在中國房地產(chǎn)的故事里，碧桂園幾乎是最戲劇化的一個。

幾年前，它還是人人口中的宇宙第一房企：銷售規(guī)模第一，拿地最猛，下沉最深，員工數(shù)量逼近10萬人，幾乎覆蓋了所有能蓋樓的縣城。

如今呢？

2025年，它的區(qū)域布局從巔峰的106個收縮到只剩13個，員工數(shù)量不足1.8萬人，相比最高點裁掉超過8萬人。

賬面上，總負(fù)債超過 8000億，資產(chǎn)負(fù)債率超過90%。

這樣一副爛攤子，換成任何一家企業(yè)都可能無力回天。

可碧桂園不認(rèn)輸，它在9月的管理會議上放話：“向前看?！?/strong>

三個字，既是自我打氣，也是對外的宣告。

碧桂園還想翻身。

問題是，它憑什么？

01

碧桂園的崛起，靠的是極致的效率。

它發(fā)明了一個著名的“345模式”：拿地后3個月開工，4個月開盤，5個月現(xiàn)金回籠。

這套邏輯，在行業(yè)上行周期里簡直是收割機(jī)，資金一圈圈轉(zhuǎn)起來，地越拿越多，規(guī)模越滾越大。

再加上下沉戰(zhàn)略，碧桂園跑到三四線城市甚至縣城去蓋樓，別人覺得風(fēng)險大，它偏要搶先占坑。結(jié)果是2017到2019年，碧桂園的銷售額突破5000億，連續(xù)三年登頂全國房企銷售冠軍。

當(dāng)時的碧桂園，就像開著一輛高速奔馳的巨無霸卡車，誰也攔不住。

可問題在于這樣的擴(kuò)張，本質(zhì)上是粗放的。

高杠桿、人海戰(zhàn)術(shù)、資金快速流轉(zhuǎn)，靠的是行業(yè)整體的繁榮。

一旦市場掉頭，這種模式就會瞬間暴露軟肋。

2023年，碧桂園正式“出險”，那一刻，房企神話徹底崩塌。

最高峰時，碧桂園有近10萬員工，遍布全國各地，如今只剩不足1.8萬，等于裁掉了八成以上。
大量職能部門被清空，只留下建筑、代建、文商旅、機(jī)器人等核心業(yè)務(wù)線。

后臺支撐沒了，組織文化也隨之消散。

2025年前8個月，碧桂園的銷售額只有224.8億，對比兩年前同期的1488億，縮水了七成以上。

雖然自今年3月起月均銷售額穩(wěn)定在30億左右，但對比昔日動輒幾百億的體量，這已經(jīng)是小房企水準(zhǔn)了。

對購房者來說，碧桂園三個字已經(jīng)和能不能交房綁在一起。

對投資人來說，它是債務(wù)黑洞，對供應(yīng)商來說，它欠的錢還不知道什么時候能結(jié)。

一旦失去信任，規(guī)模和品牌的光環(huán)再大也沒用。

02

在絕境中，碧桂園選擇了先保命。

近三年，它累計交付了約180萬套房。

2022年交付70萬套，2023年交付60萬套，2024年交付38萬套。

進(jìn)入2025年，上半年以保交樓為重，下半年則轉(zhuǎn)向保交樓和保主體并重。

這不僅是政治任務(wù)，也是生死任務(wù)，房子交出去，業(yè)主才有信任，地方政府才愿意幫忙。

2025年8月，碧桂園宣布已有超過77%的第二類債務(wù)持有人，以及近半的銀團(tuán)貸款成員加入重組支持協(xié)議。

如果順利完成，預(yù)計能削減約110億美元的債務(wù)，這對碧桂園來說，就像是從絞索里擠出一絲呼吸空間。

2025年前8個月，碧桂園的銷售均價降到8300元/㎡，比去年同期低了1400元。

利潤率被壓縮，但至少保證了現(xiàn)金流的循環(huán)，正如楊惠妍說的：“千難萬難，只要重視就不難。只有銷售暢通，才能盤活全局?！?/p>

即便做了這么多努力，碧桂園仍然卡在兩個最要命的難題上。

最大的問題是缺錢。

截至6月底，總負(fù)債8854億，資產(chǎn)負(fù)債率90.6%。

有息負(fù)債2545億，其中一年內(nèi)到期的就占了一半以上。

賬上現(xiàn)金240億，但其中不少還是受限資金。

其實是缺人。

裁員帶來的問題很現(xiàn)實，項目管理人手不足，很多區(qū)域一崗多責(zé)。

精細(xì)化運(yùn)營能力缺失，過去靠人海戰(zhàn)術(shù)補(bǔ)的，現(xiàn)在沒人可用。

新戰(zhàn)略需要人才支撐，但市場口碑差，要招人也難。

“缺錢”和“缺人”，就像兩只大手，牢牢掐住碧桂園的脖子。

03

在經(jīng)歷了兩年保交樓的被動應(yīng)戰(zhàn)后，碧桂園終于亮出了新的戰(zhàn)略方向。

楊惠妍提出“一體兩翼”的構(gòu)想，希望讓這家千瘡百孔的房企找到新的增長曲線。

所謂一體，依舊是房地產(chǎn)開發(fā)這個核心盤子；兩翼則寄托在代建代管和建筑科技上。

代建業(yè)務(wù)是第一張牌。

旗下“鳳凰智拓”在2025年上半年新簽約代建面積達(dá)到412萬㎡，躋身行業(yè)第11位，說明碧桂園在這個賽道沒有掉隊。

與此同時，文商旅集團(tuán)也在加緊擴(kuò)張，從杭州、湖州到廊坊、邯鄲、濱州，不斷簽下存量商業(yè)與公寓項目，如今已進(jìn)入60多個城市，管理面積超過800萬㎡。

更遠(yuǎn)的未來，還被寄托在科技和農(nóng)業(yè)上。

無論是建筑機(jī)器人、智慧建筑，還是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，短期內(nèi)都難以產(chǎn)生大規(guī)模利潤，但它們至少給碧桂園留下了一些想象力。

問題是，這些新故事雖然看上去熱鬧，卻很難真正填補(bǔ)地產(chǎn)板塊的巨大缺口，說它們是翻身底牌，更像是一種寄托，而非現(xiàn)實。

碧桂園的信心，還有一部分來自外部環(huán)境。

今年以來，多地出臺“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”“購房補(bǔ)貼”等政策。中央也多次強(qiáng)調(diào)要“鞏固房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)態(tài)勢”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，8月30城項目開盤去化率達(dá)到42%，重回年內(nèi)高點，說明市場確實有一點復(fù)蘇跡象。

最后，為了穩(wěn)交付、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，地方往往愿意在土地出讓、融資協(xié)調(diào)上給碧桂園一定空間。

碧桂園現(xiàn)在的處境，就像一個帶著鐐銬的舞者，從粗放擴(kuò)張到斷崖下墜，再到艱難求生，它走過的路徑，正是整個行業(yè)的寫照。

未來的碧桂園，能不能在廢墟里重新站起來，或許才是它真正的考驗。

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