最近南京市多部門(mén)聯(lián)合整治涉房信息發(fā)布亂象，嚴(yán)打樓市“黑嘴”“毒流量”，進(jìn)而牽引出大家對(duì)于房產(chǎn)中介相關(guān)話題的激烈討論，包括中介與房?jī)r(jià)，傭金的合理性等等。

01 傭金導(dǎo)向

其實(shí)我一直覺(jué)得中介是非常矛盾的存在，買(mǎi)家找中介，是希望他們能從專業(yè)角度幫忙選房，并且?guī)兔硟r(jià)，買(mǎi)得劃算。而賣(mài)家找中介，是希望能找到合適的客戶，并且?guī)兔u(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。一個(gè)希望幫忙壓價(jià)，一個(gè)希望高價(jià)賣(mài)出。那么作為中間環(huán)節(jié)的中介到底是站在哪一方呢？屁股往哪邊歪呢？

這就是核心矛盾，因此從中介的角度來(lái)說(shuō)，既無(wú)法代表買(mǎi)方利益，也無(wú)法代表賣(mài)方利益，中介的第一要?jiǎng)?wù)是促成交易，獲得傭金。

當(dāng)然這不是要批判什么，而是說(shuō)，這種一手托兩方的商業(yè)模式，很難有客觀的立場(chǎng)，注定存在根本性的矛盾，這是這套邏輯必然產(chǎn)生的結(jié)果。

所以一方面，傳統(tǒng)意義上的高傭金模式，正在遭受?chē)?yán)重挑戰(zhàn)，另一方面下場(chǎng)自媒體的部分經(jīng)紀(jì)人或公司，很容易因?yàn)閭蚪饘?dǎo)向性的商業(yè)模式催生出對(duì)于流量的極度渴望，甚至走向邪修路線，陷入“毒流量”的魅惑陷阱而無(wú)法自拔。

事實(shí)上，專注于產(chǎn)品本身的房產(chǎn)博主還是很多的，流量也并不低，典型的頭部比如“小艾大叔”，可見(jiàn)正道同樣一片光明?！岸玖髁俊被蛟S前期效果很好，但可不是長(zhǎng)久之計(jì)。

02 中介與房?jī)r(jià)走勢(shì)

當(dāng)然房產(chǎn)中介左右不了房?jī)r(jià)的最終走勢(shì)，這一點(diǎn)是肯定的，其起到的作用更多是放大器和催化劑，有影響，但空間有限。

而且中介是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的最終端，也是與消費(fèi)者接觸的最前沿。無(wú)論上游（開(kāi)發(fā)商、土地政策）還是宏觀層面（貨幣政策）導(dǎo)致的問(wèn)題，其負(fù)面結(jié)果（如高房?jī)r(jià)、交易風(fēng)險(xiǎn)）都會(huì)通過(guò)中介的行為最終傳導(dǎo)給消費(fèi)者，這使得他們往往會(huì)成了矛盾的集合點(diǎn)和“替罪羊”。

因此很多人將房?jī)r(jià)的漲跌完全歸咎于中介，顯然是有些情緒化了，一碼歸一碼。

另外中介是一個(gè)非常大的群體，雖然有部分從業(yè)者行為不端，甚至自導(dǎo)自演。但認(rèn)真負(fù)責(zé)的好中介也不少，大家切莫以點(diǎn)概面，以偏概全。相信通過(guò)南京官方的積極引導(dǎo)和約束，南京整體的房產(chǎn)中介服務(wù)水平會(huì)越來(lái)越好。

03 地方主導(dǎo)與洗牌

未來(lái)房產(chǎn)中介或面臨行業(yè)大洗牌，甚至越來(lái)越多的地方積極參與下場(chǎng)。存量房交易未來(lái)或?qū)⒆鳛榛A(chǔ)公共服務(wù)設(shè)施存在，主要保障交易安全、透明和基礎(chǔ)效率，滿足普惠性交易需求。其實(shí)這些年越來(lái)越多的地方，官方層面都在試行二手房“直售”模式。

