作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

踩在政策期，跳水開賣了。

越賣越便宜

新房最大的阻礙腳步，有時候不是市場收緊，而是項目自帶bug。

最近，位于光明塘尾的松茂御城雅苑二期加推，874套81-135平住宅，備案均價約4.42萬/平，單價區(qū)間約3.73萬-5.1萬/平，總價區(qū)間約303萬-684萬/套。

但開盤的前奏，卻出現(xiàn)一些小插曲，市場上卻出現(xiàn)了不同的聲音。

有網(wǎng)友在社交平臺反饋，小區(qū)出現(xiàn)不同程度的問題——消防爆管，電梯泡水等，且項目的質(zhì)量以及物業(yè)問題，一直未能解決。

而面對這些質(zhì)疑的聲音，項目也進(jìn)行了特別的聲明——表示網(wǎng)絡(luò)不實言論，建議廣大客戶及市民朋友審慎看待網(wǎng)絡(luò)不實言論，不信謠、不傳謠！理性分辨，切勿輕信不實言論！一切以官方相關(guān)回復(fù)為準(zhǔn)。

但也有一種聲音，根本原因是項目降價——

若以價格作為參考，松茂御城雅一期和二期的價格確實出現(xiàn)了一定的差距——

2022年11月松茂御城雅苑279套82-89平住宅以均價約4.7萬/平，單價區(qū)間約3.96萬-5.25萬/平，總價區(qū)間約334萬-462萬/套的價格入市。

雖然一期持銷的過程也陸陸續(xù)續(xù)出現(xiàn)過促銷打折的情況，但二期明顯更便宜了。

不僅備案均價便宜了約0.28萬/平，81平左右的戶型備案起步總價相差約31萬/套。

更重要的是，二期開盤期間折后更便宜，折后81-82平戶型總價降到280萬。

從兩次推盤的價格來看，開發(fā)商的心態(tài)出現(xiàn)很明顯的轉(zhuǎn)變。

要知道，二期體量更大，花園更大，且產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒有一期復(fù)雜，且一期還未賣完，二期加推的量更大，更便宜。

如果說2022年開發(fā)商對光明市場的判斷還停留在4.5萬/平的階段，那么到了2025年對市場的預(yù)期就放到了3字頭。

再看周邊競品的價格情況，比對去年以前的競品價格，則相對便宜。

2023年12月，與松茂御城雅苑步行相距約1.5公里的潤雅苑，456套81-113平住宅，備案均價約4.45萬/平，單價區(qū)間約4.05萬-5萬/平，總價區(qū)間約337萬-667萬/套。

2024年4月，潤雅園635套83-133平住宅，備案均價約4.45萬/平，單價區(qū)間約3.96萬-5.13萬/平，總價區(qū)間約336萬-681萬/套。

以備案價格來看，松茂御城雅苑均價便宜了0.03萬/平，起步單價便宜了約0.83萬/平。

不過，對比今年的競品價格，則沒有太明顯的優(yōu)勢。

一路之隔的潤臻園今年5月—8月共推出672套89-127平住宅，備案單價區(qū)間約3.39萬—4.68萬/平，總價區(qū)間約303萬—591萬/平。

迎來政策市

無疑，松茂御城雅苑這次開盤，精準(zhǔn)地踏中了市場的政策期，成為深圳9.05新政后首個開盤的項目。

9月5日，深圳迎來限購松綁的加碼刺激。

現(xiàn)在的政策給市場形成了一個慣性效應(yīng)——市場暖三五個月，就又掉轉(zhuǎn)船頭，然后刺激政策小心翼翼地加碼，緊接著又回暖幾個月，再回調(diào)，然后又再次迎來限購松綁，如此往復(fù)幾輪，直到限購的最后底線完完全全取消。

9.06政策市場的共識是沒什么效果，但如果看政策的內(nèi)容細(xì)節(jié)，就會發(fā)現(xiàn)是去年9.24政策的升級版。

去年9.29政策——

1.深圳戶籍家庭可在核心區(qū)購買2套，另外在非核心區(qū)再買一套；而深圳戶籍單身的核心區(qū)1套+非核心區(qū)1套；

2.非深戶限購1套，在核心區(qū)需要一年社保，非核心區(qū)無需社保，二胎可多買一套，二胎二套可按首套；

3.取消商品住房和商務(wù)公寓限售；

4.取消新房限價；

5.增值稅滿5年改2年；

6.首付首套15%、二套20%（二胎二套可按首套）

今年9.05政策——

1、非核心區(qū)深戶或非深戶滿1年社保的家庭不限購套數(shù)；非核心區(qū)非深戶社保不足1年的家庭限購2套（南山、福田、寶安新安街道為核心區(qū)）

