2025年房地產(chǎn)行業(yè)中報(bào)業(yè)績(jī)披露已近尾聲。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至9月1日，滬深兩市中超過五成的上市房企2025年上半年業(yè)績(jī)虧損，相比去年同期上升了4個(gè)百分點(diǎn)。房企業(yè)績(jī)分化現(xiàn)象非常明顯，盈利水平“冰火兩重天”。行業(yè)整體盈利能力持續(xù)承壓，虧損已成為大多數(shù)房企不得不面對(duì)的常態(tài)。

在這一背景下，仍有一部分企業(yè)憑借清晰的戰(zhàn)略布局和穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)能力，在行業(yè)寒冬中保持了正向盈利，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。這些企業(yè)的共性在于，要么依靠經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線，要么聚焦高能級(jí)城市深耕區(qū)域市場(chǎng)，從而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與財(cái)務(wù)盤面的安全。

行業(yè)分化明顯，TOP50房企超六成虧損

在行業(yè)深度調(diào)整背景下，各上市房企陸續(xù)披露2025年半年度業(yè)績(jī)，延續(xù)去年的趨勢(shì)，虧損仍是今年上半年的行業(yè)主流。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，房企業(yè)績(jī)下滑或虧損的主要原因，大多為地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率下降所致。

從目前已公布的數(shù)據(jù)看， 2025年上半年，排名前50的上市房企中，有17家實(shí)現(xiàn)盈利，但合計(jì)歸母凈利潤(rùn)為-984.83億元，虧損額較去年同期增加了323億元。其中，33家房企出現(xiàn)虧損，虧損企業(yè)數(shù)量占比超過六成。

國(guó)金證券研報(bào)顯示，14 家重點(diǎn)房企中共有 9 家歸母凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑，從盈利能力來看，房企仍然被前期項(xiàng)目拖累。從歸母凈利潤(rùn)的絕對(duì)規(guī)模來看，華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、龍湖集團(tuán)排名前三，僅華潤(rùn)置地一家規(guī)模超過100億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，行業(yè)的深度調(diào)整也帶來了格局的重塑，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一、國(guó)央企主導(dǎo)，民企韌性復(fù)蘇。國(guó)央企憑借其資金優(yōu)勢(shì)、品牌信任度和融資成本優(yōu)勢(shì)，在銷售和拿地環(huán)節(jié)都占據(jù)了主導(dǎo)地位。

二、聚焦核心城市，深耕高能級(jí)市場(chǎng)。房企普遍將資源向一線和強(qiáng)二線城市核心板塊傾斜，這些區(qū)域因其人口流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，成為房企的“安全港”。例如，濱江集團(tuán)新增土儲(chǔ)中73%在杭州；保利發(fā)展、華潤(rùn)置地等上半年新增土儲(chǔ)也幾乎全部位于一、二線城市。

三、“好房子”成為競(jìng)爭(zhēng)核心：隨著市場(chǎng)需求變化和政策導(dǎo)向（“好房子”被寫入政府工作報(bào)告），行業(yè)從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求質(zhì)量。提供更好的產(chǎn)品、服務(wù)和體驗(yàn)成為房企核心競(jìng)爭(zhēng)力。許多企業(yè)加大了在產(chǎn)品研發(fā)、綠色建筑、智慧社區(qū)等方面的投入，例如龍湖集團(tuán)在內(nèi)部發(fā)布了《龍湖好房子白皮書》，華潤(rùn)置地建立了“三好十二優(yōu)”產(chǎn)品體系。

四、探索新模式，從開發(fā)商向運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。為平滑開發(fā)業(yè)務(wù)周期，不少房企積極拓展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。華潤(rùn)置地的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（如購(gòu)物中心、寫字樓）收入同比增長(zhǎng)5.5%，貢獻(xiàn)了可觀的經(jīng)常性利潤(rùn)。代建也因?yàn)槠洹拜p資產(chǎn)、高盈利、抗周期”的特性，成為熱門方向。

業(yè)績(jī)逆勢(shì)走強(qiáng)的背后

縱觀今年上半年房企經(jīng)營(yíng)中的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，在市場(chǎng)持續(xù)筑底的過程中，房企遇到的困境大同小異，但搏得盈利的途徑卻不盡相同。在得益于非經(jīng)常性損益實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)之外，兩類房企最為典型：

第一類，地產(chǎn)開發(fā)+經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)兩條曲線共同發(fā)力，代表企業(yè)為華潤(rùn)、龍湖。2025年上半年，華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)經(jīng)常性收入205.6億元，同比增長(zhǎng)2.5%，占總營(yíng)收比重21.7%，經(jīng)常性業(yè)務(wù)利潤(rùn)占比超半數(shù)。其中以商業(yè)為主的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為121.1億元，同比增長(zhǎng)5.5%；輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為60億元，同比增長(zhǎng)1.1%；生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為24.5億元，同比減少7.7%。上述三項(xiàng)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)核心凈利潤(rùn)60.2億元，貢獻(xiàn)占比提升至60.2%。

龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)+服務(wù)業(yè)務(wù)也成為收入、利潤(rùn)的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。

2025年上半年，龍湖集團(tuán)運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)合計(jì)實(shí)現(xiàn)收入132.7億元，創(chuàng)歷史新高，在龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入中占比達(dá)到22.6%，實(shí)現(xiàn)核心利潤(rùn)40億。運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理航道組成，上半年?duì)I業(yè)收入為70.1億元，同比增長(zhǎng)2.5%，毛利率超過75%，凈利率超過40%；以物業(yè)管理、智慧營(yíng)造為主的服務(wù)業(yè)務(wù)板塊收入為人民幣62.6億元，同比微增。

