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上海樓市開啟倒掛2.0

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說到面粉比面包還貴,有點恍如隔世。


在上海樓市,乃至全國樓市,都已經(jīng)很少看到這個詞了。

我努力回憶,感覺已經(jīng)是2016年以前比較普遍情況。

地王是一浪高過一浪。

今天拍完地,明天周邊新房、二手都跟著漲價。

在之后上海限價,慢慢的慢慢的一二手房倒掛。

根本沒有面粉比面包貴這么一說了。

都是面粉便宜,一手面包也便宜,二手價格一路狂飆。

今年開始,上海樓市又是地王頻出。

再看地價、新房、二手,大量的二手價格已經(jīng)在新拍的地價之下。

感覺已經(jīng)是買面粉送面包了。


先來看看,過去一段時間,一些重點地塊和周邊二手的情況。

1、靜安東斯文里地塊

可售住宅樓面價12萬+。

離得比較近的次新房,國際麗都城,大概是2005年前后的小區(qū)。

現(xiàn)在大概11萬出頭就能買到。

高區(qū)334平,還帶子母兩個車位,一共3800萬。


看單價,相當于東斯文里地塊的9折。

年份更新一點的泰府名邸,2009年的小區(qū),也是地價9折。

掛牌房源里面11萬價格,中高區(qū)的房源都有。

如果是老破小的價格,只有地價的5折。

旁邊的南洋小區(qū),八十年代的房子,現(xiàn)在的價格就是6萬左右。

而2021年的時候南洋小區(qū)要賣10萬,和地價的價差就非常小。

2、虹口金茂地塊

可售樓面價11.7萬。

目前看LJ上的掛牌情況,瑞虹新城五期往前基本都比新拍的地王價格低了。

也就是房齡在2014年之前的,都低于地價。

瑞虹一期8.5萬,地價的73折;瑞虹二期9萬,地價的77折。

三四期在85折、五期95折。

1998年的歐洲花園小區(qū),電梯洋房8萬,地價的68折。

郵電新村老破小價格已經(jīng)到5萬以下,地價的43折。

3、大寧地塊

可售樓面價10萬。

現(xiàn)在上海馬戲城地鐵口的小區(qū)也沒有地價貴。

寶華現(xiàn)代城2008年的小區(qū),現(xiàn)在價格9萬,地價9折。

10萬這個地價,現(xiàn)在在大寧能買得到很多小區(qū)。

寶華現(xiàn)代城、慧芝湖花園、大寧瑞仕花園、靜安府、靜安映、仁恒靜安世紀等等。

如果是老破小,延長路這邊的基本是地價的5-6折。

4、曹路地塊

連曹路這么遠的地方,二手和地價也是倒掛。

新拍的地可售樓面價4.8萬。

旁邊河濱城市花園2006年的小區(qū),地鐵口9層電梯房4.8萬。

地價就能買房。

周邊很多動遷小區(qū)3萬塊,地價的6折。

此外,北外灘綠城地塊、莘莊北廣場地塊、真如等等地方都是如此。

除了少數(shù)的次新房價格能超過地價,絕大多數(shù)的房子已經(jīng)被地價遠遠甩開。

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你的地段依然很值錢,只是你的房子不值錢。

這是以前的上海樓市從未出現(xiàn)過的情況。

舉個例子,2018年徐匯康健成交的這個地塊。

成交樓板價為4.6萬/平,實際樓板價將達5.7萬/平左右。

但是周邊次新、老破小并沒有和地價倒掛。


圖源網(wǎng)絡

現(xiàn)在上海市場的變化就是:

同樣位置的房子累死累活地賣就賣個6萬塊,但是拆了賣地它都能值10萬。

從一二手倒掛變成二手和地價倒掛。

局部市場的二手房是會變“香”的。

最明顯的就是瑞虹新城。

上半年瑞虹新城成交量140套,是虹口區(qū)成交第1名。

臨近的郵電新村,上半年成交35套,是虹口第6名。

因為北外灘地王,連香港麗園這樣的塔板結(jié)合的小區(qū)成交量都比之前好一些。

不斷上漲的土地價格,使得二手的價差紅利開始顯現(xiàn)。

買房的時候,通常我們是為段價值+產(chǎn)品價值買單。

現(xiàn)在很多二手,尤其老破小,已經(jīng)是不用為產(chǎn)品價值付費,地段價值打折付費。

雖然現(xiàn)在新房都在宣傳自己是四代住宅,怎么怎么好。

但是要住上這樣的房子付出的成本也是最高的。

而且四代之后勢必還會有代際升級,這是永遠追不上的。

巨大的價差之下,反而是二手正在走入舒適區(qū)。

如果你的房子是又舊價格又低的,說不準就進入動遷的名單了。

畢竟價格下跌,城市更新的成本是在大幅降低的。

當下勸人買房是很多人不愛聽的一句話。

但是有一點要明確,如果真的當下必須要買的,現(xiàn)在的二手購房成本大幅度下降。

新房,尤其市區(qū)新房的成本是不斷上升,甚至有點成為有錢人的游戲。

還有一點也是需要大家注意的。

市區(qū)新房的面積越來越大,總價段的門檻也越來越高。

市區(qū)新房和剛需慢慢告別的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)。


圖源網(wǎng)絡/新房面積段成交

即便手握1000萬,市區(qū)的新房越來越難買到。

但是二手的選擇越來越多。

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在地價逐漸全面碾壓二手房價的當下。

關(guān)于樓市的一些思路是不是也要調(diào)整了。

資金充足想追四代新房的可以去。

但是多數(shù)人都是資金有限,或者要留錢預防失業(yè)等變故。

都屬于帶著鐐銬跳舞的。

那么,同樣地段下,選擇折扣率高的二手也是一個思路。

上海每個月1.5-2萬套的二手交易量。

里面大量是500萬以下,甚至300萬以下的客戶。

市區(qū)二手未嘗不是個選擇。

至少地段價值能給到剛需明確的安全感。

錢不夠,還想要進市區(qū),就用房齡換距離。

當然在市場的分化下,有些產(chǎn)品還是要慎重。

老塔樓算是還不穩(wěn)的產(chǎn)品,總價也不低,但是居住體驗真一般,拆遷的難度也大。

老破小也僅限市區(qū)的,郊區(qū)就沒必要了,金山老破小的價格到現(xiàn)在也沒有感覺明確止跌。

另外動遷房也要有所甄別。

像曹路雖然地價很高了,附近動遷房折扣率也大,但是也不能說就是個很好的選擇。

不斷上漲的地價、鈍刀子割肉的房價。

對房東而言是殘酷的市場,對想套現(xiàn)的投資客是壞事。

但對普通買房人是好事。

有的選,也有的砍價,主導權(quán)始終握在自己手里。

注:該篇文章僅代表個人見解,不構(gòu)成交易建議。


我是觀觀,每天都在研究一線市場的數(shù)據(jù)和房源。我發(fā)現(xiàn)最近的市場表現(xiàn)挺一般的,相比六七月份開始有量價雙跌的趨勢。

很多人的買房計劃延遲了,但很多房東卻開始猶豫了。現(xiàn)在到底還要不要買房?什么時候賣房比較好?怎么賣?

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