廣州新房網(wǎng)簽斷崖式下跌。

6月，網(wǎng)簽6444套。

7月，4874套。

下跌接近3成。

為什么說是斷崖式下跌。因?yàn)?月的新房網(wǎng)簽，有一部分是房票兜底的。

政府下場購買商品房，導(dǎo)致市場數(shù)據(jù)失真。

實(shí)際上，5月之后，隨著幾個(gè)新盤新規(guī)開盤夠，廣州樓市就哐當(dāng)一下，勢頭向下。

實(shí)際上，廣州樓市，已經(jīng)變成3個(gè)市場：1二手市場。2)存量新房市場。3）新房新規(guī)市場。

三個(gè)市場，不同的溫度，有人歡喜，有人愁。

具體來看。

1)二手市場。

不過，現(xiàn)在二手市場，也挺慘烈的。

牛奶廠龍湖二手130四房，業(yè)主報(bào)價(jià)500萬，單價(jià)到3字頭。

跌回2016年。

金融城曾經(jīng)的網(wǎng)紅盤，蘭亭盛薈，也是回到3字頭。

去年一個(gè)朋友問我，蘭亭東南向90方望花園，基本沒噪音，想出，但覺得價(jià)格不合適，當(dāng)時(shí)掛牌價(jià)格還是5-6萬。

因?yàn)橹脫Q了天河改善項(xiàng)目，所以預(yù)期會(huì)高些。

不過，后面因?yàn)閽炫苾r(jià)格不合適，也后悔8-9沒出，不忍心割肉。

加上天河改善項(xiàng)目有無憂購，付到第二筆的首付的時(shí)候，就退籌了，也沒迫切動(dòng)力賣房了。

現(xiàn)在蘭亭還沒賣，他們買入3萬多，所以賣房這事基本躺平了。

廣州二手還會(huì)跌，但跌幅會(huì)收窄。畢竟，很多項(xiàng)目還是有居住價(jià)值在，市場總有一個(gè)底。

2)第二個(gè)市場，存量新房。

他們是新房里的老房子，因?yàn)閺V州使用率新規(guī)一年換三代，包括第四代住宅出來，更低的容積率，更好的戶型，更高的使用率，更好的居住體驗(yàn)。這些新房戶型，算是落后了。

同時(shí)，購買力都轉(zhuǎn)向新規(guī)新房，這部分新房會(huì)更難受，購買力被分流，要么降價(jià)自救，要么咬牙硬挺。

3)新房新規(guī)市場，包括第四代住宅。

送更大的陽臺(tái)，更大的花池，這部分樓盤賣得比較好，比如保利的雙天，地鐵雙瓏，越秀雙云，珠江實(shí)業(yè)的都薈，龍湖央景頌，網(wǎng)簽都是靠前的，市場用真金白銀投票。

有開發(fā)商反饋，24年在廣州拿地的項(xiàng)目，只要操盤沒失誤，24年拿地，今年上半年開盤的項(xiàng)目基本都賺錢了。

利潤率還挺高。

不過，由于高得房率是短期刺激市場需求，廣州已經(jīng)收緊得房率了。

25年拿地的項(xiàng)目，目前主流得房率在100-108%左右，以天河保利航二西為代表的25年新規(guī)。

三個(gè)市場，完全不同的邏輯，也是相當(dāng)?shù)母盍选?/p>

接下來，廣州已經(jīng)怎么做？

1)大力推行房票，以政府下場購買商品房為主。

這個(gè)，我們說過很多次了。

今年以來，廣州已經(jīng)買了2.2萬套新房，這個(gè)量很大了。接下來，各區(qū)還要加大購買力度，真金白銀花錢，去商品房庫存。

目前三四季度的資金安排，估計(jì)有300多億。主要涉及海珠新中軸，荔灣白鵝潭聚龍灣，以及黃埔和南沙。

2）降地價(jià)，抓緊土地出讓的節(jié)奏，用新規(guī)新房+好配套，帶動(dòng)市場。

比如，荔灣石圍塘，距離白鵝潭萬象，太古高端要素配套的片區(qū)，距離才1公里左右，地價(jià)2.15萬。

這給開發(fā)商，留出了利潤空間。

如果做剛改，定位類似保利雅珺的戶型，80-100，控總價(jià)，白鵝潭煙花景觀+11號線地鐵，隔壁茶葉市場，購買力還是有的。

置換或者居住分離客戶群厚，過年前清盤，還是可以打一打的。