觀點(diǎn)網(wǎng) 拿地四個(gè)多月后，百聯(lián)股份成都奧特萊斯項(xiàng)目迎來新進(jìn)展。

今年4月初，成都市公共資源交易服務(wù)中心顯示，CH05(09)：2025-014號地塊由成都百聯(lián)奧特萊斯購物廣場有限公司以底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)3369元/平方米。

該地塊位于成華區(qū)白蓮池街道回龍社區(qū)3、6、7、8組，凈用地面積約9.51萬平方米，約合142.61畝，計(jì)容總建面約11.4萬平方米。

該地塊的成交，標(biāo)志著成華區(qū)百聯(lián)奧特萊斯項(xiàng)目正式落地。

而就在上月末，成都市成華區(qū)規(guī)劃和自然資源局公示了該項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖 。而到8月15日最新消息，據(jù)成都市規(guī)劃和自然資源局消息，該項(xiàng)目已拿到建設(shè)許可證。

項(xiàng)目進(jìn)展由此邁出關(guān)鍵一步。

熊貓IP如何取勝

此次在成都打造的成華區(qū)奧特萊斯，是百聯(lián)股份在西南地區(qū)的首個(gè)“自持土地、自主建設(shè)、自主運(yùn)營”的旗艦項(xiàng)目，項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資超30億元。

從1.0版本傳統(tǒng)的名品折扣，到2.0版本提供集購物、餐飲、娛樂于一體的綜合體驗(yàn)，成都百聯(lián)奧特萊斯更大的特色在于，將打造全國首個(gè)熊貓主題景區(qū)式3.0版奧特萊斯。

實(shí)際上，早在2023年5月，成華區(qū)就與上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，項(xiàng)目還被列入2025年成都市重點(diǎn)項(xiàng)目計(jì)劃，計(jì)劃今年9月開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2027年投入運(yùn)營。

據(jù)悉，項(xiàng)目整體規(guī)劃為集中式商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑均為兩層設(shè)計(jì)，含地上商業(yè)及半地下商業(yè)。中庭廣場內(nèi)，配合熊貓度假區(qū)周邊停車規(guī)劃，整體將提供超 5000 個(gè)停車位。項(xiàng)目建成后將引入超300家國際品牌，形成“主題商業(yè)+生態(tài)景觀”融合的新型消費(fèi)場景。

值得一提的是，目前成都已開業(yè)三家奧萊項(xiàng)目，包括在2009年開業(yè)，由九龍倉集團(tuán)在雙流區(qū)打造的時(shí)代奧特萊斯項(xiàng)目；2017年開業(yè)的郫都區(qū)佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊項(xiàng)目；2024年開業(yè)的龍泉驛區(qū)杉杉奧萊廣場。

從區(qū)位來看，以上項(xiàng)目均位于城市近郊地帶，成華百聯(lián)奧萊的落地，補(bǔ)充了主城區(qū)沒有奧萊的空白。無論是區(qū)位、定位，都與已有項(xiàng)目形成差異化。

據(jù)“成都發(fā)布”7月18日發(fā)布的消息，進(jìn)入暑期以來，成都大熊貓繁育研究基地客流激增70%，日均客流量達(dá)4萬人次。未來，成華百聯(lián)奧萊有望承接相關(guān)客流，形成文旅與商業(yè)的聯(lián)動(dòng)。

此前，曾有相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，百聯(lián)股份成都奧特萊斯項(xiàng)目將匯聚國際國內(nèi)一線品牌400個(gè)，同時(shí)引入20個(gè)知名餐飲品牌和10家成都奧萊首店，通過品牌的高度集聚來提升區(qū)域的消費(fèi)層次。目標(biāo)是打造為成都首家以“熊貓IP+高端商業(yè)”為特色的奧特萊斯3.0版本。

圖片來源：地塊出讓公告，商業(yè)客截取

從資源稟賦來看，項(xiàng)目地處成都熊貓國際旅游度假區(qū)熊貓基地片區(qū)，位于熊貓大道東側(cè)、綠竹巷北側(cè)，緊鄰規(guī)劃中的地鐵23號線熊貓樂園站，地理位置優(yōu)越。

也得以于此，項(xiàng)目將充分利用大熊貓IP的吸引力，打造包括科技互動(dòng)、愛情打卡、生態(tài)休閑、潮流演藝、特色川潮和運(yùn)動(dòng)活力在內(nèi)的六大場景。

預(yù)計(jì)項(xiàng)目投產(chǎn)后年均銷售額將突破30億元，并力爭在五年內(nèi)成為成都奧萊市場的領(lǐng)頭羊，同時(shí)躋身中國奧特萊斯行業(yè)的前列。

不過，在文商旅融合發(fā)展的趨勢之下，成華百聯(lián)奧萊還未開業(yè)就已迎來競爭對手。

稍快于成華區(qū)百聯(lián)奧萊一步，8月11日，成都市青白江區(qū)聯(lián)合香港承道資本共同打造的成都青白江國際名品奧特萊斯項(xiàng)目舉行開工儀式。

該項(xiàng)目位于成都國際鐵路港片區(qū)，占地323畝，總建筑面積35萬平方米，計(jì)劃投資約30億元。

項(xiàng)目擬打造為全國首個(gè)融合“國家館+演藝中心”雙IP的全新奧萊商業(yè)形態(tài)，在補(bǔ)位成都東北方向奧萊業(yè)態(tài)布局的同時(shí)，將成為中國西南地區(qū)體量最大、商品種類最豐富、商業(yè)業(yè)態(tài)最齊全的奧特萊斯項(xiàng)目。

