成都新樓市 文|黎小小
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截止目前成華區(qū)已經(jīng)成為今年5+2區(qū)中土地上拍量最多的區(qū)域,名符其實的成都土儲大戶。更值得留意的是,區(qū)域今年供應的大部分宗地都來自熱門的金色中環(huán)地帶。
下月中旬,又有兩宗位于成華區(qū)金色中環(huán)的土地即將上拍,面積分別約97.5畝、19.2畝,起拍價10800元/㎡、15000元/㎡。
我們提前對這兩宗地進行了實地探訪。
萬象城東19.22畝
板塊樓面價已上2W+
毫無疑問,作為成華金色中環(huán)今年發(fā)力最猛的板塊之一,萬象城東在土拍市場的表現(xiàn)也是勢如破竹。年初板塊及相鄰區(qū)域就已有多宗地成交樓面價連續(xù)破2W+,華潤置地、綠城、中旅等多個品牌房企集體搶灘。
在新房市場上,地塊所在板塊也已經(jīng)順勢站上了成都高端改善臺階。該宗地周邊已經(jīng)初步形成了高端盤聚集趨勢。地塊北側(cè)就是首開股份臻禮著和華潤置地華宸府項目,其中華潤置地華宸府項目首批次勁銷超7億,其建面約253㎡戶型總價突破千萬,是成華區(qū)首個總價突破千萬的大平層產(chǎn)品;而綠城潤百合主力產(chǎn)品建面約143-175㎡,首批次開盤熱銷超3.6億,總價起步門檻也來了500萬左右。
此外,板塊內(nèi)最近一次土拍是今年7月25日,中旅鏖戰(zhàn)拿下了迎暉路旁約50畝宅地,成交樓面價19100元/㎡。目前該項目已經(jīng)確定案名中旅迎暉馥棠。
說回此次待拍的19.22畝地塊,純住宅用地,容積率約2.5。由于地塊所在板塊目前已經(jīng)進入開發(fā)高峰期,周邊有較多在建、待售項目,所以雖然生活氛圍尚有待培育,但基底已經(jīng)初現(xiàn)雛形,城市界面干凈、交通路網(wǎng)也頗為完善,片區(qū)的整體兌現(xiàn)值得期待。
△圖據(jù)尋圭投資云地圖
同時,地塊周邊的商圈覆蓋也相對豐富密集。其東側(cè)有在建中的成華和悅廣場,預計將于2027年開業(yè),該項目是集商業(yè)、辦公于一體的TOD綜合體,規(guī)劃總面積25.8萬方,涵蓋餐飲、娛樂、服務、主力店、電影院等業(yè)態(tài)。地塊西側(cè)還靠近萬象城商圈,同時距離攀成鋼商圈也頗近。
但地塊本身也存在一些局限,地塊規(guī)模小,呈三角狀,對房企的產(chǎn)品布局能力有一定程度挑戰(zhàn),后期樓棟排布和園林的打造空間或許相對有限。同時,地塊處于多條道路的交叉分割地帶,地塊三面環(huán)路,也就意味著未來每一棟樓都可能存在噪音干擾,且可能存在一定的“孤島”感。
不過好在從現(xiàn)場來看,地塊周邊的幾條道路均非主干道、車流量都較小,道路相對封閉,現(xiàn)場實際的割裂感不算強。
宗地實拍:
△地塊內(nèi)可以清晰看到成華和悅廣場
△地塊三面環(huán)路,但周邊道路車流量少,非主干道,“孤島感”不強
△地塊緊靠華僑城濱江壹號、首開股份瑧禮著、華潤置地華宸府
二八97.5畝,緊鄰板塊地標
將同日出讓的二八板塊宗地,面積近百畝,住兼商用地,容積率約3.0,起拍價僅10800元/㎡。
從地塊區(qū)位條件來看,頗具優(yōu)勢。北側(cè)緊靠中環(huán)路,對面就是整個二八板塊都在期待的K101綜合體(在建、招商中),同時地塊隔街就是紅倉完美文創(chuàng)園,其所在位置可以算做是整個板塊的核芯腹地。
地塊周邊交通也相當便捷,除了臨中環(huán)外,東西兩側(cè)分別臨近7號線八里莊站和二仙橋站,其中二仙橋站還是即將在下半年通車的17號線二期(在建)的換乘站點。
△圖據(jù)尋圭投資云地圖
但也需要注意,地塊周邊的房產(chǎn)開發(fā)和城市更新集中在中環(huán)以北區(qū)域,就二八板塊而言,中環(huán)以內(nèi)的宅地出讓仍屬少數(shù)。這一方面意味著這宗地具備少有度和吸睛度,也同時意味著地塊周邊的城市界面相對老舊(主要指地塊南側(cè))。
同時,該宗地為住兼商用地。從地塊現(xiàn)場情況和出讓文件來看,該宗地內(nèi)實際被分為兩部分,東側(cè)有較大面積的保留建筑,為工業(yè)遺址建筑,目前已開發(fā)為東八區(qū)影視文創(chuàng)園,且已經(jīng)開園營業(yè)中。
出讓文件顯示,地塊內(nèi)工業(yè)遺址建筑須無償移交給成華區(qū)政府,商業(yè)用地和住宅用地將分開計價,且項目建成后還將由指定單位回購商品住宅用房和商業(yè)辦公用房。綜合來看,地塊雖然區(qū)位條件優(yōu)越,但本身的確存在一定的特殊性,或許會導致參拍的房企的意向度下降。
△截自宗地出讓文件
不過,像這樣需要移交工業(yè)遺址建筑的商住用地,在成華區(qū)已經(jīng)不是首次,且并非全無利好。就這宗97.5畝地塊而言,其地塊旁的保留建筑已經(jīng)改造完成,界面兌現(xiàn)度很高,具備較明顯的文創(chuàng)打卡地屬性,可能對項目未來的昭示性和形象展示有益。
宗地實拍:
△地塊內(nèi)的保留建筑已經(jīng)改造兌現(xiàn)為東八區(qū)西部影視產(chǎn)業(yè)園,該項目由華天文旅牽頭改造。另一個值得一提的細節(jié)是,該地塊的圍擋上目前是華天旗下其他樓盤的廣告。
△地塊南側(cè)城市界面相對老舊
△中環(huán)路旁,地塊對面,K101綜合體在建中
△地塊周邊的城市地標建筑已經(jīng)初具雛形
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