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上海樓市發(fā)展幾十年，市中心房?jī)r(jià)水漲船高。

有些板塊仗著市區(qū)兩個(gè)字房?jī)r(jià)長(zhǎng)期虛高，并不值得買入。

今天就給大家盤一盤，上海市區(qū)那些比較差的板塊。

建議大家買房時(shí)，避開為妙。

黃浦-蓬萊公園

蓬萊公園自從跟著老南市一起嫁進(jìn)黃浦后，就一直靠“蹭流量”存活。

在所有人的認(rèn)知里：黃浦區(qū)=頂級(jí)地段。

只要冠上黃浦區(qū)的名號(hào)，建在黃浦的地段，普宅也能賣出豪宅的價(jià)格。

蓬萊公園就是那個(gè)身價(jià)配不上地段的板塊，全靠周邊鄰居幫襯。

論底蘊(yùn)，這里是“窮苦”老南市出身，板塊內(nèi)老公房較多，城市界面混亂。

論規(guī)劃，這一輪黃浦區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)是新天地外擴(kuò)、老城廂及金陵?yáng)|路片區(qū)的更新，蓬萊公園再次成為被遺忘。

論商業(yè)，蓬萊公園在市區(qū)是墊底的存在，高端商務(wù)氛圍也沒有，都是一些很舊的乙丙丁辦公樓。

教育資源無亮點(diǎn)，黃浦一梯隊(duì)的好學(xué)校全在板塊外，醫(yī)療配套倒是有一個(gè)三甲九院。

交通方面，經(jīng)過的4/8/9號(hào)線都是典型的民工線路，比不過長(zhǎng)壽路/武寧路那邊的7/13/14號(hào)線。

蓬萊公園唯一的優(yōu)勢(shì)是，開車到各個(gè)核心節(jié)點(diǎn)不算遠(yuǎn)，以及，屬于黃浦區(qū)。

僅憑這個(gè)，在上一輪房地產(chǎn)牛市中，掛著黃浦區(qū)的名號(hào)，漲幅超40%。

標(biāo)桿盤綠地海鉑黃浦最高點(diǎn)時(shí)能賣到22.4萬(wàn)/平，水分很大。

楊浦-中原

“搬出棚戶，挺進(jìn)中原”，中原板塊曾為上海的高速發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。

卻也因過早“填滿”而錯(cuò)過了近三十年的每一輪城市紅利。

現(xiàn)在這里是楊浦最沒有發(fā)展希望的地方。

地鐵，目前只有一條擠得要命的8號(hào)線，還是終點(diǎn)站。

盡管未來的20號(hào)線東西方向，從嫩江路站穿過，但太過靠南。

商業(yè)配套僅有中原城市廣場(chǎng)和歐尚超市。

板塊內(nèi)幾乎都是90年代的老公房，房齡25-35年，既未到“兩舊一村”強(qiáng)制拆除線，又無增量規(guī)劃，想拆拆不動(dòng)、想改改不深。

最致命的是，中原板塊的老，不止在于房子。

數(shù)據(jù)顯示，截止到2024年，中原大部分所屬的楊浦殷行街道60歲以上人口占戶籍人口的50.02%，遠(yuǎn)超上海平均水平，比虹口區(qū)老齡化程度還要高。

老人多，消費(fèi)欲望和消費(fèi)能力就低，商業(yè)配套自然也會(huì)慢慢衰落。

這里的教育資源和產(chǎn)業(yè)也是全區(qū)墊底。

從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃來看，中原板塊大部分規(guī)劃為戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)，自身幾乎難有新增產(chǎn)業(yè)。

西面的新江灣城倒是有產(chǎn)業(yè)，但又被寶山的大吳淞規(guī)劃借走了。

新江灣城以后，大概率是往西北拓展。

中原板塊唯一的希望，或許是等老房子拆遷。

但近二十年來?xiàng)钇謪^(qū)GDP增速一直是市區(qū)墊底，拆遷估計(jì)有心無力。

中原已經(jīng)陷入了“產(chǎn)業(yè)空心—人口流失—配套降級(jí)”的惡性循環(huán)。

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虹口-江灣鎮(zhèn)

江灣鎮(zhèn)的落敗，是從它的邊緣化起步就注定的。

1958年江灣鎮(zhèn)從江灣區(qū)劃給寶山，1984年又回到虹口，三易其主的江灣鎮(zhèn)，城市定位始終模糊。

板塊內(nèi)鐵路、高架、高壓走廊把鎮(zhèn)域切割得支離破碎。

軌交只有一條3號(hào)線擦邊而過，被戲稱為虹口死角。

2005年市區(qū)舊改動(dòng)遷需求爆發(fā)，虹口、閘北把大量居民甩到了江灣鎮(zhèn)。

目前板塊內(nèi)也是動(dòng)遷房和老公房為主，房?jī)r(jià)多年跑輸全市平均水平。

唯一拿得出手的次新房是彩虹灣，但是得房率和戶型都比較差。

在虹口2035規(guī)劃里，江灣鎮(zhèn)、曲陽(yáng)都被定位成了“宜居宜業(yè)創(chuàng)新城區(qū)”，翻譯過來就是“睡城”。

但曲陽(yáng)再差，也扛起了虹口教育資源的半壁江山。

而江灣鎮(zhèn)，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)沒一個(gè)抗打的，被定位成了動(dòng)遷基地。

