苗野｜發(fā)自上海

又一位重量級國企掌門人在反腐風(fēng)暴中落馬。

“公司董事長蔣曙杰被查，暫由陳慶江代行法定代表人、董事長工作，繼續(xù)維護(hù)好生產(chǎn)經(jīng)營秩序。”8月20日，上海城投（集團(tuán)）有限公司（下稱：上海城投）發(fā)布公告。

在此2日前，上海市紀(jì)委監(jiān)委公布消息，上海城投黨委書記、董事長蔣曙杰涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法，目前正接受紀(jì)律審查和監(jiān)察調(diào)查。中央紀(jì)委國家監(jiān)委網(wǎng)站同步轉(zhuǎn)發(fā)了蔣曙杰被查的消息。

這位2017年起執(zhí)掌上海最大城市建設(shè)投資企業(yè)的掌門人突然落馬，震動(dòng)了上海政商兩界。

上海城投表示，截至目前，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)均正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)上述事項(xiàng)不會(huì)對公司生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況及償債能力產(chǎn)生重大不利影響。

今年7月，中央第六巡視組進(jìn)駐上海市，開展2個(gè)半月左右的巡視，此輪巡視將緊盯權(quán)力和責(zé)任，緊盯“一把手”和領(lǐng)導(dǎo)班子，緊盯群眾反映強(qiáng)烈的問題。

巡視組劍指“關(guān)鍵少數(shù)”，蔣曙杰被查正是發(fā)生在這一敏感時(shí)期，隨著調(diào)查深入，上海城投這座龐大的城市運(yùn)營巨頭，或?qū)⒂瓉砬八从械娘L(fēng)雨時(shí)刻。

風(fēng)暴突至，掌舵人落馬

8月18日下午，上海市紀(jì)委監(jiān)委以一份不足百字的通報(bào)投下反腐重磅消息，蔣曙杰涉嫌“嚴(yán)重違紀(jì)違法”，通報(bào)內(nèi)容簡短卻字字千鈞。

旋即，上海城投“一把手”被查的消息瞬間傳遍全網(wǎng)。

61歲的蔣曙杰是江蘇蘇州人，擁有正高級工程師職稱。從政府部門到國有企業(yè)，蔣曙杰的職業(yè)生涯貫穿了上海城市建設(shè)的關(guān)鍵領(lǐng)域。

公開信息顯示，他曾任上海市建設(shè)和交通委員會(huì)副主任、上海市建設(shè)和管理委員會(huì)副主任等重要職務(wù)。2017年4月開始執(zhí)掌上海城投，在此之前，他于2016年4月?lián)紊虾＝贿\(yùn)集團(tuán)股份有限公司黨委書記、董事長。

作為上海最大的政府投融資平臺(tái)之一，上海城投資產(chǎn)規(guī)模超7000億元，業(yè)務(wù)涵蓋路橋、水務(wù)、環(huán)境、置業(yè)四大板塊，承擔(dān)了全市80%以上的重大工程建設(shè)任務(wù)。

在蔣曙杰被查前三天，他最后一次公開露面是在集團(tuán)上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析會(huì)上，強(qiáng)調(diào)要“確保完成全年目標(biāo)任務(wù)”。此次調(diào)查的具體原因尚未公布，但正值上海城投多個(gè)百億級項(xiàng)目推進(jìn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

蔣曙杰并非上海城投近期唯一被查的高管。2024年12月2日，上海城投原副總裁胡欣涉嫌受賄一案，已由上海市監(jiān)察委員會(huì)調(diào)查終結(jié)，移送檢察機(jī)關(guān)審查起訴。胡欣被上海市人民檢察院第一分院依法以涉嫌受賄罪逮捕。

值得一提的是，今年5月16日，蔣曙杰與國盛集團(tuán)原副總裁陳為、儀電集團(tuán)董事長毛辰等共同為上海市屬國企首單存量R4地塊并購盤活項(xiàng)目—“城投寬庭徐匯社區(qū)”啟幕。三個(gè)月后的8月11日，陳為涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)違法被查，7天后蔣曙杰被查。

上海市紀(jì)委監(jiān)委的通報(bào)僅用40余字披露了調(diào)查決定，卻足以讓這家承擔(dān)城市核心功能的國企面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，上海城投的反腐風(fēng)暴可能才剛剛開始。

增收不增利，地產(chǎn)承壓前行

在上海城投的眾多子公司中，上市企業(yè)城投控股的表現(xiàn)尤為引人關(guān)注。

2024年，城投控股交出了一份“增收不增利”的成績單，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入94.32億元，同比增長268.6%；歸母凈利潤僅為2.43億元，同比下降41.58%。

細(xì)分財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更為清晰地揭示了公司面臨的困境。公司毛利率同比下滑25.75個(gè)百分點(diǎn)至14.54%，主要原因是結(jié)算項(xiàng)目受制于房地聯(lián)動(dòng)價(jià)毛利率偏低。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率同比下降19.7個(gè)百分點(diǎn)至14.97%，其中上海區(qū)域結(jié)轉(zhuǎn)毛利率為13.95%；二是投資收益同比減少2.65億元。

