我在“微型商業(yè)血淚史”欄目中的《蘇州中心商場，意義非凡》一文中，聊過為什么該項目對我個人而言有著特殊意義。

如今蘇州中心商場已經(jīng)度過7年歷程，在這7年中，蘇州商業(yè)市場發(fā)生了不少變化，不變的是項目不斷高漲的人氣以及不停歇的向好發(fā)展勢頭。

我作為專注于上海商業(yè)市場的自媒體，“近鄰”蘇州是每年前往探訪最多的城市，每次的路徑幾乎都是：驅(qū)車到蘇州中心商場——其他項目或景點(diǎn)——回到蘇州中心商場返航，項目的軸心作用可見一斑。

不知不覺中，竟然每年都做過一篇項目的簡評。

不過癮，本文整篇大的，對項目今年甚至近年以來個人提煉的重要調(diào)整動態(tài)及趨勢做一個完整復(fù)盤，下文直入正題。

1、國際化妝品蘇州市場獨(dú)一檔

如果說興業(yè)太古匯是上海乃至全國市場在購物中心打造高端國際化妝品氛圍區(qū)域的引領(lǐng)者之一，那同在2017年亮相的蘇州中心商場同樣在開業(yè)伊始就已經(jīng)切入該細(xì)分市場，并在進(jìn)入到第二年后于南區(qū)1層開啟大規(guī)模的品牌招商和整體升級，配搭A(yù)pple Store等蘇州獨(dú)占品牌，為南區(qū)1層主力氛圍定調(diào)。

如今再看，項目在國際化妝品領(lǐng)域早已不是追隨者，這里不僅成為蘇州市場傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)美妝業(yè)態(tài)的集大成商場，并當(dāng)仁不讓地扮演著各種開店挑剔的調(diào)性品牌的選址目的地。

兩大標(biāo)志性事件表現(xiàn)為：

（1）今年上半年，南區(qū)1層原野獸派和GIVENCHY紀(jì)梵希位置合并，引入DIOR迪奧，項目集齊傳統(tǒng)四大高端化妝品品牌（LANC?ME蘭蔻、CHANEL香奈兒、ESTéE LAUDER雅詩蘭黛），取得階段性里程碑成果。要知道雖然以引入國際化妝品作為升級策略的購物中心不少，但集齊“四大”的其實并沒有想象中那么多。

伴隨開業(yè)，DIOR迪奧于7月初在金雞湖畔開啟「尋光南法」限時快閃，這是該主題快閃2025年在中國市場的唯一一站，彰顯蘇州作為新一線城市已有成為國際品牌戰(zhàn)略新高地的趨勢，也是蘇州中心商場展現(xiàn)商業(yè)能級引領(lǐng)性和覆蓋面的點(diǎn)睛之筆。

值得一提的是，讓位給DIOR迪奧的野獸派和GIVENCHY紀(jì)梵希都繼續(xù)保留店鋪，后者在南區(qū)同樓層移位；前者則遷至業(yè)態(tài)更多元化的北區(qū)1層，并為項目帶來了品牌的最新形象完成升級。

引入好品牌，并帶動其他品牌開啟多米諾骨牌式的連帶調(diào)整，是項目向好發(fā)展最有說服力的論據(jù)。

（2）國際化妝品大業(yè)態(tài)中說起具有獨(dú)特調(diào)性的品牌，近兩年最具話題的無疑是Aēsop伊索和LE LABO。他們對于選址調(diào)性有嚴(yán)苛的訴求——是各種老洋房、獨(dú)棟建筑的?？?，但凡是進(jìn)到主流購物中心就已是項目優(yōu)質(zhì)的最佳佐證，在全國各地市場，大多只會在有奢侈品的頭部商場遇見。如今蘇州中心商場先后集齊，占位北區(qū)西側(cè)入口兩側(cè)，畫面不要太美。

此外，近期又有BYREDO、Kilian凱利安等高端香氛品牌開業(yè)/入駐、LOEWE羅意威開設(shè)限時店，與周邊DIPTYQUE、JO MALONE LONDON祖瑪瓏、PENHALIGON’S潘海利根等眾多“同伴”共同構(gòu)筑起新興細(xì)分業(yè)態(tài)氛圍，與南區(qū)形成一定的差異化。