雖然2016年后也有恒大江灣華庭、綠城沁香園等新房入市，但是供應(yīng)扎堆，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，非常難賣。

從市區(qū)死角到動(dòng)遷大本營(yíng)，再到新房滯銷區(qū)，江灣鎮(zhèn)已經(jīng)徹底被拋棄了。

未來如果沒有產(chǎn)業(yè)和交通的實(shí)質(zhì)性升級(jí)，這里仍將會(huì)是虹口最差的板塊。

靜安-彭浦

老閘北是上海人眼里的“下只角”，彭浦則是“鄉(xiāng)下頭”。

靜安區(qū)的吊車尾板塊，非彭浦莫屬。

這里最早的定位是偏遠(yuǎn)郊區(qū)，一百年前廣東人在此設(shè)廣肇公所，收葬客死滬上的同鄉(xiāng)。

建國(guó)后彭浦成了首批工業(yè)區(qū)，擁有上海第一批工人新村。

90年代的時(shí)候，這里住了將近16萬(wàn)人。

火到?jīng)]邊的彭浦夜市，打響了市場(chǎng)知名度，也使得彭浦的居民成分十分混雜。

老公房扎堆、城市底層流動(dòng)人員聚集，讓彭浦成了靜安區(qū)最差的板塊。

2004年1號(hào)線彭浦新村的開通，是彭浦最后的輝煌。

吃老本吃了20年，一直沒什么新的變化。

彭浦現(xiàn)在已經(jīng)淪為北上海大型養(yǎng)老基地，年輕購(gòu)買力一直在流失。

好在最近幾年彭浦原拆原建搞得不錯(cuò)，舊改紅利已經(jīng)在逐漸釋放了。

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徐匯-華東理工

華東理工板塊是徐匯區(qū)最弱的地方。

空有徐匯的名氣，實(shí)際上還不如閔行金虹橋。

以教育板塊自居，但教育資源薄弱，一梯隊(duì)小學(xué)初中都沒有，華理附屬中學(xué)還是普高。

板塊布局上，又被滬杭鐵路、滬閔高架、中環(huán)高架包圍，很難有外部板塊的助力。

區(qū)域資源投入上，華理板塊幾乎沒撈到一點(diǎn)。

近幾年的規(guī)劃中，

徐匯中城規(guī)劃落在了上海南站，

航天科技城建設(shè)落到了漕河涇，

徐匯南部醫(yī)療中心建設(shè)落在了長(zhǎng)橋。

而華理這里只有一些零星舊改規(guī)劃。

徐匯的有錢人都住在徐濱，投資的選了華涇，剛需的買了長(zhǎng)橋、康健和田林。

華東理工板塊，就是徐匯置業(yè)鄙視鏈的最底端，被邊緣化了好多年。

普陀-甘泉宜川

甘泉宜川是上海內(nèi)中環(huán)唯一一個(gè)沒有地鐵穿過的板塊。

7號(hào)線擦板塊西邊而過，3、4號(hào)只留下了中潭路一站地鐵。

東西穿行的鐵路，把宜川和普陀主城區(qū)分離。

宜川的城市界面和鐵路以南城市界面幾乎兩個(gè)世界。

上海的城市化，到了甘泉宜川這里仿佛停滯了。

城市界面幾乎和二十年前沒什么兩樣。

甘泉宜川的老破小，漲得少、跌得多，現(xiàn)在100萬(wàn)左右就能上車。

雖然便宜，但我們并不建議買，因?yàn)檫@里有可能還會(huì)更便宜。

甘泉宜川那么大點(diǎn)地方有近1000套掛牌房源，賣房的房東一個(gè)比一個(gè)卷。

錯(cuò)過了上海高速發(fā)展的黃金期，甘泉宜川未來也很難再翻身了，可惜了內(nèi)環(huán)邊那么好的地段。

小結(jié)

看完這些板塊，你會(huì)明白。

即便在上海中心城區(qū)，也存在“名不配位”的弱雞板塊。

這些地方要么是產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱、老破集中。

要么是溢價(jià)高，缺乏性價(jià)比。

當(dāng)然，以此定位它們是最差的垃圾地段，確實(shí)有些殘忍。

畢竟，就算發(fā)展慢一點(diǎn)。

只要上海還在持續(xù)發(fā)展，總能等到資源重新傾斜的那天。

但這必定會(huì)是一場(chǎng)非常漫長(zhǎng)的等待。

對(duì)于買房人來說，與其去賭不確定的未來，不如理性選擇當(dāng)下更優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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