開源證券表示，龍湖上半年結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模增加，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率承壓，但整體負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化，運(yùn)營(yíng)和服務(wù)業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長(zhǎng)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，龍湖運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入穩(wěn)健增長(zhǎng)，毛利率維持高位，看好后續(xù)盈利修復(fù)，維持盈利預(yù)測(cè)及 “買入”評(píng)級(jí)。

第二類，區(qū)域房企的業(yè)務(wù)聚焦是另一大看點(diǎn)。8月26日，濱江集團(tuán)發(fā)布2025年半年度報(bào)告，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入454.49億元，同比增長(zhǎng)87.8%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)18.53億元，同比增長(zhǎng)58.87%；基本每股收益0.6元。

對(duì)此，濱江集團(tuán)表示，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要系公司2025年上半年交付樓盤體量較上年同期增加所致。在總體下降的趨勢(shì)之下，濱江集團(tuán)上半年交付樓盤體量有所上升，并實(shí)現(xiàn)銷售額527.5億元，與去年持平；毛利率較上年同期上升2.67個(gè)百分點(diǎn)，回升至12.24%。

聚焦浙江依舊是濱江的核心布局思路。截至上半年末，濱江集團(tuán)土地儲(chǔ)備中杭州占73%，浙江省內(nèi)非杭州的城市包括金華、湖州、寧波等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)的二三線城市占比17%，浙江省外占比10%。

“第二曲線”持續(xù)推進(jìn)

當(dāng)然，除了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的看點(diǎn)外，房企“第二曲線”又有哪些新進(jìn)展？

華潤(rùn)置地2025年上半年，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的“3+1”一體化業(yè)務(wù)模式的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)業(yè)務(wù)仍是華潤(rùn)置地重要的收入來源和現(xiàn)金流保障，其轉(zhuǎn)型主要體現(xiàn)在投資高度聚焦和產(chǎn)品力提升上

。而經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)+輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，則是華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)型的重要發(fā)力方向，主要涵蓋購(gòu)物中心、寫字樓等持有型物業(yè)，以及由華潤(rùn)萬象生活提供的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理等服務(wù)。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)是華潤(rùn)置地圍繞城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)行的多元化探索，雖然當(dāng)前收入占比不高，但意義在于完善戰(zhàn)略布局和培育未來增長(zhǎng)點(diǎn)。包括城市代建、文體場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)、租賃住房實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額4.15億元。

龍湖在過去三年壓降負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的過程中，也構(gòu)建起適應(yīng)新市場(chǎng)環(huán)境的全新盤面。在業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖管理層表示，優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)加正向的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，是保證企業(yè)安全的根本，也是公司的基本盤。在此之上，龍湖的四個(gè)經(jīng)營(yíng)性航道（商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造）將成為推動(dòng)持續(xù)發(fā)展的增長(zhǎng)盤。

根據(jù)龍湖管理層的要求，“未來四個(gè)航道都要構(gòu)建自身所處板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，持續(xù)保持增長(zhǎng)，形成能力的護(hù)城河。”而除基本盤、增長(zhǎng)盤外，針對(duì)未來的發(fā)展，龍湖還規(guī)劃了創(chuàng)新盤，例如，針對(duì)會(huì)員運(yùn)營(yíng)上線ALL IN ONE的“龍湖”APP，產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)；在AI應(yīng)用的層面，龍湖管理層表示，龍湖今年在內(nèi)部做很多行業(yè)級(jí)的AI應(yīng)用試水，未來成熟了會(huì)通過龍湖龍智造旗下的千丁數(shù)科對(duì)外輸出。

面對(duì)全新的存量市場(chǎng)，華潤(rùn)、龍湖均已建立起體系化的業(yè)務(wù)方陣，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的新挑戰(zhàn)與新機(jī)遇。

其他轉(zhuǎn)型中房企，例如，招商蛇口持續(xù)推動(dòng)“綜合發(fā)展模式”，園區(qū)運(yùn)營(yíng)與物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流。

今年上半年，開發(fā)業(yè)務(wù)仍是招商蛇口的壓艙石（營(yíng)收占比77.54%），收入同比微降1.02%。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)收入34.53億元，同比微增0.64%；集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為9.4億元；產(chǎn)業(yè)園在營(yíng)項(xiàng)目32個(gè)，運(yùn)營(yíng)收入6.4億元；公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)收入為6.5億元；物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)（招商積余）表現(xiàn)亮眼，收入81.11億元，同比增長(zhǎng)7.99%。

萬科則在物業(yè)開發(fā)、物流倉(cāng)儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓等多賽道協(xié)同發(fā)展。萬物云作為旗下輕資產(chǎn)平臺(tái)，已成為全球領(lǐng)先的物業(yè)服務(wù)和城市服務(wù)商，持續(xù)為公司輸送穩(wěn)定服務(wù)收入。

2025年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從“高速增長(zhǎng)”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”的關(guān)鍵一年。陣痛仍在繼續(xù)，但希望也已顯現(xiàn)。那些早早布局經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)、聚焦核心城市、嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律的企業(yè)，正在為行業(yè)走出低谷提供可借鑒的路徑。