如下圖所示，目前已引入了超過20個高端化妝品品牌，早先布局的南區(qū)以老牌高端彩妝、護(hù)膚品牌為主，在業(yè)態(tài)引入初期為項目打下扎實基礎(chǔ)；北區(qū)則在近年引入眾多新晉熱門品牌，更具年輕時尚活力調(diào)性。

當(dāng)下在高端化妝品業(yè)態(tài)方面，蘇州中心商場無疑就是蘇州市場最高水平，甚至放到全國市場競爭環(huán)境中也是能打的第一梯隊，且始終保持向好勢頭。

2、把時髦街區(qū)“搬進(jìn)”購物中心

我個人看商業(yè)項目，從來不以品牌級次論好壞，更多還是看不同定位項目的打造邏輯以及是否會有意想不到的驚喜，蘇州中心商場就是能夠制造驚喜的項目之一。

讓我眼前一亮的瞬間，往往來自于主流購物中心時不時會出現(xiàn)的一些最初在時髦街區(qū)才能遇見的品牌。

僅以今年的新進(jìn)品牌舉例：

來自上海烏魯木齊中路的年輕生活方式品牌Tagi.，過往更多出現(xiàn)于活動、快閃場合，對進(jìn)駐主流商場尤為謹(jǐn)慎，去年在GATE M西岸夢中心開出新店成為這個頂流項目的熱門品牌之一。沒想到的是，這個在上海本地市場拓店都異常謹(jǐn)慎的品牌會在蘇州中心商場北區(qū)負(fù)一層開出江蘇市場首家門店，無疑是對項目巨大客流和城市影響力的印證（如果說上海海納百川，那蘇州同樣吸引著周邊眾多城市的消費(fèi)者）。

時尚品牌13DE MARZO上海首店選址于安福路武康路交界處，成為這個有“時髦宇宙中心”之稱的街角熱門打卡高地之一；此后時隔2年才在新天地時尚一期開出上海的第二家門店。而在此之前，品牌就已經(jīng)率先入駐到了蘇州中心商場北區(qū)1層開出蘇州首家門店，為樓層中部的服裝零售業(yè)態(tài)注入全新活力——在傳統(tǒng)國際時尚品牌有走弱趨勢的當(dāng)下，各大商場都在爭奪更易獲得消費(fèi)者認(rèn)可的市場新興品牌，上海ifc引入山下有松、老鋪黃金等品牌都是轉(zhuǎn)向的佐證，蘇州中心商場類似的策略彰顯快速反應(yīng)能力。

BASEMENT FG則是辣妹裝大店品牌的代表之一，進(jìn)駐到上海市場后在新樂路一棟歷史建筑內(nèi)開出大店，與前兩者類似，是近年熱門品牌選址策略的體現(xiàn)。品牌目前在項目南區(qū)2層開設(shè)有蘇州市場唯一一間門店。

這些品牌布局于項目的不同區(qū)域，不同樓層，消費(fèi)者可以目的性前往，也可以在全域中偶遇驚喜。

他們的共性在于，開店謹(jǐn)慎、相對稀缺，受到年輕消費(fèi)者喜愛，深入街區(qū)，懂得營銷。某種程度上與Aēsop伊索、LE LABO等選址策略類似，只是風(fēng)格定位不同。

當(dāng)我們說年輕人更愛走上街區(qū)時，多是基于上海市場街區(qū)商業(yè)已經(jīng)足夠成熟，有海量內(nèi)容可供選擇的對話語境，而對于類似蘇州這樣尚在發(fā)展中的新一線城市而言，蘇州中心商場可以利用自身的超大體量和聚客能力把街區(qū)“搬進(jìn)”商場，讓客人同樣能夠感受到街區(qū)商業(yè)才有的各種時髦。

3、網(wǎng)紅、時尚餐飲一波接一波

網(wǎng)紅、時尚餐飲在一個城市選址時，客流大、客群年輕是重要指標(biāo)，比如上海市場，美羅城、日月光等項目常受青睞并非偶然，蘇州中心商場無疑兩者兼具，因此成為這類品牌的熱門選址地更是情理之中。

另一方面，時尚餐飲更新?lián)Q代快，也易誕生網(wǎng)紅，并非說網(wǎng)紅不好，而是主流商場在當(dāng)今高速發(fā)展的商業(yè)時代需要做到快速決策，適時引入具有活力和熱度的品牌，已成為考驗項目招商水準(zhǔn)的判斷維度之一。

