代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

隨著全國(guó)多個(gè)城市在本月相繼出臺(tái)樓市新政，給原本平靜的購(gòu)房淡季，添加了不少熱度。

例如本月初北京宣布五環(huán)外符合條件的家庭購(gòu)買商品住房不限套數(shù)， 8月25日上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及調(diào)整住房限購(gòu)、優(yōu)化住房公積金等多條利好政策，其中在調(diào)整住房限購(gòu)上，上海宣布外環(huán)符合條件的家庭購(gòu)買住房不限套數(shù)。

聚焦灣區(qū)，克而瑞監(jiān)測(cè)到，目前灣區(qū)九城中僅有深圳還執(zhí)行著較為嚴(yán)格的限購(gòu)政策。

不過(guò)，克而瑞監(jiān)測(cè)到，近兩月來(lái)灣區(qū)也有城市出臺(tái)了新一輪的樓市政策，以此希望促進(jìn)購(gòu)房需求的釋放。

01

灣區(qū)城市新一輪救市政策來(lái)襲

近兩月來(lái)，中山、東莞成為了其中代表，但中山的政策出臺(tái)密集程度要高于東莞，具體看：

7月末中山住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局聯(lián)合多部門出臺(tái)《中山市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》。

措施共7條，包括降低個(gè)人二手房交易成本、開(kāi)展2025年“以舊換新”購(gòu)房消費(fèi)券活動(dòng)等內(nèi)容。

其中在“實(shí)施“新中山人安家中山”活動(dòng)措施中，繳納一個(gè)月中山社保的“新中山人”，購(gòu)房最高補(bǔ)貼比例可達(dá)購(gòu)房總價(jià)的2.5%，折合約1萬(wàn)元。

在8月27日，中山住房公積金管理中心針對(duì)多孩家庭推出了提高公積金貸款額度、進(jìn)行租房提取優(yōu)化，以及優(yōu)化辦理流程等三項(xiàng)利好措施。

不僅如此，中山還發(fā)布了灣區(qū)第一個(gè)地方性“好房子”建設(shè)指引的城市，來(lái)更好的滿足購(gòu)房者居住需求的釋放的同時(shí)，助力打造“宜居、韌性、智慧”城市。

《指引》從六大維度出發(fā)，其中提到，在結(jié)合中山特色的基礎(chǔ)上，允許建設(shè)“騎樓+風(fēng)雨連廊”無(wú)雨歸家系統(tǒng)和“地下空間+架空層”系統(tǒng)，共享公共空間。

為什么中山在近兩月密集出臺(tái)樓市新政呢？

我們?cè)谄湔w樓市表現(xiàn)上或許可以找到答案。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月中山商品住宅成交10289套，位列近四年來(lái)同時(shí)期的最低位，在灣區(qū)九城中位列中下游。

在月均流速上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年1-7月中山月均成交在1000-2000套不等，2月最低，僅有756套，而去年有三個(gè)月成交突破2000套。

從這個(gè)角度上看，中山今年以來(lái)的商品住宅流速相較于去年有所放緩。

隨著流速的放緩，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至2025年7月末中山商品住宅庫(kù)存面積449.05萬(wàn)㎡，去化周期24.8個(gè)月，去庫(kù)存存在一定的壓力。

02

市場(chǎng)遇冷，東莞將如何應(yīng)對(duì)？

再來(lái)看東莞：

8月11日，東莞住建局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)征集存量商品房用作保障性住房的公告》，公告顯示，將在東莞市內(nèi)征集條件合適的商品房用作保障性住房。

其中，優(yōu)先考慮債務(wù)即將到期而無(wú)力償還的房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存商品房。

在8月19日，東莞市人力資源和社會(huì)保障局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)《東莞市在職人才入戶實(shí)施辦法》的通知，其中提到，大專及以上學(xué)歷入戶東莞，不再需要社保的要求。

除上述政策外，目前東莞住建局正在針對(duì)東莞“好房子”建設(shè)指引公開(kāi)征求意見(jiàn)。

回顧今年以來(lái)的東莞樓市，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，東莞商品住宅成交套數(shù)由四年前1-7月最高位的破萬(wàn)套成交規(guī)模銳減至今年1-7月的6974套。

從月均流速上也能感受到東莞樓市的“冰點(diǎn)”程度，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年以來(lái)東莞有3個(gè)月成交套數(shù)不足千套，最高為今年三月，達(dá)到了1321套。

而與去年同時(shí)期相比，東莞僅有1個(gè)月不足千套，最高峰為6月份的1616套，屬實(shí)“不夠看”。

隨著流速的放緩，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至7月末東莞商品住宅庫(kù)存面積440.48萬(wàn)㎡，去化周期25.4個(gè)月。

03

廣州還會(huì)有什么大招？

從中山、東莞兩城今年以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)可見(jiàn)，兩城面臨著一個(gè)共同問(wèn)題：去化難。

中山在近兩月密集出臺(tái)新政，或許也是希望在接下來(lái)的“金九”能促進(jìn)一部分的購(gòu)房者進(jìn)場(chǎng)。

那么東莞是否還會(huì)出臺(tái)新一輪的刺激政策呢？

廣州方面，在去年九月末，廣州已全面解除限購(gòu)，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策處于最寬松狀態(tài)，首付比例和利率已降至歷史最低點(diǎn)。

在政策利好的推動(dòng)下，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近一年來(lái)廣州市場(chǎng)表現(xiàn)有了不少可圈可點(diǎn)的地方。

例如按照季度劃分，2024年四季度商品住宅成交28180套，創(chuàng)下了近四年來(lái)季度成交最高規(guī)模。

今年1-7月廣州商品住宅成交36830套，較去年同時(shí)期增長(zhǎng)8%，持續(xù)穩(wěn)坐灣區(qū)九城首位。

在開(kāi)盤(pán)加推上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，2025上半年上半年推貨、認(rèn)購(gòu)、去化率指標(biāo)同比正增長(zhǎng)。

與此同時(shí)，克而瑞監(jiān)測(cè)到，在即將到來(lái)的購(gòu)房旺季，房企取證積極性與去年同時(shí)期相比有明顯回升。

在成交表現(xiàn)整體優(yōu)于去年，但又與高位時(shí)期存在一定差距的情況下，接下來(lái)廣州還會(huì)怎么出招？

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開(kāi)發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。