當(dāng)前房地產(chǎn)需要去庫(kù)存，因?yàn)楣┐笥谇?，房?jī)r(jià)跌跌不休。

在全國(guó)的很多行業(yè)，國(guó)家倡導(dǎo)反內(nèi)卷，因?yàn)楹芏嘈袠I(yè)，不管是傳統(tǒng)的鋼鐵、水泥、煤炭，再次出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。

就連過去兩三年，咱們引以為傲的 “新三樣”—— 新能源汽車、光伏、鋰電池，也出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過剩。

企業(yè)之間價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)慘烈，最后導(dǎo)致很多企業(yè)賺不到錢。

不管是房?jī)r(jià)下跌，還是其他很多行業(yè)的供大于求、價(jià)格下跌，共同造成了目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)通縮，這是很不健康的狀態(tài)。

反內(nèi)卷與去庫(kù)存

從政策面來看，最早在 2024 年 7 月底的高層會(huì)議上，首次提出要強(qiáng)化行業(yè)自律，防止內(nèi)卷式惡性競(jìng)爭(zhēng)。

去年 12 月的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)綜合整治內(nèi)卷式競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)范地方政府和企業(yè)行為。

而目前政策導(dǎo)向下的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，以及其他產(chǎn)業(yè)的情況，都讓我想起了十年前 ——2014 年到 2015 年，同樣是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷、庫(kù)存很高，同樣是很多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，同樣是經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通縮。

2015 年四季度，尤其是 12 月的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，提出了五大任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板，簡(jiǎn)稱 “三去一降一補(bǔ)”。

去產(chǎn)能放在首位，主要針對(duì)傳統(tǒng)制造業(yè)產(chǎn)能過剩，特別是鋼鐵、水泥、煤炭等領(lǐng)域等高消耗、高排放的行業(yè)，問題尤其突出。

去庫(kù)存，主要針對(duì)房地產(chǎn)，排在五大任務(wù)第二位。

我們還是通過圖表來觀察一下當(dāng)時(shí)的形勢(shì)。

物價(jià)變化很重要

首先，看通縮。

相關(guān)的價(jià)格，主要包含兩個(gè)方面：CPI 是消費(fèi)品價(jià)格，PPI 是工業(yè)制成品出廠價(jià)格。

圖表數(shù)據(jù)從 2011 年 7 月開始的。

2011 年其實(shí)是整個(gè)通貨膨脹期，CPI 和 PPI 的價(jià)格都比較高。

2011 年經(jīng)過多次加息、提高存準(zhǔn)率、貨幣緊縮之后，2012 年開始，CPI 增速就很低了，一般在 2% 左右。

而反映工業(yè)企業(yè)制造價(jià)格的 PPI 指標(biāo)出現(xiàn)了同比下跌，從 2012 年初到 2016 年 8 月，PPI 下跌持續(xù)了四年多，其中 2015 年四季度 PPI 同比下跌 5.9%，是那輪通縮中最差的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

也正是在 2015 年四季度，國(guó)家提出去產(chǎn)能，2016 年 9 月之后，PPI 轉(zhuǎn)正，告別通縮。

之所以能走出通縮，主要是 2014 年下半年到 2015 年，國(guó)家的貨幣政策多次降準(zhǔn)、降息，大幅放松。

同時(shí)，為了配合 “三去一降一補(bǔ)”，國(guó)家財(cái)政發(fā)力刺激樓市、股市，最終走出通縮。

在這一過程中，股市先漲，從 2014 年 7 月開始上漲，到 2015 年 6 月；樓市后漲，全國(guó)房?jī)r(jià)從 2015 年 4 月開始止跌反彈。

這輪通縮時(shí)間很長(zhǎng)

我們?cè)儆^察一下近兩年的情況。

同樣看這組數(shù)據(jù)：2021 年 CPI 大幅增長(zhǎng)，PPI 也穩(wěn)中向上，2021 年主要問題是通脹，當(dāng)時(shí)股市穩(wěn)中上漲，樓市處于爆發(fā)期。

2022 年下半年， CPI 和 PPI 同步下滑，2022 年 11 月 PPI 已經(jīng)由正增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，之后到目前依然是負(fù)增長(zhǎng)，近期的同比跌幅是 3.6%。