在新興市場，頭部項目提供平臺某種程度上也是對品牌的一種扶持。可能有人會說網(wǎng)紅來得快去得快，但并非絕對，且不說老道的項目有較強(qiáng)的判斷力，更重要的是只要保持對快節(jié)奏的適應(yīng)能力，即使試錯也會有足夠的替代者跟進(jìn)。

僅在今年，蘇州中心商場在該領(lǐng)域引入了包括蘇州首家LUNEURS月樂詩、WenTinG文汀半塘蛋糕、江蘇首家cococean、紐約貝果博物館蘇州首家購物中心店、九十葉·抹茶專門店、CHARLIETOWN紅茶公司等品牌。

他們雖然在本文中被歸類到具有網(wǎng)紅標(biāo)簽的類別，但實則都是經(jīng)過市場檢驗的成熟品牌。

能感受到項目在嘗鮮和穩(wěn)妥中能夠找到平衡點(diǎn)。

4、熱門戶外運(yùn)動進(jìn)一步擴(kuò)容

我在近兩年寫大多數(shù)區(qū)域型一站式商業(yè)項目時，零售業(yè)態(tài)往往聚焦在以戶外運(yùn)動領(lǐng)銜的調(diào)整升級。而在蘇州中心商場，這一趨勢只能放到第4點(diǎn)來寫，從側(cè)面彰顯出項目的“既大又全”，可講的亮點(diǎn)足夠豐富。

今年，項目引入的品牌絕對數(shù)量不算多，較為值得關(guān)注的是KAILAS凱樂石江蘇首家旗艦店和BIRKENSTOCK勃肯江蘇首店。

但有沒有可能，比較“安靜”的原因是項目早已占據(jù)了先發(fā)優(yōu)勢。

商場早在2021年就引入了lululemon、ARC'TERYX始祖鳥、DESCENTE迪桑特三個當(dāng)今占據(jù)市場頭部的戶外/運(yùn)動品牌；On昂跑也在2023年伴隨著南區(qū)二期的亮相而入駐，成為品牌的首批選址地之一。

此外，品類氛圍更為集中的北區(qū)2層，先后引入了包括SALOMON薩洛蒙、Wilson威爾勝、HOKA、MAIA ACTIVE、Onitsuka Tiger鬼塚虎等眾多炙手可熱的運(yùn)動品牌，要知道這些品牌在不少主流區(qū)域型一站式綜合體中都是能在1層占位的。

目前陣容（還不包括傳統(tǒng)運(yùn)動品牌）如下圖所示，已足夠出色，相信未來進(jìn)一步擴(kuò)容完全是情理之中，商業(yè)能級可見一斑。

5、讓品牌在蘇州首店選址變得簡單

個人不是很喜歡聊首店話題，因為牽涉到能級、稀缺性、期望值等眾多因素，因此并非所有的首店都具含金量。

但我既然稱蘇州中心商場為“蘇州商業(yè)之光”，其對于首店的吸引力和能級還是值得一提的，除了上文已經(jīng)露出的多個話題品牌外，僅今年就引進(jìn)了包括agete、American Vingtage、DIAMONDDAZZLE、Abercrombie & Fitch、RUANS阮仕珍珠等零售品牌蘇州首店；以及桂滿隴杭州小館、松月樓、嗆頭家、胡集酒肆、意藍(lán)京等餐飲品牌蘇州首店……不勝枚舉且大多是拿得出手的案例。

結(jié)合我對蘇州市場各類項目的橫向?qū)Ρ龋袀€比較有趣的個人感受——在蘇州市場選址，若定位大眾消費(fèi)市場，選擇首店幾乎閉眼選蘇州中心商場就行了（當(dāng)然商場要不要則另當(dāng)別論），不合適的話再去考慮其他項目。

另外在蘇州中心商場設(shè)點(diǎn)，對業(yè)績檢驗也有指導(dǎo)意義，即如果在這個項目的客流基數(shù)下產(chǎn)出還不理想，那得琢磨一下自身的大眾市場匹配度問題。

1、此次探班，我重溫了一下7年前商場開業(yè)時繞場一周的“軍訓(xùn)感”，雖然沒有嚴(yán)絲合縫地逛到每一個細(xì)節(jié)，但依舊在場內(nèi)走了2萬多步，與7年前暴走3萬步寫完整探班相比，如今的蘇州中心商場顯然已經(jīng)更為多元、豐富、立體。

