走過“掃貨式”收購(gòu)階段，物企開始在細(xì)分領(lǐng)域?qū)ふ覂?yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

深圳籍上市公司華創(chuàng)生活（873207）發(fā)布公告稱，擬以自有資金約901萬(wàn)元人民幣收購(gòu)福建博駿物業(yè)管理有限公司持有的陜西綠波實(shí)業(yè)集團(tuán)物業(yè)服務(wù)等三家公司60%股權(quán)。

“遠(yuǎn)道而來(lái)”的上市公司與“名不見經(jīng)傳”的物業(yè)資產(chǎn)，背后邏輯在于行業(yè)已進(jìn)入“精耕細(xì)作”階段，對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的爭(zhēng)奪正在加劇。

01

華創(chuàng)生活：跨行物業(yè)來(lái)勢(shì)洶洶

華創(chuàng)生活的前身為深圳市昂科數(shù)字技術(shù)股份有限公司，成立于2013年，業(yè)務(wù)聚焦數(shù)字技術(shù)研發(fā)。2021年公司通過與房地產(chǎn)商上海大名城合作，切入物業(yè)賽道，彼時(shí)該項(xiàng)目收入1414萬(wàn)元，占當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的99.92%。隨后更名為華創(chuàng)生活并登陸新三板。

自跨界布局物業(yè)以來(lái)，華創(chuàng)生活業(yè)績(jī)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)：營(yíng)業(yè)收入從2021年的1416萬(wàn)元增長(zhǎng)至2024年的3.55億元，凈利潤(rùn)從34萬(wàn)元增長(zhǎng)至3114萬(wàn)元。

華創(chuàng)的轉(zhuǎn)型得益于行業(yè)政策：2018年，物業(yè)管理資質(zhì)正式退出歷史舞臺(tái)，取消行業(yè)準(zhǔn)入門檻的限制，使得更多的物業(yè)公司得以在同一領(lǐng)域展開爭(zhēng)奪，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。到了2021年，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)數(shù)量已達(dá)11.4萬(wàn)家，物業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率已經(jīng)上升至52.31%，首次突破50%。

對(duì)于像華創(chuàng)生活這樣的后來(lái)者，面對(duì)一個(gè)已經(jīng)成熟的市場(chǎng)以及壟斷的頭部企業(yè)，只能另辟蹊徑。具體來(lái)說(shuō)有以下三個(gè)特點(diǎn)：

其一向西挺進(jìn)。東南部物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模大且集中度高，長(zhǎng)三角、珠三角貢獻(xiàn)超60%市場(chǎng)份額。在這一現(xiàn)實(shí)下，跨行第二年，公司立即以5193萬(wàn)元價(jià)格收購(gòu)蘭州英家皇道物業(yè)管理服務(wù)有限公司股東持有的100%股權(quán)。同年年報(bào)顯示，前五大客戶中有4家位于蘭州。

其二向更細(xì)分。公眾對(duì)物業(yè)的認(rèn)知多數(shù)停留在小區(qū)、市政等，但華創(chuàng)生活已明確開拓了教育市場(chǎng)。例如2023年，華創(chuàng)中標(biāo)福耀科技大學(xué)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目，正式切入學(xué)校物業(yè)，目前公司共覆蓋19所學(xué)校，為超十萬(wàn)師生提供物業(yè)服務(wù)。

最新消息是，華創(chuàng)生活獲評(píng)“2025中國(guó)教育物業(yè)管理優(yōu)秀企業(yè)”。

其三向增值去。2023年，公司通過募資3175萬(wàn)元人民幣，收購(gòu)福建大名城物業(yè)管理及上海英家皇道物業(yè)管理100%股權(quán)，由此發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)（如充電樁業(yè)務(wù)）。該業(yè)務(wù)表現(xiàn)亮眼：2024年實(shí)現(xiàn)收入1250萬(wàn)元，毛利率高達(dá)35.60%，成為公司毛利最高、增速最快的業(yè)務(wù)板塊。

通過一系列的收購(gòu)布局，華創(chuàng)生活成功躋身2025年中國(guó)物業(yè)百?gòu)?qiáng)第37位。

此次收購(gòu)綠波物業(yè)，華創(chuàng)生活協(xié)同管理面積將突破2000萬(wàn)平方米，進(jìn)一步夯實(shí)華創(chuàng)在中西部的競(jìng)爭(zhēng)力與覆蓋力。

02

陜西綠波：從后勤部到能源物業(yè)

結(jié)合華創(chuàng)生活的戰(zhàn)略路徑，其選擇陜西綠波系三家公司也在情理之中。

此次被收購(gòu)的陜西綠波物業(yè)成立于2003年，前身實(shí)為母公司陜西綠波實(shí)業(yè)集團(tuán)（主業(yè)為通信設(shè)備與煤炭）的后勤部門，依托集團(tuán)在陜北能源產(chǎn)業(yè)的布局，綠波物業(yè)初期主要承接神華神東煤炭集團(tuán)等能源企業(yè)的后勤服務(wù)項(xiàng)目，由此形成了“能源后勤+基礎(chǔ)物業(yè)”的業(yè)務(wù)模式。

因此，與其他物業(yè)公司不同，綠波物業(yè)天然具有能源后勤的基因。

企查查信息顯示，綠波物業(yè)最早于2013年中標(biāo)央企子公司中國(guó)神華國(guó)際工程有限公司下屬的神華神東煤炭集團(tuán)物業(yè)外包項(xiàng)目，負(fù)責(zé)神東煤炭集團(tuán)部分煤礦、物業(yè)處、維修三廠網(wǎng)片廠物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

