料從高空墜落于小區(qū)兒童樂(lè)園旁灌木叢；滲水、漏水引發(fā)業(yè)主維權(quán)。

公開報(bào)道還曾提到，國(guó)貿(mào)鷺原項(xiàng)目被投訴違規(guī)銷售、誘導(dǎo)老年人簽訂霸王合同，等等。

結(jié)語(yǔ)

2023年，對(duì)于國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海的發(fā)展而言，是關(guān)鍵分水嶺。

因?yàn)檫@一年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)更換了管理層，而轉(zhuǎn)機(jī)或許就在這場(chǎng)更迭中悄然醞釀。

炸天團(tuán)能夠明顯感受到，2023年以后，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海的投資節(jié)奏變了。

在此之前，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)是“3年拿4塊地”。而2023年，林希出任國(guó)貿(mào)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)，老將周中慶執(zhí)掌上海公司后，新班子一改往日節(jié)奏：

2023年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)在上海參拍23宗地，雖然最終顆粒無(wú)收，但投資節(jié)奏明顯加快；

2024年上半年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)參拍5宗地，最終拿下3宗，包括聯(lián)合中鐵建落子北蔡，吹響進(jìn)軍上海市區(qū)號(hào)角；

2025年，國(guó)貿(mào)地產(chǎn)繼續(xù)聯(lián)手金地、象嶼等房企在松江、奉賢補(bǔ)倉(cāng)。

不過(guò)，只在投資端下功夫還不夠。俗話說(shuō)，打鐵還需自身硬。當(dāng)下的上海樓市沒(méi)有奇跡，只有實(shí)力與策略的精準(zhǔn)卡位。

國(guó)貿(mào)地產(chǎn)想要在寸土寸金的上海灘進(jìn)階，除了要打破“松江依賴癥”，更需以更高品質(zhì)、更好服務(wù)征服市場(chǎng)。

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