項(xiàng)目一期約6.9萬平方米，預(yù)計(jì)于2026年第四季度正式開業(yè)。屆時(shí)，包括百聯(lián)奧萊在內(nèi)，成都擁有的奧萊項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)到五個(gè)。

雖然兩個(gè)項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，但從開業(yè)時(shí)間上，青白江項(xiàng)目仍然“搶跑”百聯(lián)奧萊一步，后續(xù)，熊貓IP與演藝中心誰更能獲得青睞？又或者將共同為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶來怎樣的多元體驗(yàn)？

重資產(chǎn)奧萊“出路”

百聯(lián)股份并非奧萊新兵，但成都乃至整個(gè)西南市場，對于百聯(lián)股份來說稍顯陌生。

在2024年，百聯(lián)股份的各主營業(yè)務(wù)中，營業(yè)收入取得同比增長的僅有購物中心及奧特萊斯兩項(xiàng)。

其中，購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)收入22.34億元，同比增長17.6%；奧特萊斯業(yè)務(wù)營業(yè)收入15.17億元，同比微增0.03%。百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、大賣場、專業(yè)賣場等業(yè)務(wù)的營業(yè)收入，則分別同比減少31.93%、4.72%、10.34%、14.99%、10.9%。

雖然以微弱幅度取得增長，但在營業(yè)成本、毛利率表現(xiàn)上，奧特萊斯業(yè)務(wù)要優(yōu)于購物中心。

數(shù)據(jù)顯示，2024年百聯(lián)股份購物中心業(yè)務(wù)的營業(yè)成本為12.25億元，同比增加39.53%，而奧特萊斯業(yè)務(wù)的營業(yè)成本同比減少3.79%，約為3.33億元。毛利率方面，購物中心業(yè)務(wù)同比減少8.62個(gè)百分點(diǎn)至45.18%，奧特萊斯業(yè)務(wù)毛利率維持高位，達(dá)78.06%，同比增加0.87個(gè)百分點(diǎn)。

從項(xiàng)目分布情況來看，總部大本營所在的華東區(qū)，也是百聯(lián)股份的業(yè)務(wù)集中地。

在該地區(qū)，已開業(yè)的奧特萊斯項(xiàng)目數(shù)量為7個(gè)，分別位于上海、無錫、南京、杭州、濟(jì)南、青島、長沙，均由百聯(lián)股份自有，總建筑面積65.9萬平方米；在湖南長沙，有一處自有的奧萊項(xiàng)目，開業(yè)于2018年9月，面積約12萬平方米。

此外，百聯(lián)股份還以自有+租賃的方式，在位于華中區(qū)域的武漢開業(yè)了一家奧特萊斯項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積14.13萬平方米，其中自有部分為12萬平方米。

這些項(xiàng)目中，開業(yè)最早的位于上海青浦，從2006年4月28日開業(yè)至今，已經(jīng)運(yùn)營了十九年。青島即墨項(xiàng)目開業(yè)于2022年7月30日，是入市最晚的一個(gè)。

不難看出，百聯(lián)股份布局的奧特萊斯項(xiàng)目幾乎均為自有，這也就意味著整體“包袱”較重，成都成華區(qū)項(xiàng)目也延續(xù)了百聯(lián)股份的一貫風(fēng)格。

在2024年的年度報(bào)告中，百聯(lián)股份明確指出，要“輕重并舉加快拓展步伐”，但在奧萊業(yè)務(wù)上，則是“持續(xù)增加選址儲備，聚焦奧萊業(yè)態(tài)重資產(chǎn)開發(fā)模式”。

舍輕取重的路線，并非百聯(lián)股份獨(dú)有，首創(chuàng)、杉杉也有著明顯的重資產(chǎn)偏好。不過，隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的到來，這兩家均以旗下奧萊項(xiàng)目發(fā)行/申報(bào)了相關(guān)產(chǎn)品。

其中，去年8月上市的華夏首創(chuàng)奧萊REIT是國內(nèi)首支以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)是位于濟(jì)南、武漢的兩個(gè)首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，分別開業(yè)于2019年1月、2018年4月，已運(yùn)營5-6年。

今年5月，中金唯品會奧萊REIT在上交所申報(bào)發(fā)行，底層資產(chǎn)是位于寧波市的杉井奧特萊斯項(xiàng)目，這也是杉杉商業(yè)首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。首期開業(yè)于2011年，穩(wěn)定運(yùn)營時(shí)間更久，已超13年。值得一提的是，中金唯品會奧萊REIT已在近日正式獲批，將于2025年8月13日詢價(jià)，進(jìn)入正式發(fā)行上市的倒計(jì)時(shí)。

以上述兩只產(chǎn)品為參照，百聯(lián)股份運(yùn)營中的9個(gè)奧萊項(xiàng)目，除2021年開業(yè)的浙江余杭百聯(lián)奧特萊斯廣場，以及2022年開業(yè)的青島即墨百聯(lián)奧特萊斯廣場以外，其余項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間約在6年至19年。至少從運(yùn)營成熟度上來看滿足發(fā)行條件。

此外，對于持有豐富重資產(chǎn)項(xiàng)目的百聯(lián)股份來說，已有發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。在去年，百聯(lián)股份以上海又一城購物中心為底層資產(chǎn)，成功申報(bào)并發(fā)行了上海市首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

伴隨商業(yè)項(xiàng)目“投融建管退”全鏈條的打通，百聯(lián)股份有機(jī)會繼續(xù)以奧萊資產(chǎn)做進(jìn)一步嘗試。文商旅融合的3.0版本奧萊是否僅為一個(gè)開始？

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