其表現(xiàn)在2019年開發(fā)出了屋頂上的運(yùn)動場，相關(guān)閱讀：

兩年后再到蘇州中心商場探班隨筆

2021年多了南區(qū)地下樓層，相關(guān)閱讀：

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今年，甚至對西側(cè)沿街界面也都進(jìn)行了有意識地?zé)ㄐ律?，說無死角有點(diǎn)夸張，但確實已經(jīng)盡可能做到面面俱到。

2、鑒于項目的超大體量以及上文提及的各種業(yè)態(tài)構(gòu)成特色，蘇州中心商場雖然歸為一站式大體量購物中心，但實際上更像是“一個核心商圈商場+一個區(qū)域型一站式綜合體+一個細(xì)分市場商場”的組合，在整個項目中，既有精品商業(yè)，又能遇見多元體驗帶來的驚喜，使其成為蘇州商業(yè)的集大成呈現(xiàn)。

3、 蘇州市場并非沒有競爭，從7年經(jīng)營來看，個人比較關(guān)注的已開業(yè)項目包括有：

仁恒倉街，絕對算得上是優(yōu)質(zhì)街區(qū)商業(yè)典范，為蘇州尤其是老城區(qū)商業(yè)帶來了高品質(zhì)及多樣化風(fēng)貌，但從目前來看，與蘇州中心商場并未產(chǎn)生競爭態(tài)勢。

蘇州SUONE·金地廣場切入二次元細(xì)分市場找到了差異化競爭策略，但項目整體仍有待完善，相對而言同樣主打二次元的星悅匯倒是與蘇州中心商場形成了有機(jī)互補(bǔ)，為年輕消費(fèi)者帶來更多選擇并形成客群增量。

龍湖旗下項目人氣都還不錯，作為區(qū)域型一站式商業(yè)代表各做門前生意，這與上海市場的同類項目異曲同工。

未來，勢必和大家一樣，會聚焦于蘇州萬象天地、蘇州中環(huán)等新晉“入局者”。

個人認(rèn)為蘇州萬象天地勢必會成為助力城市更新的又一典范，提振老商圈煥新更是當(dāng)務(wù)之急——我在從業(yè)時，還會去石路商圈市調(diào)，現(xiàn)在實在是沒有去的動力，對城市商業(yè)整體發(fā)展而言并非好事。

蘇州中環(huán)則在金雞湖畔另一側(cè)與蘇州中心商場形成完美的呼應(yīng)和錯位關(guān)系，為奢侈品消費(fèi)提供新一代商業(yè)空間的選擇，共同打造蘇州城市風(fēng)貌和商業(yè)水準(zhǔn)“名片”。

不過即使會有新的競爭，也需要看到蘇州中心商場不僅掌握先發(fā)優(yōu)勢，積累了足夠扎實的基礎(chǔ)，更坐擁30萬㎡獨(dú)一檔的超大體量足以帶來全類型體驗。個人并不認(rèn)為項目的能級會被輕易撼動，而且多方共榮才是城市、市場、消費(fèi)者更喜聞樂見的局面。

因此，于公于私，個人都更樂意看到蘇州中心商場長期享有城市商業(yè)之光形象。

4、回到文頭的出行路線，其實每次前往蘇州，我都會想一個問題——這次就別再停蘇州中心商場了吧。但翻閱項目社交媒體的動態(tài)，總會發(fā)現(xiàn)有新東西可看，加上凱德會員積分體系打通等政策，最終都選擇了“妥協(xié)”，希望這個吸引力能夠持續(xù)下去。

品牌定位能級只是評判商業(yè)維度的一面，能否獲取本地以及更廣域范圍內(nèi)消費(fèi)者的好感，個人認(rèn)為是項目能否代表城市面貌更重要的一面。

這也是為什么如果說上海市場，類似上海恒隆廣場這樣的頂級商場更多扮演的消費(fèi)空間職能，而上海新天地等項目則更能體現(xiàn)出豐富的上海人文精神風(fēng)貌。

這并非說蘇州中心商場有“躺平”之嫌，7年歷程的記錄足以說明項目的“進(jìn)取心”，個人始終認(rèn)為在已經(jīng)占據(jù)客群心智的情況下，循序漸進(jìn)地提升，伴隨客人的變遷與時代共同進(jìn)步，某種程度上是蘇州中心商場扮演好自身蘇州商業(yè)形象代表最堅實的策略。