2、鹽田、大鵬新區(qū)：全面取消限購，無需審核購房資格

3、成年單身人士按居民家庭政策執(zhí)行，限購套數(shù)與家庭一致

4.允許設(shè)立滿1年、累計納稅100萬元、員工10人及以上企事業(yè)單位在核心區(qū)（南山、福田、寶安新安街道）購房用于員工住房需求。非核心區(qū)無需審核購房資格

5.商業(yè)銀行發(fā)放房貸不再區(qū)分首套和二套房，統(tǒng)一按市場利率定價機(jī)制確定利率水平。

去年的9.29政策效果是非常明顯的，成交量直接從去年10月開始，連續(xù)3個月新房和二手房成交量飆升，即使政策效力到了今年的3月后，開始衰退，也能讓新房+二手房的成交量維持在6000套以上。

這是在南山、福田、羅湖以及寶安區(qū)的新安街道和西鄉(xiāng)街道沒有放開限購的情況下的表現(xiàn)。

所以，可以看到去年政策購買力引流非常明確。

不僅降低門檻，降低首付，還降低利率和稅費(fèi)，剛需買賣房產(chǎn)平均成本下降非常明顯。

今年的新政，在去年的基礎(chǔ)之上，增加羅湖區(qū)及寶安西鄉(xiāng)作為非限購區(qū)域，限購區(qū)域范圍縮減，既沒有進(jìn)一步對增值稅，也沒有對首付比例進(jìn)行調(diào)整，僅拉齊了銀行首套和二套房貸的利率。

并且也重新強(qiáng)調(diào)了一遍去年5.06政策中的企事業(yè)單位購買商品住房政策，對于企業(yè)而言公司購買房產(chǎn)不僅能夠抵稅，還能作為資產(chǎn)向市場抵押融資。

羅湖從原本的核心區(qū)成了非核心區(qū)，而羅湖無論是交通、醫(yī)療、教育等配套都非常成熟，非常適合作為投資標(biāo)的區(qū)域。

所以，這次的政策也同樣是意在吸引更多外地資金或企業(yè)進(jìn)入深圳樓市。

預(yù)估深圳樓市的成交量會有一定的抬升作用，即使抬升的力度不及去年9.29政策，也還是會對深圳樓市形成一定的促進(jìn)作用。

而非核心區(qū)不再限購套數(shù)后，諸如光明、龍崗、龍華區(qū)域，即使資金聚焦不及核心區(qū)，成交也會有一定的放量。

但同時非核心區(qū)項目，客戶群體在面對項目各項因素時，也會更挑剔，要求更高——

項目處于城市更新改造的爆發(fā)區(qū)。

2023年5月，光明鳳凰街道軌道13號線車輛段片區(qū)重點城市更新項目（二期）用地批復(fù)。共批復(fù)5個地塊，其中二類居住用地3塊，總用地面積約為8.5萬平；普通工業(yè)用地2塊，總用地面積約為4.5萬平，其中包含人才房、安居房地塊。

不僅13號線重點城市更新項目能帶來大量的住宅，即使是松茂御城一期東明道南側(cè)以及松白路東側(cè)未來也有大量的住宅存在。

其次，項目周邊基本都在規(guī)劃建設(shè)，這就意味著周邊成熟到全部兌現(xiàn)的周期并不會太短。

且長期施工建設(shè)的情況下，也會帶來一定的噪音以及粉塵的影響。

但更重要的是，項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致居住氛圍不夠純粹。

項目一期回遷房+公租房+公寓+商品房的組合，其中商品房占比約31%，二期同樣也有回遷房，且一期和二期存在空中步行連接通道。

三是項目容積率為5.18，并不低，一棟E座與一棟D座最近的距離僅13.58米。

這些因素都直接決定未來業(yè)主實際居住的體驗和感受。

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作者觀點，不代表格隆匯立場