NO.1 丨 壹

上周末，之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案曝光，很多人直呼驚艷：作為主城區(qū)一江兩岸僅有可大片開發(fā)的區(qū)域，之江沿江憋了個大招！

之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案效果圖

為什么會出現(xiàn)這樣一個規(guī)劃，有人說之江大橋北側基本開發(fā)完畢，南側沿江這么好的位置終于要動了，也有人說曝光的規(guī)劃起點太高，會不會是畫餅？

這份曝光的方案由來，是今年5月西湖區(qū)發(fā)布的 《之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案(暫定名)招標公告》。

再一看曝光規(guī)劃完整版方案，并非天馬行空，而是都遵循了《杭州市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035 年）》、《杭州市城市旅游專項規(guī)劃》以及之江地區(qū)最新控規(guī)文件中的《西湖區(qū)之江度假區(qū)單元詳細規(guī)劃（2021-2035）》、《杭州市西湖區(qū)雙浦鎮(zhèn)國土空間總體規(guī)劃（2021-2035 年）》等十幾份最新官方規(guī)劃文件。

從規(guī)劃層面來說，杭州未來的發(fā)展核心仍是一江兩岸，而杭州主城區(qū)沿江除亞運村東的三角地塊特殊原因暫無法大開發(fā)外，主城區(qū)就僅有之江沿江這一大片開闊的沿江濱水空間可以大規(guī)模開發(fā)建設。

之江沿江實景圖

作為杭州主城區(qū)沿江發(fā)展的重要一環(huán)，之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)重要些不言而喻。因此，也就能夠理解為什么曝光的規(guī)劃方案會如此驚艷。

此外，根據(jù)曝光規(guī)劃，之江沿江并不是錢江新城那樣又建一個CBD（中央商務區(qū)）。之江沿江的功能，更像是曼徹斯特傳媒城、上海西岸藝術區(qū)這樣的主打文化、藝術、休閑文旅為一體的國際化濱水區(qū)。

之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案效果圖

我們來挑一些曝光方案中大家關注的信息解讀：

首先，不論是曝光版本的方案還是最終勝出（中標）方案，每個方案都特色鮮明，但也都遵循了前面提到得總體控制性規(guī)劃作為前提，無論最終哪個方案中標，幾大硬性規(guī)劃點都是一致的。

1、之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)由幾大核心組團組成，比如六號浦與錢塘江形成的一個T形核心軸線濱水組團，規(guī)劃了最高150米的地標塔樓、濱水商業(yè)、星級酒店和濱水廣場、碼頭以及藝術街區(qū)等設施；

2、還有幾大組團，一個位于兩宗原螞蟻地塊，如此看來，原螞蟻地塊并不像網(wǎng)上傳言的所謂商改住，而是定位為科創(chuàng)總部、文化傳媒總部以及創(chuàng)智總部等，總體依然保持高能級的規(guī)劃；

之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案效果圖

3、另一個組團位于之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)的東南側，是一個文化活力組團，規(guī)劃了文體中心、運動公園，體育場館以及大劇院和城市規(guī)劃館等公共文體設施；

之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案效果圖

4、未來之江的錢塘江江岸風貌將得到巨大的提升，從九溪水廠到軍師路，沿江將打造成以功能融合與設施共生為核心的全齡共享的復合型濱水空間；從沿江的跑步道、騎行道到戶外露營、濱水商業(yè)，未來之江的沿江也有像濱江的櫻花跑道，奧體世紀城公園這樣的江岸休閑景觀資源；

5、規(guī)劃中我們看到了至少四個地鐵TOD上蓋組團，從北至南依次是之江文化中心站TOD、梧桐路TOD、楓樺東路TOD和文體中心TOD節(jié)點；以軌交站點為核心，還將開發(fā)地下商業(yè)空間和慢行網(wǎng)絡，打通連接站點周邊地塊商業(yè)和建筑物。

之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案效果圖

從概念性規(guī)劃的方案也可以看出，未來之江沿江的軌道交通布局呈一縱三橫的布局，雖然當下的地鐵獲批難度增加，但之江沿江區(qū)塊提前做好地鐵和TOD地塊的規(guī)劃預留，沿江發(fā)展起來，地鐵遲早會落地。

NO.2 丨 貳

那么未來之江的中心是不是在沿江呢？其實最新的規(guī)控規(guī)劃早已有答案。

之江的中心，從曾經的轉塘老街、江口大廈一帶到后來的美院附近，再到宋城、之江文化中心一帶，隨發(fā)展改變。

之江核心區(qū)實景圖

隨著之江新城規(guī)模的擴大，板塊能級的提升，未來之江也將會形成多中心的概念，就像曾經的杭州只有武林廣場一個市中心?，F(xiàn)在，武林湖濱、錢江新城奧體世紀城等都是杭州的市中心。

從規(guī)劃層面來說，之江未來也將形成以之江文化中心為核心的文化交流中心，之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)濱水中軸線為核心的未來科創(chuàng)旅游服務中心，以及雙浦TOD項目為核心的雙浦新區(qū)核心等三大板塊區(qū)域。

