樓棟外墻的玻璃幕墻

自然老化發(fā)生爆裂

維修費(fèi)應(yīng)由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)

如何承擔(dān)

近日，上海市第一中級(jí)人民法院審結(jié)了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛上訴案，判決物業(yè)公司先行修復(fù)受損玻璃幕墻，業(yè)委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司從公共維修資金賬戶支取維修費(fèi)用。

▲千圖網(wǎng)授權(quán)圖片（非報(bào)道中小區(qū)實(shí)際圖片）

玻璃幕墻爆裂威脅業(yè)主安全

啟動(dòng)維修程序卻陷入僵局

上海市某小區(qū)3號(hào)樓的業(yè)主們近日憂心忡忡，該樓棟外墻一處玻璃幕墻因自然老化發(fā)生爆裂，存在高空墜物風(fēng)險(xiǎn)。該幕墻為雙層構(gòu)造，內(nèi)外玻璃間距約9毫米。外層爆裂后，僅6毫米厚的內(nèi)層玻璃也出現(xiàn)碎裂痕跡，岌岌可危。

業(yè)主及時(shí)向物業(yè)公司報(bào)修。物業(yè)檢查后選定專業(yè)維修單位，估算費(fèi)用約7000元。因幕墻屬樓棟公共部位，依法應(yīng)使用公共維修資金，但依照法律規(guī)定，需要滿足以下條件才能動(dòng)用這筆款項(xiàng)：

經(jīng)由

?面積占比三分之二以上

?且人數(shù)占比三分之二以上

業(yè)主表決同意

物業(yè)公司隨后就該幕墻的維修、更換事宜向該樓棟全體業(yè)主發(fā)出物業(yè)大項(xiàng)和專項(xiàng)維修、更新、改造實(shí)施方案征詢意見表，并通過(guò)微信及上門方式征詢業(yè)主意見。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該樓棟共有115戶，其中同意的有44戶，不同意的有1戶，棄權(quán)的有21戶，其余業(yè)主未表決，同意率未達(dá)到法定要求，維修工作被擱置。

維修工作遲遲無(wú)法推進(jìn)，爆裂玻璃嚴(yán)重影響房屋隔熱、隔音功能，并危及人身和公共安全。業(yè)主們遂向法院起訴物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)，要求維修幕墻并承擔(dān)費(fèi)用，同時(shí)索賠因物業(yè)未及時(shí)維修導(dǎo)致的精神損失1元。

一審法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司已經(jīng)履行了相應(yīng)的管理職責(zé)，但因表決未通過(guò)無(wú)法動(dòng)用維修資金。據(jù)此，法院一審判決不支持業(yè)主的訴訟請(qǐng)求，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)無(wú)需承擔(dān)維修義務(wù)和支付費(fèi)用。

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二審改判

緊急情況可動(dòng)用維修資金

業(yè)主們不服一審判決，遂上訴至上海市第一中級(jí)人民法院。

上海市一中院審理認(rèn)為，物業(yè)作為服務(wù)管理方，對(duì)建筑共有部分負(fù)有審慎管理義務(wù)。本案玻璃幕墻屬共有部分，物業(yè)有責(zé)任及時(shí)組織維修。

根據(jù)《民法典》相關(guān)規(guī)定，緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

案涉玻璃幕墻外層爆裂、內(nèi)層碎裂，隨時(shí)可能墜落，已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主在房屋居住的隔音、隔熱及人身安全，屬于民法典規(guī)定的“緊急情況”。

上海市一中院同時(shí)查明，小區(qū)維修資金管理規(guī)約明確規(guī)定：外墻面滲漏水或有脫落危險(xiǎn)的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用按規(guī)定列支。規(guī)約還約定，維修費(fèi)用在1萬(wàn)元以內(nèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接組織實(shí)施，實(shí)施前先告知業(yè)委會(huì)。

結(jié)合此管理規(guī)約的規(guī)定，上海市一中院認(rèn)為：

在案涉樓棟業(yè)主

無(wú)法共同作出同意使用

公共維修資金維修決定的情況下

物業(yè)公司

仍負(fù)有聘請(qǐng)具有專業(yè)資質(zhì)的企業(yè)

盡快實(shí)施

維修更換受損部位的義務(wù)

業(yè)委會(huì)應(yīng)協(xié)助物業(yè)公司

從公共維修資金中

申請(qǐng)支取維修費(fèi)用

為此，上海市一中院依法予以改判，支持業(yè)主要求物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)及時(shí)修復(fù)受損的玻璃幕墻，維修費(fèi)從小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金中支出的上訴請(qǐng)求，駁回了關(guān)于業(yè)主要求賠償精神損害撫慰金的請(qǐng)求。

不得以程序障礙

消極應(yīng)對(duì)安全隱患

上海市一中院法官陳蓓蓉表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，物業(yè)服務(wù)企業(yè)須事先列明維修事項(xiàng)、維修金額，征得業(yè)主表決同意。但是在實(shí)際操作中，征得業(yè)主表決同意往往需要較長(zhǎng)時(shí)間，若小區(qū)發(fā)生危及房屋使用安全或公共安全等緊急情況，物業(yè)不立即展開維修可能會(huì)損害業(yè)主或社會(huì)公共的利益。此時(shí)，物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)應(yīng)及時(shí)響應(yīng)業(yè)主維修訴求，及時(shí)判斷是否屬緊急情況，若符合條件，應(yīng)依法申請(qǐng)使用維修資金并組織維修，不能因常規(guī)程序限制而消極對(duì)待。

陳蓓蓉建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常要加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，宣傳維修資金使用政策和公共安全知識(shí)，提高業(yè)主對(duì)公共事務(wù)的參與度和責(zé)任意識(shí)，減少類似糾紛。

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