2023 年以來， CPI 在零上下徘徊。

由此可見，2023 年以來 CPI 的表現(xiàn)要明顯弱于 2014 年到 2015 年，而 PPI 的弱勢(shì)程度跟上次類似。

本輪 PPI 的同比下跌已經(jīng)持續(xù)快三年了，上一次持續(xù)了四年多，這次會(huì)不會(huì)持續(xù)五年，甚至六年？

看當(dāng)前時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房地產(chǎn)的低迷程度已經(jīng)遠(yuǎn)超 2014 年到 2015 年。

而制造業(yè)，無論是傳統(tǒng)制造業(yè)還是新興制造業(yè)，尤其是我們認(rèn)為是 “新質(zhì)生產(chǎn)力”、且在全世界都比較領(lǐng)先的 “新三樣”，居然也出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，咱們?cè)谛履茉雌?、光伏、鋰電池領(lǐng)域的產(chǎn)能，已經(jīng)明顯超過全世界所有的市場(chǎng)需求。

過去一年多，歐洲、美國(guó)的相關(guān)人士都在討論中國(guó) “新三樣” 產(chǎn)能過剩的問題。

雖然出口依然較強(qiáng)，但問題是產(chǎn)能過剩，這樣一來價(jià)格只能下跌。

無論是出口的產(chǎn)品還是國(guó)內(nèi)內(nèi)銷的產(chǎn)品，價(jià)格跌跌不休，跌到最后很多企業(yè)賺不到錢。

企業(yè)賺不到錢就會(huì)裁員降薪，這會(huì)傳導(dǎo)到全社會(huì)的就業(yè)群體，影響家庭收入。

進(jìn)而影響擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)。

房地產(chǎn)去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)

經(jīng)過對(duì)比研究之后，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的房地產(chǎn)政策、宏觀的貨幣財(cái)政政策、產(chǎn)業(yè)政策（包括反內(nèi)卷與促進(jìn)樓市止跌）及相關(guān)配套措施，跟 2015 年相似。

首先，觀察房地產(chǎn)去庫(kù)存。

從我們#全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”中去庫(kù)存來看，

2014年，隨著樓市降溫，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存壓力快速增長(zhǎng)，并于年底見到高點(diǎn)。

2015年，全國(guó)高能級(jí)城市樓市復(fù)蘇，領(lǐng)頭羊深圳更是房?jī)r(jià)暴漲，所以50城住宅庫(kù)存壓力減小，但市場(chǎng)仍供大于求。

所以，2015年四季度國(guó)家層面提出房地產(chǎn)去庫(kù)存，并配套了貨幣化棚改政策。

直至2016年三季度，庫(kù)存壓力才由正值區(qū)間轉(zhuǎn)入負(fù)值區(qū)間，標(biāo)志著市場(chǎng)供求關(guān)系明顯改善，總體步入供不應(yīng)求的周期階段。

其后，直至2021年，庫(kù)存壓力指數(shù)一直保持負(fù)值，也即市場(chǎng)供不應(yīng)求。

2022年以來，庫(kù)存壓力指數(shù)持續(xù)處于正值區(qū)間，也即壓力較大，市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的特征。

比較可知，這輪供大于求已持續(xù)三年多，明顯超過上輪的兩年半。況且，當(dāng)前庫(kù)存指數(shù)仍處偏高位。

房?jī)r(jià)想要止跌，真心不容易哎，還需要更多時(shí)間。

關(guān)于去產(chǎn)能，當(dāng)前情況與2015年比較類似，但結(jié)構(gòu)不同。

2015 年的去產(chǎn)能，主要針對(duì)一些傳統(tǒng)制造業(yè)，而且以國(guó)企為主導(dǎo)，政策落地相對(duì)有效。

而當(dāng)前的去產(chǎn)能，也包含民營(yíng)企業(yè)主導(dǎo)的很多領(lǐng)域，包括光伏、鋰電池等，靠政策引導(dǎo)力度估計(jì)不大，政策效果會(huì)弱于 2015 年。

在這樣的宏觀背景之下，我們也可以觀察樓市、股市。

比如股市自去年 9 月底以來出現(xiàn)的波段行情，在通縮情況下，貨幣財(cái)政發(fā)力，股市就出現(xiàn)了行情。

前面提到過，上次是股市先起來、樓市后起來。

觀察當(dāng)前，股市起來了，樓市還在低位，樓市會(huì)不會(huì)有行情呢？

我想，歷史會(huì)重現(xiàn)，但不會(huì)百分之百重演。

咱們的樓市直接回穩(wěn)以及之后的上漲空間不大，恢復(fù)也不會(huì)很快。

上述，希望對(duì)各位的觀察和思考有所啟發(fā)。