0.

推土機(jī)的轟鳴聲，撕碎了錦繡香江長達(dá)20年的寧靜。

前段時間，我路過萬博，那塊傳奇的大草坪，已經(jīng)成了一片火熱的大工地。

過不了幾個月，它將搖身一變，成為一個全新的高價盤，以吹風(fēng)10萬+每平的身段，加入市場的殘酷內(nèi)卷。

1.

對于不熟悉廣州樓市的朋友，我得先解釋一下這塊大草坪的意義——

作為廣州番禺南村的著名豪宅社區(qū)，錦繡香江自2002年起陸續(xù)建成入住，隔開這個超大社區(qū)和主干道的L形大草坪，是社區(qū)內(nèi)部唯一的大型綠地，總面積約6萬平。

關(guān)于這塊地的性質(zhì)到底是“綠地”還是“建設(shè)用地”，開發(fā)商香江集團(tuán)曾經(jīng)和業(yè)主爭執(zhí)不下，甚至驚動政府部門。

但這并不妨礙在之前的二十多年里，這里一直以滑草場和森林公園的形式存在，作為小區(qū)配套的綠化，交付給業(yè)主使用。

這里是社區(qū)的“精神圖騰”，也是樓盤溢價的基礎(chǔ)之一。

2.

所以，去年，當(dāng)香江集團(tuán)不顧數(shù)千戶業(yè)主的聲浪，決意推平這片綠地時，我著實有些驚訝。

要知道，彼時的廣州樓市，正處于二十多年來最冰冷的周期：買家在觀望，同行在躺平，房子難賣，土地流拍。

即便這塊地在性質(zhì)上早已被確權(quán)為建設(shè)用地，從法律上無懈可擊，但選擇在市場最差、最容易激化矛盾的時間點，去啟動一個最得罪核心業(yè)主的“內(nèi)源性”項目，在商業(yè)邏輯上，無論如何都顯得過于“頭鐵”。

除非，這家公司已經(jīng)到了不惜代價，必須“斷臂求生”的時刻。

3.

翻開香江控股2025年上半年的業(yè)績預(yù)告——

上年末，歸母凈利潤還有6180萬盈余，僅僅半年后，這個數(shù)字就變成了-2,800萬元至-2,300萬元，

是的，由盈轉(zhuǎn)虧。

虧損也不是一蹴而就的，歷史數(shù)據(jù)顯示，從2022年以來，香江控股的凈利潤就急轉(zhuǎn)直下，從年賺接近2.5個億到大額虧損，只用了不到三年。

4.

再看地產(chǎn)主業(yè)，更呈現(xiàn)出一種休克式的萎縮。

2024年全年銷售額已萎縮至6個億，相比起2019年的63.25億元峰值，這會兒每年能賣出去的房子，只有當(dāng)年的不到一成。

而那座百億規(guī)模的債務(wù)大山，依然紋絲不動地壓在那里。

截至2025年3月底，總負(fù)債仍高達(dá)110億元。

5.

現(xiàn)在，你把這三組數(shù)據(jù)放在一起看：

一個已經(jīng)開始虧錢、主業(yè)基本停滯的公司，背著上百億的債。

對于這樣一個房企而言，任何不能直接產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)，即使可以產(chǎn)生不錯的社會效益，也會被視為一種“原罪”。

6.

那你又會問了。

為什么要鏟這塊大草坪，而不能先盤活別的存量用地？

我們打開香江控股的“糧倉”，才發(fā)現(xiàn)，這已經(jīng)是最優(yōu)質(zhì)的“面粉”了。

7.

