最近房地產(chǎn)圈子又炸鍋了！恒大集團將在2025年8月25日從港交所退市，股價停留在0.163港元，這可是曾經(jīng)的“宇宙房企”啊，市值巔峰時上萬億，現(xiàn)在說沒就沒了。

更勁爆的是，許家印和他的前妻丁玉梅等人，被清盤人追討超400億元的股息和酬金！

這消息一出，我跟你一樣納悶：房地產(chǎn)過去十幾年不是特別掙錢嗎？開發(fā)商們一個個賺得盆滿缽滿，豪車別墅堆成山，怎么房價剛有點降溫，恒大就立馬要破產(chǎn)了？之前賺的那些錢呢？飛了？

一、房地產(chǎn)賺錢的“魔術(shù)”：不是純靠賣房那么簡單

先別急著吐槽，咱們得從房地產(chǎn)行業(yè)的賺錢模式說起。這行當過去十幾年確實牛氣沖天，為什么？因為它不像賣菜賣水果那么直來直去，而是玩得一手“好杠桿”。

簡單說，開發(fā)商建房子的錢，主要不是自己掏腰包，而是靠銀行貸款、預售款和各種融資。拿地、蓋樓、賣房，整個鏈條上，開發(fā)商的資金成本低到嚇人。

過去房價一路漲，房子還沒蓋好，就能通過預售把錢先收進來，然后用這些錢去滾雪球—再拿地、再蓋樓、再賣。

賺的不是一棟樓的差價，而是整個項目的“放大鏡”效應。

舉個例子：假設(shè)開發(fā)商花100億拿地建房，賣出去賺200億，表面看賺了100億。但實際上，他們可能只出了20億本金，其他80億是借的。房價漲得飛起，賣得快，利息輕松還上，還剩大把利潤。過去十年，中國房地產(chǎn)黃金期，房價翻了好幾倍，開發(fā)商們賺翻了天。

恒大就是典型，從2009年上市，到2017年巔峰，銷售額從幾百億飆到幾千億，許家印一度成中國首富。這錢來得太容易了，大家都覺得房地產(chǎn)是“永動機”。

但問題就出在這：賺錢靠杠桿，風險也藏在杠桿里。借錢多，賺得多；但一旦市場變臉，還不起債，就崩盤。

二、恒大的“瘋狂擴張”：從王者到債務炸彈

恒大是怎么玩大的？說白了，就是“借雞生蛋”玩得飛起。

許家印從廣州起步，靠著低價拿地、高速周轉(zhuǎn)，迅速做大。2010年代，恒大到處并購、多元化：足球、新能源汽車、礦泉水、甚至旅游地產(chǎn)，全都上馬。巔峰時，恒大有上萬億資產(chǎn)，項目遍布全國。

但這擴張不是白來的。恒大債務規(guī)模巨大，到2021年危機爆發(fā)時，總負債高達2萬億！為什么這么借？因為過去政策寬松，銀行愛貸給地產(chǎn)，信托、債券也蜂擁而上。恒大用這些錢滾項目，賺了就分紅、繼續(xù)借。許家印個人從恒大分紅超500億，前幾年還離婚“分家產(chǎn)”，外界懷疑是轉(zhuǎn)移資產(chǎn)。

表面風光，底下隱患一大堆。恒大很多項目是“高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，房子賣得快還好，一旦賣不動，現(xiàn)金流就斷裂。2021年，調(diào)控限制地產(chǎn)融資，房價開始穩(wěn)住不漲，甚至局部降。恒大一下子就露餡了：債務到期還不上，供應商討債，爛尾樓堆積如山。

三、房價降低，為啥恒大就立馬破產(chǎn)？不是房價降，是“債臺高筑”崩了

房價一降低，恒大就破產(chǎn)，太匪夷所思？

其實，房價降只是導火索，真兇是債務危機。過去房價漲，恒大能輕松賣房回款，還債沒壓力。但調(diào)控一來，買房的人少了，房價穩(wěn)住或微降，銷售就卡殼了。恒大的預售款本來是“救命錢”，但項目爛尾，業(yè)主不買賬，銀行也不敢再貸。

結(jié)果呢？2021年恒大爆雷，流動性危機爆發(fā)，欠債還不上，只能違約。2023年許家印被抓，涉嫌違法犯罪。2024年恒大被香港法院清盤令，現(xiàn)在終于退市。不是房價降了就破產(chǎn)，而是房價不漲了，之前的“借新還舊”游戲玩不轉(zhuǎn)了。高杠桿像雙刃劍，賺時賺大發(fā)，虧時虧到家。

想想看，恒大不是唯一虧錢者。整個地產(chǎn)行業(yè)都這樣：過去賺得歡，現(xiàn)在一堆房企債務重組、賣資產(chǎn)求生。房價降只是表象，根子是行業(yè)過度金融化，靠債堆起來的“繁榮”。

四、那之前的錢呢？賺了這么多，怎么說沒就沒？

這才是最讓人窩火的：恒大賺了十幾年錢，上萬億銷售額，利潤呢？為啥一危機就破產(chǎn)，錢都飛了？

答案：錢沒飛，但沒留在公司兜里。開發(fā)商賺的錢，大部分流向了幾個地方：

1. 分紅和個人財富：許家印從恒大分紅超500億，丁玉梅也分了不少?，F(xiàn)在清盤人追討的400多億，就是這些股息和酬金。高管們獎金豐厚，錢早進了私人腰包。許家印的私人飛機、豪宅、游艇，哪樣不燒錢？

2. 擴張和多元化投資：恒大錢沒閑著，全投進新項目了。新能源汽車、足球隊、恒大冰泉，這些“副業(yè)”燒錢無數(shù)。結(jié)果呢？汽車賣不動，足球隊花了上百億，回報寥寥。

3. 利息和債務滾雪球：借錢多，利息就高。恒大每年光利息就幾百億，賺的錢好多用來還債了。但借新債還舊債，雪球越滾越大，到頭來債多于資產(chǎn)。

4. 轉(zhuǎn)移和隱藏：有傳聞說，許家印離婚是為了轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，全球超500億資產(chǎn)被凍結(jié)?，F(xiàn)在全球追債，就是懷疑錢被藏起來了。

說白了，賺的錢沒攢著當“過冬糧”，而是用來繼續(xù)賭更大的局。房價一變天，賭輸了，公司破產(chǎn)，但個人財富早轉(zhuǎn)移了部分。這也是為什么許家印被追討：人想從他兜里摳錢還債。

五、別被表面繁榮騙了

恒大退市、許家印被追400億，這事聽著匪夷所思，其實是地產(chǎn)行業(yè)“高杠桿夢碎”的典型。過去賺得盆滿缽滿，不是因為多會賺錢，而是政策和市場捧著。一旦風向變，隱患全爆。

對老百姓來說，買房得小心爛尾；對投資者，地產(chǎn)股別再當“永動機”。對整個行業(yè)，國家調(diào)控是好事，逼著開發(fā)商回歸本源：蓋好房，別總玩金融游戲。

最后，恒大這“萬億落幕”，提醒大家：賺錢容易守錢難。許家印從首富到“老賴”，人生大起大落。希望其他房企吸取教訓，別重蹈覆轍。

哎，房地產(chǎn)這池水，太深了！