免租3年，國資園區(qū)圖什么？背后是一場產(chǎn)業(yè)生死競速

7城國資園區(qū)“零租金”內(nèi)幕：從房東到股東的驚天轉(zhuǎn)型

產(chǎn)業(yè)園免租潮下的雙面博弈：救企業(yè)還是養(yǎng)套利？

園區(qū)不要租金要什么？一場改變產(chǎn)業(yè)邏輯的博弈

“免租三年，只要你們把總部搬來?！边@句話不再是企業(yè)家的幻想，而是廣州、深圳、杭州等城市國資園區(qū)招商人員口中的常態(tài)。

一場無聲卻激烈的“零租金”競賽，正在全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)悄然上演。

廣州開發(fā)區(qū)拿出15萬㎡國企物業(yè)，對符合條件的企業(yè)實行三年租金全免；杭州“潤苗計劃”為優(yōu)質(zhì)初創(chuàng)團(tuán)隊提供最長五年的免租期；深圳國資委一次性調(diào)配10萬㎡市屬園區(qū)，招募高成長科創(chuàng)企業(yè)入駐。就連成都天府新區(qū)、蘇州高鐵新城也紛紛加入，通過階梯減免、空間置換等方式吸引企業(yè)落戶。

表面是“租金優(yōu)惠”，內(nèi)里卻是一場深刻的模式變革。國資園區(qū)正從傳統(tǒng)“房東”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)合伙人”：深圳科技園推出“免租+直投”綁定，園區(qū)運營方可入股企業(yè)；廣州南沙試點“租金換股權(quán)”，允許用未來稅收分成抵扣租金。這些探索將園區(qū)與企業(yè)從租賃關(guān)系升級為風(fēng)險共擔(dān)、收益共享的伙伴關(guān)系。

為什么國資愿意放棄短期收益？空置壓力是直接推手。數(shù)據(jù)顯示，全國產(chǎn)業(yè)園區(qū)空置面積約20億㎡，空置率突破32%，遠(yuǎn)超國際公認(rèn)的30%警戒線。二線城市研發(fā)辦公類載體空置率甚至高達(dá)45%。與此同時，土地出讓收入持續(xù)收縮，2024年全國土地出讓金同比下滑16%，較2021年峰值接近腰斬。盤活存量資產(chǎn)、培育新稅源，成為各地迫切需求。

政策變革也在倒逼招商模式創(chuàng)新?！豆礁偁帉彶闂l例》實施后，傳統(tǒng)土地優(yōu)惠、稅收返還受到嚴(yán)格限制。而園區(qū)免租屬于市場化招商手段，既符合政策導(dǎo)向，又能切實降低企業(yè)成本。更重要的是，一線招商人員發(fā)現(xiàn)，新一代科技企業(yè)更關(guān)注生態(tài)協(xié)同而非單純成本。北京中關(guān)村某AI企業(yè)創(chuàng)始人坦言：“我們選擇園區(qū)，看重的是技術(shù)場景開放度和產(chǎn)業(yè)鏈配套，租金只占決策權(quán)重的10%。”

這場免租競賽并非沒有門檻。各地普遍將目標(biāo)鎖定在高新技術(shù)企業(yè)、專精特新“小巨人”、獨角獸企業(yè)等優(yōu)質(zhì)主體。杭州遴選中要求企業(yè)研發(fā)投入占比不低于8%，深圳則明確要求企業(yè)年營收增長率超過15%。這種選擇性免租，本質(zhì)上是通過空間資源優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

質(zhì)疑聲同樣存在。部分民營園區(qū)運營商指出，國資背景園區(qū)享有資源優(yōu)勢，可能對市場形成擠壓。也有學(xué)者提醒需防范“政策套利”——少數(shù)企業(yè)可能利用免租期套取資源，期滿后轉(zhuǎn)移陣地。事實上，蘇州某產(chǎn)業(yè)園已出現(xiàn)企業(yè)虛假入駐案例，園區(qū)運營方隨后引入動態(tài)考核機(jī)制：企業(yè)需承諾專利申報數(shù)、本地就業(yè)帶動等指標(biāo)，否則終止免租資格。

這場實驗的真正價值，或許超越租金本身。當(dāng)合肥通過“以投代招”培育出新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈，當(dāng)深圳灣科技園用開放路測場景吸引自動駕駛企業(yè)，產(chǎn)業(yè)招商的核心正從“成本優(yōu)勢”轉(zhuǎn)向“生態(tài)價值”。廣州工控集團(tuán)在增城打造的專業(yè)園區(qū)，圍繞汽車產(chǎn)業(yè)引入芯片、傳感器企業(yè)，形成協(xié)同創(chuàng)新集群——免租只是入口，生態(tài)才是閉環(huán)。

未來的競爭將考驗城市的綜合賦能能力。杭州除免租外配套人才公寓和創(chuàng)業(yè)基金，南寧提供跨境數(shù)據(jù)流動支持，深圳開放智慧城市應(yīng)用場景。園區(qū)運營專家指出：“當(dāng)所有園區(qū)都免租，比拼的將是技術(shù)轉(zhuǎn)化效率、產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同度和創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)密度?！?/p>

這場實驗才剛剛開始。它既是對傳統(tǒng)招商模式的顛覆，也是對城市產(chǎn)業(yè)生態(tài)的終極考驗。答案或許藏在波士頓咨詢的那項研究中：真正決定企業(yè)選址的，從來不是租金高低，而是那座城市能否讓創(chuàng)新生根發(fā)芽。