比如，2021年杭州推出官方交易平臺(tái)，增加個(gè)人自主掛牌房源、2022年蘇州推出官方二手房自主交易平臺(tái)“蘇找房”、2023年北京大興區(qū)上線存量房信息發(fā)布平臺(tái)。我大概看了一圈，有些比較好用，但有些一般。

南京實(shí)際上也有類似的平臺(tái)，比如“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)”，據(jù)我觀察，可能是其中比較優(yōu)秀的代表。不管是PC端，還是移動(dòng)端“房幫寧”，感覺(jué)都非常不錯(cuò)，看著也更美觀。

不管是新房還是存量房，其交易流程也給出了細(xì)致的說(shuō)明，很貼心。而且很多數(shù)據(jù)也都是公開(kāi)的，透明度可以說(shuō)相當(dāng)高。房源更是早就要求必須經(jīng)過(guò)官方核驗(yàn)，真實(shí)性有保障。

甚至還有“地圖找房”功能，整體用下來(lái)，相當(dāng)不錯(cuò)，和市面上主流的二手房網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)基本沒(méi)什么差別，流暢度也可以。從這里可以明確地感受到南京軟件產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力，確實(shí)武裝到了牙齒。

個(gè)人房源是可以通過(guò)電話直接聯(lián)系房主的，當(dāng)然是通過(guò)保護(hù)性轉(zhuǎn)接的方式。

但我發(fā)現(xiàn)，個(gè)人掛牌房源總體還是偏少，比如總共14.6萬(wàn)套的二手房中，個(gè)人掛牌房源只有3834套，大部分人還是通過(guò)中介掛牌，可見(jiàn)中介在二手房交易中依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

其實(shí)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)已經(jīng)做了非常細(xì)致的工作，距離真正的自由交易已經(jīng)不遠(yuǎn)。未來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方直接聯(lián)系、自行商議價(jià)格，0交易費(fèi)用，線上“公證處+銀行監(jiān)管”，并完成交易的模式或許并非遙不可及，我認(rèn)為這也是“數(shù)字城市”內(nèi)核的一部分，這方面南京可以繼續(xù)深化、探索。

青島最近也啟動(dòng)了二手房交易改革，可見(jiàn)未來(lái)以地方主導(dǎo)的普惠性存量房交易系統(tǒng)正成為一種趨勢(shì)，也是滿足市民真實(shí)需求的惠民性舉措。

至于將來(lái)會(huì)不會(huì)全面取代房產(chǎn)中介？我認(rèn)為答案是否定的，官方的下場(chǎng)是為了給市民提供一種基礎(chǔ)且可靠的信息或線上交易的途徑，算是一種托底。而更加多元化的服務(wù)肯定還有廣大市場(chǎng)。

但是按照趨勢(shì)來(lái)看，未來(lái)房產(chǎn)中介或會(huì)進(jìn)一步分化，有實(shí)力的或可能轉(zhuǎn)向提供高端置業(yè)咨詢、資產(chǎn)管理、交易擔(dān)保、按揭服務(wù)等深度專業(yè)服務(wù)方向發(fā)展。至于高傭金，我認(rèn)為或許和壟斷有一定關(guān)系?，F(xiàn)在越來(lái)越多的城市正在趨近于單一平臺(tái)市場(chǎng)，這導(dǎo)致大眾某種程度上失去了定價(jià)權(quán)，可見(jiàn)壟斷的不利影響。

另外未來(lái)或許存在一種趨勢(shì)，就是中介從買(mǎi)賣(mài)一體，分化成專為買(mǎi)方、賣(mài)方服務(wù)的單邊中介，既單獨(dú)服務(wù)于買(mǎi)家、賣(mài)方的委托、咨詢、甚至是一站式全流程服務(wù)。既當(dāng)裁判，又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員這本身或許就存在邏輯上的bug，未來(lái)市場(chǎng)分工進(jìn)一步細(xì)化和規(guī)范是很大概率。