文/上海進深 嚴明會

徐匯東安新村三幅地塊的推進速度很快，每一個動作都牽動著上海高端樓市的神經(jīng)。

9月初，127b-24&125-31地塊完成出讓，確定由中海、招商蛇口、中旅投資、徐匯城投四家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。9月13日，127b-24地塊規(guī)劃設計方案正式公布。

這塊地，招商蛇口占股更多（55%），這一股權結構意味著招商蛇口大概率將在該地塊的開發(fā)運營中承擔主導角色。

在此之前，東安新村另一幅地塊——127b-23地塊的合作方還未浮出水面，項目規(guī)劃設計方案已經(jīng)率先公示。這塊地就在127b-24地塊的北側。

地塊將打造7棟13-28層住宅，其中1#和2#為13層住宅，3#、4#、6#號樓為28層、5號樓住宅27層、7號樓住宅25層，共計290戶。

這個項目在過往豪宅項目的基礎上，做出了多項突破性創(chuàng)新。

1、小區(qū)整體抬高

方案最大的亮點，是將整個小區(qū)抬高了3.9米。

這種設計的好處很明顯，項目1F比外界面高，直接形成了內(nèi)部私密的秩序，業(yè)主住進去，能明顯感覺到和外部街道的區(qū)隔感，安全性和居住舒適度都上了一個臺階。

整體抬高后，原本完全位于地下的車庫和設備層，現(xiàn)在有相當一部分變成了“半地下”或“局部露出地面”的空間。這極大地改善了地下空間的采光、通風和空間壓抑感，可以打造出更明亮、更舒適的車庫大堂。

這一點做的很大膽，因為已經(jīng)超乎了目前上海的建筑規(guī)范。

按照上海市建筑面積計算規(guī)劃管理規(guī)定，在計算容積率時，對于整體抬高部分并未有明確規(guī)定。而目前流行的首層架空會所，因具備公共屬性，是不計入容積率的。

此地塊建筑面積30188.62㎡，地上不計容建筑面積達到19665.68㎡，是計容建筑面積的兩倍還多。從規(guī)劃圖推測下來，整體抬高不分應該是不計容的。

2、架空層下沉庭院

除南面的1#和2#小高層之外，其它樓棟全部底層架空。在整體抬高的基礎上，再加上架空層，假設為6米，那住宅最低層相當于常規(guī)4樓的視野。

下沉庭院設置在小區(qū)中央，大約4000㎡，深度6.8米，結合3.9米的整體抬高，一抬一沉之間高差超10米，能實現(xiàn)非常震撼的立體化景觀。

3、全人車分流

地面無車位，機動車出入口分布在小區(qū)東西兩側。

項目西側是規(guī)劃幼兒園九年制學校，北側預留了通往學校的天橋。這一點很戳有孩子的家庭，上學不用橫穿馬路，通過天橋就能直達學校，安全性和便利性都拉滿。

4、樓間距

整個社區(qū)呈北高南低式排列，超寬樓間距進一步優(yōu)化居住體驗。

3#樓和6#樓間距72.25米，4#樓和7#樓王樓間距68.5米，南側低樓棟和高樓棟之間的間距也達到了30米以上。

5號樓位于社區(qū)中心位置，四面均無遮擋，視野更開闊，出門即庭院，非樓王莫屬。

5、戶型預計

戶型方面，項目也延續(xù)了高端項目的設計風格，采用圓角曲線設計，建筑邊角不再是以前的方正規(guī)整，凸顯現(xiàn)代感。

全部兩梯兩戶配置，預計會有約200㎡、250㎡、280㎡、370㎡4種戶型，部分樓棟可能會有頂復產(chǎn)品。

再回頭看127b-24地塊的前世今生，它的出讓和股權變動也充滿了看點。

5月17日，127b-24地塊在上海聯(lián)交所出讓，容積率約2.62，限高為100米，總住宅體量約7.91萬平方米，地塊總價98.18億元，樓面價12.41萬元/平方米，由上海新百安競得。

新百安也是127b-24地塊的建設單位，由上海城市更新建設發(fā)展有限公司和上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司各持股50%，法定代表人于海洋。

早在6月下旬，新百安就發(fā)布了招標公告，計劃投資150億元，建安費11.9億元。

127b-24地塊轉讓后，中海、招商、中旅持股比例分別是30.5%、55%、4.5%。

而125-31地塊，中海、招商、中旅持股比例分別是50.5%、35%、4.5%。兩幅地塊剩余的10%股權歸屬于徐匯城投。

在產(chǎn)品創(chuàng)新上，招商蛇口是走在前列的。今年4月，招商蛇口曾憑借三陽臺戶型出圈。從徐匯127b-24地塊的規(guī)劃來看，招商蛇口的創(chuàng)新邏輯再次延續(xù)。