2023年6月至今，上海二手房價已經(jīng)持續(xù)跌了26個月。

這是我國房地產(chǎn)史上最長的下跌周期。

市區(qū)不少板塊，都經(jīng)歷了大幅度的回調(diào)。

但仍有部分板塊和小區(qū)，成交了異常的高價。

今天列舉一些典型案例，幫助買房人避坑。

不想當大冤種的請務(wù)必看完！

徐匯濱江

徐匯濱江是一個買房很容易踩坑的板塊，房炒不住的典型。

它不一定是上海最好的地段，但一定是人氣最火爆的地方。

這里的新房賣一個火一個。

自2020年起至今，徐匯濱江的新房共有16次推盤，其中15次日光。

認購率超過250%的有11次，甚至出現(xiàn)5次“千人搖”。

而且這樣的新房盛況，早在五年前就開始了。

2020年底，融創(chuàng)徐匯濱江壹號開盤，以高達508%的認購率，開啟了上海新房高認購率的先河。

當時融創(chuàng)壹號的開發(fā)商不僅要求認籌金600萬元，而且要求全款買房。

即便如此，在開盤當天，229套房源依然全部售罄。

新房熱度傳導到二手房市場，徐匯濱江的二手房價已經(jīng)突破“環(huán)線”邏輯。

徐匯濱江地理位置上貼著內(nèi)環(huán)，不在傳統(tǒng)認知里的核心濱江地段，距離外灘也有段距離。

但它的二手房均價甚至比內(nèi)環(huán)都要高。

這里的中產(chǎn)盤賣豪宅價，入門豪宅的價格更是能與頂級豪宅相媲美。

海珀旭輝，最新掛牌均價17.6萬/平，最新成交一套4房，4400萬。

這個總價已經(jīng)能與黃浦區(qū)的新房豪宅，上海壹號院、金陵華庭相抗衡。

在高流動性的助推之下，買房人對徐匯濱江的包容度極高。

和海珀旭輝同房齡（2013年）的凱德茂名公館，在黃浦已經(jīng)被人嫌棄房齡老了，而徐濱的海珀旭輝熱度仍居高不下。

更令人驚訝的是，人車不分流、車位僅1:0.6的尚海灣豪庭一期，能賣到3300萬+。

而地段和檔次更高一級的黃浦區(qū)，露香園，華潤外灘九里，也是這個總價區(qū)間。

徐濱百匯園的價格更是超越翠湖天地二期三期的房價：

房價是跟上了，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量卻沒跟上。

在僅4塊/月/㎡的物業(yè)管理下，百匯園樓盤的折舊速度正在加速。

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瑞虹新城

瑞虹新城用了27年，從虹口老鎮(zhèn)棚戶區(qū)，變成了上海最強中產(chǎn)社區(qū)。

近十年只要瑞虹新城有新房入市，開盤即售罄是基本操作。

瑞虹新城三期之后，二手成交價格如今都在10w以上。

像七期、八期的部分房源，成交價格甚至能達到17w左右。

瑞虹新城是改善盤“越級碰瓷”最成功的案例。

畢竟整個虹口區(qū)，只有瑞虹這一個次新改善板塊，本土置換需求非常旺盛。

所以，在瑞虹新城，真石漆改善盤能賣出豪宅價。

不過瑞虹新城的好日子可能要到頭了。

2026-2028年，本地和周邊將解禁一大批5年限售新房：

瑞9、瑞10、招商虹璽、招商云璽、招商外灘璽、新弘北外灘、仁恒海上源、金隅外灘東岸、和樾天匯、海玥天匯、中海海上和集等。

這些盤從區(qū)位和交通上，并不遜色于瑞虹，甚至會更優(yōu)。

除此之外，虹口內(nèi)環(huán)及北外灘的新房供應體量也上來了。

金茂璞元已認購結(jié)束，北外灘核心區(qū)，中糧·北外灘壹號，售樓處展廳已在近期開放。

華潤外灘瑞府、虹房集團北外灘項目等高端盤都有望在今年入市。

大量新房供應加限售新房解禁，供應端放水開閘。

瑞虹的溢價還撐得住嗎？

明年就是檢驗瑞虹真實價值的重要時點。

馬當路

情懷能值多少錢？去看看馬當路的房價就知道了。

這是老盧灣眼中的白月光，本地購買力溢價的絕唱。