隨后在2016年贏得中國(guó)神華國(guó)際工程2016-2019年度物業(yè)服務(wù)合同，鞏固了在陜北神木地區(qū)的能源后勤服務(wù)地位。2019年，公司成功中標(biāo)國(guó)家能源集團(tuán)哈密煤電公司的物業(yè)保潔服務(wù)項(xiàng)目（2019-2021年），標(biāo)志著其業(yè)務(wù)正式走出陜西，邁向全國(guó)能源物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

近年來(lái)，綠波物業(yè)共中標(biāo)28個(gè)項(xiàng)目，其服務(wù)企業(yè)遍布陜西、新疆、寧夏、江蘇等地，服務(wù)對(duì)象涵蓋電力、電信、煤炭、煤焦化等多個(gè)行業(yè)。其中，2021年中標(biāo)神延煤炭后勤服務(wù)項(xiàng)目，中標(biāo)金額達(dá)3496.96萬(wàn)元。

與傳統(tǒng)物業(yè)不同，能源后勤的專業(yè)門檻更高。具體來(lái)說(shuō)，能源物業(yè)以安全生產(chǎn)保障為絕對(duì)優(yōu)先，需嚴(yán)格管控高危環(huán)境（如防爆、防泄漏）、保障生產(chǎn)設(shè)備連續(xù)運(yùn)行，并具備應(yīng)對(duì)工業(yè)事故的應(yīng)急能力。

這并不是南方公司第一次看上綠波物業(yè)。2024年10月，福建博駿物業(yè)管理有限公司1020萬(wàn)元收購(gòu)陜西綠波系三家公司60%的股權(quán)。此次華創(chuàng)生活，正是從博駿物業(yè)手中購(gòu)買其持有的綠波物業(yè)股份。博駿物業(yè)成立于2022年，注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元，該公司同樣專注于福建福州地區(qū)學(xué)校的物業(yè)管理服務(wù)。

值得關(guān)注的是，根據(jù)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2024年本）》，非住宅物業(yè)管理首次納入鼓勵(lì)發(fā)展范疇。而綠波物業(yè)背靠實(shí)力雄厚的能源集團(tuán)，同時(shí)擁有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源，不失為一個(gè)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

03

物業(yè)分化：進(jìn)入“精耕細(xì)作”

縱覽近兩年物業(yè)行業(yè)整體態(tài)勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)明顯增速放緩與價(jià)值重構(gòu)。

其一，管理面積增速放緩：2022年物業(yè)企業(yè)在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，而2024年行業(yè)管理面積增速降至6%左右，2024年上市物企在管面積平均增速5.7%，增速持續(xù)放緩。

其二，增收不增利狀況持續(xù)：57家上市物企去年總營(yíng)收同比增長(zhǎng)4.6%至2809.91億元，凈利潤(rùn)同比下滑19.1%至115.12億元。以物企頭部碧桂園服務(wù)（06098.HK）為例，近年來(lái)毛利率持續(xù)下滑，2021年?duì)I收288億元，毛利率為30.73%，2024年?duì)I收為439億元，毛利率跌至19.1%。

其三，物業(yè)企業(yè)正在“主動(dòng)退出”小區(qū)：克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，這意味著每年約有2萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。譬如：2024年萬(wàn)物云（02602.HK）全年退出53個(gè)住宅項(xiàng)目，彩生活（01778.HK）終止合約面積5860.8萬(wàn)平方米。

這主要是由于物企成本上升、收繳率下降及增值服務(wù)增長(zhǎng)乏力等多重壓力下，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)化。這也解釋了綠波物業(yè)為何在一年內(nèi)兩次易主——核心在于市場(chǎng)認(rèn)可其細(xì)分領(lǐng)域的深耕積淀與專業(yè)門檻。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整背景下，國(guó)資主導(dǎo)的資源重組與民企主動(dòng)的資產(chǎn)處置形成雙向發(fā)力，正快速推動(dòng)物業(yè)行業(yè)集中度提升。

以西安市場(chǎng)為例，我們深度關(guān)注本土物業(yè)的格局變化：2021年-2022年，各大物企忙著跑馬圈地，高額的收購(gòu)費(fèi)用令行業(yè)津津樂道——港股上市公司康橋悅生活（02205.HK）以1.64億元收購(gòu)西安立豐物業(yè)80%的股權(quán)（詳見《》）；榮鑫物業(yè)（872978）與陜煤成立合資公司，彼時(shí)我們?nèi)云诖淠艹蔀殛兾魑飿I(yè)第一股。

2023年-2024年，國(guó)資物業(yè)企業(yè)加速整合。2003年西安高科集團(tuán)將旗下分散的高新物業(yè)、紫薇物業(yè)等品牌整合為統(tǒng)一平臺(tái)“高科服務(wù)”，形成了西安物企的“巨無(wú)霸”：服務(wù)260余個(gè)項(xiàng)目，在管面積近3000萬(wàn)平方米，2023年?duì)I收超11.96億元；2024年，經(jīng)發(fā)物業(yè)在香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市，成為西北物業(yè)第一股和陜西物業(yè)第一股。

歷經(jīng)多輪并購(gòu)重組后，物業(yè)管理行業(yè)已從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“精耕細(xì)作”，在現(xiàn)流穩(wěn)定性與抗周期性的前提之下，具備差異化的物業(yè)資產(chǎn)已屬優(yōu)質(zhì)。