城投控股的業(yè)績很大程度上依賴其明星項(xiàng)目露香園，這個(gè)與豫園、日涉園并列為上海三大名園的歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目，已成為上海頂級豪宅的代表。

2002年，上海市政府將露香園區(qū)域改造任務(wù)交給黃浦區(qū)政府和上海城投，2009年露香園一期開工，露香園二期于2021年開工。

2024年，得益于露香園二期項(xiàng)目入市以及長寧區(qū)青溪云邸、楊浦區(qū)興華里等項(xiàng)目熱銷，城投控股實(shí)現(xiàn)簽約銷售額177.33億元，同比增長116%。

中指研究院分析認(rèn)為，相比大幅增長的營業(yè)收入，城投控股近年凈利潤持續(xù)下降。未來開發(fā)板塊需把握開發(fā)節(jié)奏，聚焦銷售和回款，做好項(xiàng)目提前謀劃和布局，同步穩(wěn)資金、穩(wěn)增量。

但露香園“托舉”并非長久之計(jì)。從規(guī)劃來看，露香園二期可售住宅部分涉及A、B、C、D四個(gè)地塊。截至2025年4月23日，露璟庭（露香園B地塊）已售175套，去化率約為98.87%；香境里（D1高層）已售83套，去化率約為97.65%；A地塊（露香園·天譽(yù)）已售90套，去化率約60%。

市場人士認(rèn)為，從城投控股的銷售結(jié)構(gòu)來看，露香園二期銷售占比較大，但因該項(xiàng)目二期可售貨值不多，剩余房源主要以230平方米為主。再疊加其他項(xiàng)目簽約率不高，直接導(dǎo)致城投控股今年上半年銷售額萎縮，比如水尚華庭項(xiàng)目去化率只有24.03%。

2025年上半年，城投控股實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積2.7萬平方米，同比下降47%；簽約銷售額30.8億元，同比減少62%。

華泰證券認(rèn)為，結(jié)算放緩導(dǎo)致業(yè)績低于預(yù)期，市場供應(yīng)放量導(dǎo)致去化趨緩是城投控股面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管市場環(huán)境不佳，城投控股在拓儲(chǔ)上仍保持積極態(tài)度。2024年在滬總拿地金額達(dá)到99.9億元，位列上海房企拿地金額榜第二位，僅次于招商蛇口。

2024年10月，城投控股以約70.8億元拿下黃浦區(qū)小東門街道6幅地塊。這些地塊位于上海老城廂區(qū)域，毗鄰豫園、城隍廟和外灘BFC，起拍價(jià)高達(dá)69.8億元。

按照7.92萬平方米總建筑面積計(jì)算，起拍樓板價(jià)達(dá)8.8萬元/平方米，比一街之隔的豫園股份聯(lián)合螞蟻集團(tuán)拿下的7.2萬元/平方米的福佑“地王”還要高。

此外，城投控股還承接了閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)杜行老街“城中村”改造和華漕鎮(zhèn)諸翟“城中村”改造等多個(gè)項(xiàng)目。截至2024年末，城投控股待開發(fā)土地建筑面積約82萬平方米，其中90%位于上海。

“上海城投控股在土地獲取和政策資源協(xié)同方面具有顯著優(yōu)勢，考驗(yàn)的是市場化開發(fā)與運(yùn)營能力?！比A東某房企內(nèi)部人士認(rèn)為，這些地塊開發(fā)體量大，項(xiàng)目總投資金額也大，對城投控股的土地消化和自主“造血”能力都提出了挑戰(zhàn)，在規(guī)劃上也對操盤手的全局視角與協(xié)調(diào)能力構(gòu)成考驗(yàn)。

市場人士認(rèn)為，目前土儲(chǔ)可以支撐城投控股未來一段時(shí)間的推售計(jì)劃，但從上半年銷售趨勢看，市場仍需警惕下行風(fēng)險(xiǎn)?！吧虾：勒瑹徜N并不意味著去化快，項(xiàng)目去化需結(jié)合區(qū)位、價(jià)格、產(chǎn)品等多重因素，城投控股需在現(xiàn)有項(xiàng)目開發(fā)和去化上面多下功夫?！?/p>

開源證券給予城投控股買入評級，認(rèn)為其銷售規(guī)模有所下降，但待售項(xiàng)目充裕。需警惕上海銷售市場下行及公司城市更新拓展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

隨著蔣曙杰被查，上海城投正站在發(fā)展的十字路口，也為城投控股繼續(xù)前行增添了不確定性。這家上海國企能否在行業(yè)逆周期中實(shí)現(xiàn)真正突破，考驗(yàn)的是管理層在當(dāng)前市場環(huán)境下的應(yīng)對之道。