08年的永業(yè)公寓能賣到16萬/平的單價。

對比其他區(qū)差不多地段、差不多房齡，相似品質(zhì)的樓盤。

比如長寧中山公園板塊的兆豐嘉園（2012年），單價、總價只有永業(yè)的一半，相當于立減1000萬。

現(xiàn)在淡永匯三兄弟中，只剩永業(yè)還在硬撐著高價。

它是老盧灣人眼里的白月光，也是外區(qū)人眼中的漏水樓。

這里純屬黃浦區(qū)本地人自嗨的地段。

房子的溢價承載了許多動遷戶“落葉歸根”的情結(jié)。

新上海人去湊熱鬧很可能成為大冤種。

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南京西路/古北

2025年，上海傳統(tǒng)好地段的某些老標桿盤，迎來了回光返照。

例如南京西路板塊的中凱城市之光，148平的3房，成交價比2023下半年的價格反彈了10%：

但這只是個別樓盤小周期的波動，并不是趨勢性的反轉(zhuǎn)。

比如同板塊的遠中風華園二期，還在不斷創(chuàng)新低。

158平大三房成交價都快持平中凱了：

之前遠中風華園二期一直是要比中凱貴很多的，相當于翠湖天地的價格。

除南京西路外，今年古北二期的大戶型，也迎來一波反彈。

很多人都認為古北要反彈了。

一直賣得和古北二期差不多價格的仁恒河濱花園，卻默默創(chuàng)下新低：

大市場分化在加劇，樓盤自身也在分化。

如果你剛好在樓盤小周期的頂部買了房，相比同類樓盤，要多掏幾百萬。

背后的邏輯

市場下行，為何依然有人成了高位接盤的大冤種？

背后有四大邏輯：

一是板塊正處于全城熱捧的狀態(tài)，流動性盛宴導致剛需盤賣改善價、改善盤賣豪宅價，越級碰瓷。徐匯濱江就是典型例子。

二是短期供需關(guān)系緊張，導致房價虛高，同城比價性價比很低。

比如瑞虹新城和前灘，由于供應有限而需求旺盛，房價被推高。

后面供應量上來，房價可能就繃不住了。

三是拆遷導致本地購買力溢價。

馬當路就是老盧灣本地人撐起來的高價區(qū)，不明所以的新上海人看到賣的貴就覺得是好房子，盲目跟風。

四是樓盤處于小周期的頂點，買房人以為板塊觸底反彈，于是蜂擁而上。

樓市確實還存在機會，但需要更專業(yè)的判斷。

如何避免？

想要買房不踩坑，我們也有四點建議：

第一，放棄追逐熱門板塊的慣性思維。

在弱勢市場下，需要更多的考慮供需關(guān)系。

第二，關(guān)注同城比價效應。

不要孤立看待一個樓盤的價格，要對比同地段、同品質(zhì)樓盤的價格水平。

第三，注重房屋品質(zhì)、開發(fā)商信譽和物業(yè)水平。

市場越靜淡，開發(fā)商、物業(yè)，這種“軟實力”就越重要。

如果你的購房預算允許，你就認準寶華、仁恒、綠城的樓盤。

這幾個基本上是房子品質(zhì)+物業(yè)維護雙優(yōu)。

好物業(yè)養(yǎng)房，爛物業(yè)毀房。

盡量排除物業(yè)費3元/月/㎡以下的小區(qū)。

很多高層小區(qū)，三十多層、兩梯四戶，物業(yè)費1塊多，都在以肉眼可見的速度飛快折舊。

第四，要有長期視角。

部分樓盤的小周期反彈并不意味著市場趨勢的反轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)周期已經(jīng)發(fā)生變化，不能用買快消品、炒股票的思路來搞。

上海樓市劇烈分化，買房決策越來越難，專業(yè)的門檻越來越高。

加之在上海買房本身就是一個極具個性化，且難以復制的事情。

如果你有買房方面的困惑，一定要來找我聊聊~

注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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