近幾年，香江在公開土地市場上幾乎絕跡，具體點說，從2016年之后，在香江的歷年年報里，再也沒有出現(xiàn)過任何新增土地。

它的戰(zhàn)略從“開疆拓土”全面收縮為“清理庫存，盤活存量”，已然十年。

到了2024年底，香江的庫存情況是這樣的——

最重倉的城市是天津，可開發(fā)面積過百萬平米，其中，商業(yè)用地主要處于天津濱海新區(qū)的于家堡金融區(qū)，住宅用地主要處于西青區(qū)的張家窩鎮(zhèn)，搞的是“健康城”項目。

至于當(dāng)?shù)貥鞘械木唧w情況，不好說，懂得都懂。

畢竟“于家堡金融區(qū)爛尾樓群”也是蠻有名的。

8.

剩下的土儲，散落在成都、鄂州、長沙、洛陽、新鄉(xiāng)……一系列樓市去化沒那么好的二三四線城市。

大本營廣州，成了是香江唯一有布局的，一線城市。

有趣的是，從總量看，香江在“根據(jù)地”囤的地不算多，只有天津的一半不到，攤開來看，布局的區(qū)域為以下三個：

增城、番禺、南沙。

凡是對廣州有點熟悉的地產(chǎn)人，看到這樣的土儲結(jié)構(gòu)，都得眼前一黑。

真的，太難賣了。

9.

于是，這塊大草坪，成了香江手上為數(shù)不多的，位于核心地段、產(chǎn)權(quán)清晰、還可以被迅速開發(fā)的“沉默資產(chǎn)”。

在開發(fā)商眼中，不開，它就是一文不值的“閑置土地”；開了，它就是插在財務(wù)主動脈上的一支“救命血包”。

這道選擇題，對于坐在會議室里的管理層來說，答案從來都只有一個。

10.

當(dāng)然，業(yè)主的憤怒，完全可以理解。

錦繡香江從1期賣到8期，賣了整整十年，這塊珍貴的綠地，一直是項目的賣點之一——

在業(yè)主提供的，當(dāng)年的宣傳資料上，大草坪的位置清晰地畫著綠樹、草地甚至小橋流水。

那時，番禺還屬于大郊區(qū)。愿意忍受各種不便，到郊區(qū)買一套大房子的人，圖的就是這份稀缺的自然、開闊與寧靜。

如今，開發(fā)商親手撕毀了這延續(xù)了20年的生活圖景，無異于一場公開的“背刺”。

11.

但商業(yè)世界，好像從來就是這么無情。

當(dāng)一家企業(yè)已經(jīng)掙扎在現(xiàn)金流斷裂的懸崖邊，幾千戶業(yè)主的溫情與抗議，又能值幾個錢？

這塊大草坪的宿命，是成為一場不得不進(jìn)行的“戰(zhàn)略獻(xiàn)祭”——

用一個已售社區(qū)的“情緒價值”，去交換開發(fā)商的“生存價值”。

12.

這或許不是香江集團(tuán)一家的困境，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)的殘酷真相：

當(dāng)大潮退去，你才會發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年開發(fā)商許諾給你的很多美好，本質(zhì)上，都只是它在資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張周期里，順手附贈給你的“非賣品”。

現(xiàn)在，周期逆轉(zhuǎn)了，這些早已融入你生活、被你視為理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹胺琴u品”，又在暗地里重新標(biāo)上了價格。

悄悄擺回了貨架。

13.

然而，故事并沒有結(jié)束。

對于香江來說，更嚴(yán)峻的問題可能還在后面——

我理解公司層面的扭虧心切。

但是，在如今這個產(chǎn)品力大爆炸、豪宅市場向市中心無限回歸的年代，一個在業(yè)務(wù)上已停滯許久的開發(fā)商，在這片“傷心之地”上打造出的10萬+豪宅，真能拼得過市中心那些根正苗紅的對手嗎？

當(dāng)然，你可以依靠老業(yè)主的置換需求。

但是，既然已經(jīng)不惜撕破臉面，鏟平了大家共同的記憶和精神家園，

又憑什么讓這些被“背刺”過的老業(yè)主，相信你在下一個篇章里，還能真心善待他們呢？