之江地區(qū)最新規(guī)控示意圖

你會發(fā)現(xiàn)，今年3月綠城拿下的之江沿江地塊，正好就在之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)中軸核心的點位旁，同時，它也是四號浦南側首個落地的項目。

前不久，綠城地塊打造的知海棠項目開放實景樣板區(qū)。很多人前來參觀時心有疑惑，項目的公區(qū)和樣板間做的都非常棒，但大落地窗外是整片綠油油的田野，“這邊未來的發(fā)展前景到底如何？”

知海棠實景圖

從九溪玫瑰園到之江一號再到汀岸芷蘭，綠城每一次在之江的項目，落下的節(jié)點都恰當好，比如之江一號落地時，正是圍繞美院發(fā)展最快的階段，而之江核心區(qū)的汀岸芷蘭，項目落地后，小區(qū)三四百米外地鐵12號線站點也官宣開建。

知海棠區(qū)位效果圖

這些顯然都不是巧合。

所以，今年綠城再入之江，跡象表明，之江未來的發(fā)展重點將繼續(xù)向南推進。

10年前，確定之江大橋北側宋城這一片作為中心時，地鐵6號線，之江文化中心、浙一之江院區(qū)、銀泰商業(yè)也都還在規(guī)劃，有人質疑10年后這些規(guī)劃能不能建起來；現(xiàn)在再來看，當初的規(guī)劃藍圖基本都已兌現(xiàn)。

知海棠區(qū)位地圖

況且，之江沿江也是杭州主城區(qū)的沿江，未來的規(guī)劃能級和資源注定不低。

比如新過江通道的規(guī)劃，全知道了解到，已基本確定四號浦路方案走向，原來的梧桐路作為11號線地鐵走向，而過江隧道的前期規(guī)劃正在制定中，預計今年四季度官方會有好消息釋放。

NO.3 丨 叁

作為綠城海棠系在杭州的第八朵 “海棠花”——之江首個“抬地式”項目、之江首個封閉式陽臺住宅。

前段時間綠城知海棠的示范區(qū)開放時就著實火了一把，在9大主題架空層，會客、看書、玩樂甚至看展，每個架空層都有對應的空間。

知海棠架空層設計圖

特別是占地約488㎡、室內空間高度超8米的奈爾寶同款童玩區(qū)，還有自習室區(qū)及四點半學堂，真的是羨慕將來知海棠的小業(yè)主。

左右滑動查看知海棠實景圖

很多四五百萬總價預算的家庭聽說規(guī)劃了小戶型產品時都暫停了買房計劃，等著知海棠的進一步消息。

全知道了解到，綠城知海棠即將迎來首開，推出7號樓和4號樓，共計93套。

這兩幢樓的位置都不錯，其中建面約106㎡31套，建面約109㎡31套，建面約128㎡31套，滿足年輕家庭首次置業(yè)和改善需求。

左右滑動查看戶型圖

作為板塊斷供已久的小戶型產品，建面約109㎡的邊套戶型被很多來看過樣板間的人群稱為“神戶型”。

作為板塊首個新規(guī)后的項目，109㎡邊廳還可以包陽臺，面寬達到6米的LDK一體式的全明邊廳采光通風更好，空間尺度更大，但總價段又很適合想在西湖區(qū)安家的年輕家庭。

建面約109m2裝修效果展示間實景圖僅供參考，實際以交付為準

如果預算再多一點，家里人多一點，建面約128㎡邊套四房戶型，同樣也是邊廳戶型，空間更大，功能性更強，總價相比市面上的139㎡還是親民了許多。

此外，作為板塊首個封閉式陽臺的住宅項目，綠城知海棠的空間使用率大大提升，還是之江首個全屋五重收納功能柜子全贈送的項目。

全知道了解到，目前西湖區(qū)常住人口的平均年齡為36歲，在主城區(qū)僅次于濱江區(qū)，而西湖區(qū)之江板塊本科及以上學歷人口占比超過了四分之一，之江板塊已呈現(xiàn)出高學歷、年輕化、且常住人口持續(xù)增加的態(tài)勢。

之江板塊年正變得越來越年輕活力朝氣蓬勃同時，也需要更多年輕人年輕家庭的加入。

知海棠再前期調研時發(fā)現(xiàn)，他們的意向客戶中有三成來自濱江區(qū)，很多都是在大廠和互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的年輕人。這類人群普遍更重視教育，注重生活，且希望購房置業(yè)門檻更低，而知海棠剛好每個點都打動到他們內心。

知海棠示范區(qū)實景圖

綠城知海棠即將首開，首開均價為3.2萬/㎡，109㎡戶型的總均價來到了350萬級，遠低于此前板塊3.75萬/㎡的限價。

而這個總價段，你卻能獲得西湖區(qū)優(yōu)質的教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套資源，還有之江沿江這未來可期的炫麗規(guī)劃。

??主筆：AETA | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來源：之江全知道

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