今天有位朋友咨詢我一個(gè)問題：他的新房已經(jīng)交付一年，但一直未裝修入住，最近物業(yè)公司頻繁打電話催繳物業(yè)費(fèi)，他覺得很虧——既沒享受服務(wù)，為啥還要交錢？

這其實(shí)是個(gè)很常見的問題。今天我們就結(jié)合法律規(guī)定和相關(guān)判例，把空置房物業(yè)費(fèi)的問題說一說。

一、典型案例

2022年1月，在外打工的張某回鄉(xiāng)買房，收房時(shí)按開發(fā)商要求簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。因資金緊張，房屋一直未裝修，處于毛坯空置狀態(tài)。此后兩年，張某以“未實(shí)際居住”為由拒交物業(yè)費(fèi)。2024年3月，物業(yè)公司將其訴至法院，要求補(bǔ)繳費(fèi)用并支付違約金。

法庭上，張某堅(jiān)稱：“現(xiàn)在房子連水電都沒通，物業(yè)根本沒為我服務(wù)！”而物業(yè)公司反駁：小區(qū)保潔、安保、公共設(shè)施維護(hù)等服務(wù)一直在運(yùn)行，這些都屬于全體業(yè)主共享的服務(wù)。

法院最終判決張某敗訴，理由很明確：1.物業(yè)服務(wù)合同合法有效；2.物業(yè)提交證據(jù)證明已履行小區(qū)整體服務(wù)義務(wù)；3.張某未能證明物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵。（注：案例來源中國(guó)裁判文書網(wǎng)）

二、法律是如何規(guī)定的？

根據(jù)《民法典》第九百四十四條：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已按約定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受服務(wù)為由拒付?！?/p>

換句話說，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是整個(gè)小區(qū)而非單個(gè)住戶。即使房屋空置，小區(qū)綠化、電梯維護(hù)、消防巡查等成本并不會(huì)降低。法律之所以這樣規(guī)定，正是為了避免“搭便車”現(xiàn)象——如果空置房不交費(fèi)，新房的物業(yè)費(fèi)必定難以收齊，最終會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，損害全體業(yè)主利益。

三、空置房能減免物業(yè)費(fèi)嗎？

分三種情況：

1.合同有約定從約定。如果物業(yè)服務(wù)合同中明確寫明了空置房?jī)?yōu)惠條款（例如“連續(xù)空置6個(gè)月以上可減免50%”），業(yè)主可直接按約定履行。

2.看地方政策。目前全國(guó)性法律未統(tǒng)一規(guī)定減免標(biāo)準(zhǔn)，但部分省市有特殊政策。例如：江蘇省規(guī)定：空置房物業(yè)費(fèi)可按70%繳納；陜西省西安市規(guī)定：空置前需向物業(yè)申報(bào)，通過后按70%收費(fèi)；山東省部分地區(qū)允許空置首年減免40%。（建議查詢當(dāng)?shù)亍段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》或咨詢住建部門）

3.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)。如果物業(yè)存在嚴(yán)重失職（如長(zhǎng)期不打掃公共區(qū)域、監(jiān)控失靈、門禁形同虛設(shè)），業(yè)主可保留證據(jù)，要求減免費(fèi)用甚至更換物業(yè)公司。

對(duì)于新收房的業(yè)主來說，要關(guān)注物業(yè)是否存在亂收費(fèi)問題。首先是收房時(shí)需要仔細(xì)審查合同，重點(diǎn)關(guān)注空置房條款、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容，開發(fā)商提供的格式合同往往對(duì)物業(yè)更有利。其次是空置期間定期查看房屋，長(zhǎng)期無(wú)人居住的房屋易出現(xiàn)水管滲漏、門窗損壞等問題，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題可以告知物業(yè)，請(qǐng)開發(fā)商在維修期內(nèi)及時(shí)上門查看。最后是積極行使監(jiān)督權(quán)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公開收支明細(xì)，對(duì)不合理收費(fèi)可向業(yè)委會(huì)或住建部門投訴。

總之，法律不會(huì)因?yàn)椤坝X得虧”就改變規(guī)則。空置房繳納物業(yè)費(fèi)的本質(zhì)，是業(yè)主對(duì)小區(qū)公共責(zé)任的承擔(dān)。在糾結(jié)費(fèi)用的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)了解當(dāng)?shù)卣摺⑴c小區(qū)事務(wù)，讓物業(yè)公司按照合同履職到位。