來訪認購去化普跌二成，8月成交規(guī)模還要降。

◎ 文/楊科偉

7月新房供求季節(jié)性回落，環(huán)比跌幅均在2成以上，成交規(guī)模重回年內次低，一線全面回調，前7月累計成交同比由正轉負。微觀項目層面來看熱度持續(xù)走低，來訪量環(huán)比普降兩成、認購量環(huán)比普降約3成，多數(shù)城市同比亦下跌（去年7月為全年最低），6個城市無開盤約占二成，其余城市開盤或加推房源去化率降至30%，環(huán)比下降11個百分點，毫無疑問，在來訪認購去化等先行微觀指標持續(xù)羸弱的情況下，8月新房成交無疑仍將持續(xù)走低。

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7月項目來訪組數(shù)環(huán)比普降2成左右、認購套數(shù)環(huán)比普降約3成

新增供應減少、營銷力度平淡，疊加天氣炎熱，對購房者看房熱情極大抑制，7月主要城市重點監(jiān)測項目來訪量環(huán)比普跌2成，北京、武漢、鄭州等盤均來訪量環(huán)比跌幅接近30%，僅個別城市如深圳、合肥、南寧等在新開盤蓄客帶動下來訪量小幅上升，購房者看房熱情明顯轉淡；

與之相銜接的，房源認購套數(shù)環(huán)比跌幅普遍約3成，多數(shù)城市認購跌幅高于來訪跌幅，說明不僅有效客戶量不足，而且客戶轉化率也在下降，購房者觀望情緒加重、決策周期拉長。

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新開盤/加推房源開盤平均去化率降11pcts至30%為年內次低，京滬深杭蓉等熱度減退

直接反映市場溫度的新上市房源開盤當天平均去化率，7月份再次下降11個百分點至30%，為年內次低，尤其是北京、上海、深圳、杭州、成都等熱點城市集體降溫，大幅下降20個百分點左右至30%，深圳降至4%創(chuàng)近10年來新低，一季度這些城市開盤去化率普遍在80%左右，相較之下最后幾個熱點城市新房銷售開始顯著承壓。

上海7月有24盤入市，其中5個項目開盤售罄，去化率80%以上的項目僅6個，平均開盤去化率40%，環(huán)比上月下降10pcts，開盤去化表現(xiàn)整體一般,僅個別項目成交活躍；杭州核心區(qū)一圈層項目去化率破百降至92%，近郊板塊二圈層去化率70%，遠郊三圈層僅2%；成都有5個項目開盤，且均為計容新規(guī)項目，其中近郊2個剛需剛改項目憑借地段交通+性價比優(yōu)勢開盤即罄；主城3個項目首開，均以單價3萬-4萬元/平方米的改善產(chǎn)品為主，總價門檻高，開盤去化均約30%左右，拖累7月成都整體平均去化率銳減50個百分點至44%。

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預期一線和核心二線繼續(xù)降溫，8月新房成交規(guī)模將環(huán)比再降15%左右至年內新低

結合當下各城市來訪蓄客、認購轉化和開盤項目去化變化，在這些先行指標持續(xù)回落的前提下，8月新房成交規(guī)模必定難有起色，成交絕對量將延續(xù)低位波動，預計環(huán)比降幅15%左右，同比降幅又進一步擴大可能，累計同比降幅將擴大至5%左右。

城市間、項目間分化還將持續(xù)加?。壕钚路砍山蝗詫⒒芈?，一方面是核心區(qū)高端改善房源供應短期“告急”，加之購房者觀望情緒加強，成交難免階段性回落，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高熱；部分二線城市諸如天津、武漢、重慶、南京、合肥等在部分高得房率的新規(guī)住宅項目入市帶動下，來訪和認購熱度將穩(wěn)中微增，舊規(guī)項目仍惟有以價換量提升性價比拉動去化。

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