作者 | 燕大

誰能想得到，房價全球頂尖的香港豪宅，竟也出現(xiàn)膝斬。

位于香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)的太平山頂，一棟豪宅實用面積達1672平米，配套近930平米花園和260平米停車位，掛了兩年多，一直賣不掉一直降價，現(xiàn)在終于賣出，但價格卻跌了超過6成！

九年前原房主買的時候花了大約21億港幣，而現(xiàn)在只賣出7.9億港幣，原地貶值13.1億港幣，約合13億元，這種損失幅度即使身家百億也得遭受重創(chuàng)。

按照實用面積計算，2016年砸下21億買入這棟豪宅，其單價就達到126萬/平米！對，你沒看錯，就是這個價?，F(xiàn)在打了不到4折，在香港樓市也是前所未有。

在2010年前后十多年的房地產(chǎn)高峰時期，跑到香港舉牌豪宅將單價刷爆全球記錄的，多數(shù)都是彼時站在風口的地產(chǎn)大亨。

許家印是，這棟豪宅的原持有人也是。

這棟豪宅的原實際持有人是房地產(chǎn)江湖的隱形富豪陳某天，他在80年代下海，90年成立深圳祥祺集團，先是在深圳開發(fā)幾個小區(qū)之后站穩(wěn)腳跟，然后往香港、英國倫敦等地投資寫字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)。

比較有名的，是2013年起，陳某天通過增持成為“華南城”（全國多個核心城市都有華南城商貿(mào)綜合體）的主要投資人之一，持股一度超過14%。

在那個房地產(chǎn)上行的黃金時代，只要不傻、膽子夠大，成功積累財富就是大概率事件，很多人以為是靠努力，但實際上最主要的是坐上了地產(chǎn)上行的電梯。

在上行階段，高杠桿高負債是標配，金融機構(gòu)也樂意于此，大部分貸款授信里面的風險提示都只是做做樣子，操作層面最樂見的還是短期收益，而不是長期風險。

但當房地產(chǎn)開始下行的時候，一切就都變了。首先就是回籠資金變難，一眾依靠高杠桿高負債壘起來的房地產(chǎn)帝國，瞬間遭遇資金鏈問題，資金鏈一斷，高負債問題瞬間無限放大，直接成為壓垮房企巨頭的奪命雪崩。

其次是風險顯現(xiàn)，金融機構(gòu)看在眼里記在心里，因為大多數(shù)機構(gòu)干的都是錦上添花的活，而不是雪中送炭，哪怕背后站著深鐵的萬科，如果沒有強擔?；蛟鲂糯胧┑脑?，也沒有哪個機構(gòu)會愿意賭上自己的前途去填一個未知的窟窿。

這時候負債越高、規(guī)模越大的巨頭，風險抵抗力反而越弱，包括恒大也是，負債高達2.4萬億，但21年12月3號恒大一筆2.6億美元的擔保債務還不上，就導致恒大全面暴雷，當晚廣東立即約談許家印，緊接著應恒大請求，向恒大派出工作組。

上面的陳某天身家曾達到335億，但比市面上知名的房地產(chǎn)大佬小太多，這可能也是他直到23年才開始暴雷的主要原因，而且債務爆雷的核心原因還是源自房地產(chǎn)。

一方面是他自己的房地產(chǎn)業(yè)務難以為繼，另一方面是他投資的地產(chǎn)類項目暴雷，就好比華南城，高峰時期總資產(chǎn)超過1200億，但其高峰時期擴張的“商貿(mào)物流城”模式遇上電商爆發(fā)，商鋪、倉庫租金收入跳水，22年深圳國資化身“白馬騎士”在華南城深陷危機下馳援，但華南城仍然一步步躺進了ICU。

資金流斷裂，債務全面暴雷，23年3月因為“斷貸”，上面那棟原價21億港元的豪宅被東亞銀行接管、掛牌出售，但因為市場持續(xù)遇冷，直到最近，最終降價超62%，以7.9億甩賣。

一個小區(qū)的最低價就是打折最狠的那個，這也是前幾年樓市回調(diào)的時候，很多小區(qū)抱團保衛(wèi)房價的原因?，F(xiàn)在太平山頂這個豪宅降價62%甩賣，不知道那一片其他豪宅業(yè)主是不是特別“想靜靜”。

要知道，之前許家印的三棟別墅被接管，在24年其中兩棟以9億掛牌，相較15億估值降低40%，另一棟以4.48億甩賣，也“才”降價50%。

陳的豪宅跟許家印的都在太平山頂，而且比許的更豪，但這才剛過去一年多，價格上卻降價超62%！雖然都有拍賣還債的因素，但最重要的核心，其實是在于香港樓市也撐不住了。

香港豪宅市場自2021年見頂后普遍下跌約30%，部分跌幅在35%-40%，銀主盤（被銀行接管）額外會再降低15%-20%。當潮水退去之后才知道誰沒穿褲衩，許家印是，這個陳也是。

市場上行階段，犧牲品質(zhì)和風險大肆擴規(guī)模、增負債，但企業(yè)做大之后卻沒有將負債降到安全線以內(nèi)。樓市一下行，高杠桿高負債瞬間成為房企巨頭的催命符，同時也造成一地雞毛。

而反觀李嘉誠這種老錢，你可以在道德層面鄙視他，但絕不能懷疑對方的眼光，做地產(chǎn)，他沒有恒大許家印、碧桂園楊家搞得那么大，甚至連他們的零頭都沒有，但最終呢，這些人如同曇花一現(xiàn)很快墜落，李家始終穩(wěn)坐富豪行列。

這兩年，從南到北，香港、東莞、北京，李嘉誠把旗下多地多處尾盤打7折清倉甩賣，顯然也是嗅到了下行的風險。太平山頂?shù)暮勒瑥慕祪r40%、50%，再到超62%，就是最直觀的體現(xiàn)。

當然，沒有哪個地方政府會坐視不管，港府也同樣，除了松綁買房政策，另外就是“搶人”。

一方面吸引人才赴港和留港工作，另一方面，香港公立大學錄取外地學生的限額從20%提升到40%，港漂和內(nèi)地學生正在成為香港租房市場的中堅力量。

他們可能撐不起香港房價，但一定能推高香港房租。