物業(yè)與業(yè)主之間，本應(yīng)是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，卻在一些小區(qū)成了水火不容的對抗。

不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費繳納后，服務(wù)卻大打折扣，甚至還要面對各種不明不白的收費項目。

從限制業(yè)主使用電梯催繳費用，到擅自加收水電費，再到侵占小區(qū)廣告收益，這些行為已被多地政府主管部門明確認(rèn)定為違規(guī)收費。

物業(yè)服務(wù)亂收費不僅侵蝕了業(yè)主的權(quán)益，更影響了社區(qū)的和諧穩(wěn)定。了解這些違規(guī)收費的種類，才能避免被隨意“拿捏”。

01 違規(guī)捆綁與非法催繳

物業(yè)公司最常使用的非法手段之一，就是通過斷水?dāng)嚯娀蛳拗崎T禁卡使用來催繳物業(yè)費。

在韶關(guān)市翁源縣名門世家花園小區(qū)，物業(yè)公司因與業(yè)主存在物業(yè)費糾紛，竟采取“控梯行為”，限制未繳費業(yè)主使用電梯。

這種行為直接導(dǎo)致業(yè)主面臨出行不便、親友來訪受阻等問題。

類似情況在青島市城陽區(qū)也有發(fā)生，某物業(yè)服務(wù)公司對其服務(wù)的寫字樓采取斷電的方式催收物業(yè)服務(wù)費用。

這些強制措施已被多地明確禁止。湖北的“法治熱線”欄目明確指出，物業(yè)公司將物業(yè)費與水費、電費、門禁卡進(jìn)行捆綁，不交物業(yè)費就斷水?dāng)嚯娀蛳拗剖褂瞄T禁，該行為違法且無效。

《民法典》也明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費。

02 擅自提高公用事業(yè)收費

物業(yè)公司代收水電費時擅自加價，是另一種常見的違規(guī)收費形式。

韶關(guān)市武江區(qū)龍珠華庭小區(qū)物業(yè)對公攤水電費采取定額收取方式，且從未公示公攤水電費明細(xì)及計算方式。這種簡單粗暴的收費方式未考慮房屋面積等因素，也不符合規(guī)定。

針對這一問題，長沙市最新發(fā)布的《指引》明確規(guī)定，物業(yè)公司代收水電費期間，嚴(yán)禁擅自加收任何費用。

這意味著，此前部分小區(qū)存在的在水費中加收“水損”“加壓電費”，或以電費為基數(shù)收取服務(wù)費、運行維護(hù)費，甚至將物業(yè)自用電、自用水計入“損耗”分?jǐn)偨o業(yè)主等行為，均屬違法。

03 空置房物業(yè)費收取違規(guī)

關(guān)于空置房物業(yè)費的收取，許多業(yè)主并不清楚相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致物業(yè)公司有機可乘。

長沙市明確規(guī)定，物業(yè)費應(yīng)自房屋交付之日的次月開始向業(yè)主收取。因此，那些在交房當(dāng)月即開始向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的均屬于違法行為。

對于空置房的物業(yè)費，長沙市也給出了具體規(guī)定：2022年7月前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中有約定的按約定執(zhí)行；無約定的，2022年7月至2025年2月期間按物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納。

而從2025年3月起，將實行階梯式優(yōu)惠：交房后連續(xù)空置至第24個月，按70%繳納，從第25個月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束，按照物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納。

需要注意的是，空置房并非指暫時沒人住的房屋，而是指建設(shè)單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅。

04 公共收益不公示或被侵占

利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益，如停車費、電梯廣告費、快遞柜場地租賃費等，在扣除合理成本后，歸全體業(yè)主共有。

然而，不少物業(yè)公司卻擅自侵占這些本屬于業(yè)主的收益。

韶關(guān)市曲江區(qū)狀元府邸小區(qū)存在公共收益公示不及時、公示統(tǒng)計時間過長等問題。在相關(guān)部門干預(yù)下，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)才完成近2年公共收益的公示工作，涉及公共收益金額1952.91元。

和龍林區(qū)基層法院的法官在普法活動中明確表示，小區(qū)廣告收益屬于全體業(yè)主共有。該收益可用于補充專項維修資金，或按業(yè)主大會決議使用。物業(yè)公司應(yīng)定期公開收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

05 服務(wù)缺斤少兩仍收費

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符，但現(xiàn)實中，不少物業(yè)公司收費卻不提供等值服務(wù)。

湖北李先生入住某小區(qū)后，按規(guī)定繳納了物業(yè)費，但小區(qū)長期存在諸多問題——電梯頻繁故障，多次維修仍無法正常使用；樓下健身區(qū)的器材損壞半年，物業(yè)始終未更換；夜間小區(qū)安保巡邏不到位，導(dǎo)致李先生的電動車被盜。

針對這類情況，法律專家指出，物業(yè)公司未履行應(yīng)盡義務(wù)，已構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分。

物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主可依法主張減免部分物業(yè)費。

知道哪些費用該交，哪些費用不該交，是維護(hù)自身權(quán)益的第一步。當(dāng)物業(yè)公司提供不合格服務(wù)或違規(guī)收費時，業(yè)主可理直氣壯地說“不”。

從限制電梯運行到斷水?dāng)嚯?，從亂攤水電費到侵占廣告收益，這些行為已被多地法規(guī)明確禁止。

作為業(yè)主，既要履行繳費義務(wù)，也要勇于對不合格的服務(wù)說“不”。只有業(yè)主們了解并善用這些規(guī)則，才能更好地維護(hù)自身權(quán)益，共同促進(jìn)社區(qū)服務(wù)品質(zhì)的提升。