以前說過很多次房價如蔥，這句話馬云先生沒有說過，他的原話是未來房子不值錢。

當然了，不管是房價如蔥，還是不值錢，都是差不多的意思，不過那時候是2017年，很多人對這句話一笑了之，畢竟那時候房地產(chǎn)市場正熱，很少有人把這話當真。

現(xiàn)在八年過去了，走進2025年下半年，這句話似乎正在應驗，東北鶴崗、阜新等地幾萬元就能買一套房，前段時間，有位朋友花了10萬，在鶴壁買了八套房，簡直不可思議。

可能有人會說，這些都是小城市，那么北上廣深又是什么情況呢？深圳、上海等一線城市房價，相比2021年，也都跌了30%左右。

30%是什么概念，在動輒千萬房價的地方，30%就是幾百萬。

這些變化讓不少人開始相信，有些話確實經(jīng)得住時間考驗，2025年下半年，房地產(chǎn)市場正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，這些變化將影響我們每個人的生活，甚至是財富。

供需逆轉(zhuǎn)，市場根基改變

最根本的變化，是供需關系的轉(zhuǎn)變，數(shù)據(jù)顯示，全國住房總量已經(jīng)超過6億棟，足夠容納30億人居住，遠超我國14億人口的實際需求。

人口結(jié)構也在變化，雖然總?cè)丝谶€保持14億的高位，但結(jié)構變化了，老年人多了，年輕人少了，要知道老年人是沒有購房需求的。

而城鎮(zhèn)化率已接近70%，新增購房需求大幅減少，2026年全國小學生預計減少263萬人，需求持續(xù)萎縮已成定局。

政策轉(zhuǎn)變，住房雙軌制確立

2025年樓市正經(jīng)歷根本性調(diào)整，最核心的變化是保障房和商品房雙軌制的建立。

計劃五年內(nèi)推出600萬套保障房，北京等地的保障房租金已低于市場價30%，這對商品房需求形成明顯分流，保障房的大量入市，讓低收入家庭有了更多選擇，也減輕了購房壓力。

期房也漸漸退出歷史舞臺，現(xiàn)房銷售成為主流，購房者遭遇爛尾樓的風險大大降低。

房價分化，不同城市不同命運

不同城市間的房價分化趨勢日益明顯，二三線城市房價跌幅可能放緩，但一線城市由于房價收入比仍高達40以上，房價下跌速度可能加快。

那些泡沫不大，房價跌幅卻較大的二三線城市的房價，未來跌幅會逐步放緩，下跌空間不會太大。

而像房價與收入比超過40的大城市，如上海、深圳等一線城市，未來房價很可能會出現(xiàn)補跌行情，房價從郊區(qū)逐步蔓延到市中心的老破小，接下來之前較為抗跌的中心區(qū)域的次新房、新房價格也可能出現(xiàn)補跌。

房企洗牌，新模式開啟

房企也在經(jīng)歷大洗牌，2024年已經(jīng)有288家房地產(chǎn)公司宣布破產(chǎn)，比2023年同期多了四成多。

之前這些房企高杠桿拿地建房，結(jié)果房子不好賣，融資渠道受阻，以及債務集中到期等原因，這些負債率較高的房企，大多都會因為資金鏈斷裂而破產(chǎn)。

所以要嚴格控制房企的債務規(guī)模，保持流動性充裕的房企將會在這場大洗牌中生存下來。

購房心態(tài)，從投機到理性

身邊的人，對于買房心態(tài)發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，90后購房意愿明顯降低，不少年輕人表示，就算租房十年，也不接盤高價房。

市場已經(jīng)從賣方市場徹底轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，這種轉(zhuǎn)變讓很多人開始重新思考買房的必要性。

利率下降，購房成本降低

房貸利率繼續(xù)下行，目前房貸利率已經(jīng)跌破3%，未來還有進一步下降空間，購房成本將持續(xù)降低，這對真正有購房需求的人來說是個好消息。

一線城市限購進一步放開，上海、深圳等一線城市已放開非核心區(qū)域限購，預計下半年核心區(qū)域限購政策也將松動。

個人認為，從今年開始是個轉(zhuǎn)折點，房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新階段，從金融屬性回歸居住本質(zhì)，那些幻想著“救市即暴漲”的投機者，可以歇歇了。