劉世錦姚洋趙燕菁交鋒房地產(chǎn)：破局三路徑，民生與信用如何平衡？

房地產(chǎn)救市真相：劉世錦要分蛋糕，姚洋砸錢(qián)買(mǎi)信心，趙燕菁保房?jī)r(jià)！

14萬(wàn)億存款為何不買(mǎi)房？姚洋劉世錦激辯背后，央行正建立住房銀行

趙燕菁顛覆認(rèn)知：房子70%價(jià)值在產(chǎn)權(quán)信用！住建部試點(diǎn)雙軌制改革

招商銀行2024年報(bào)揭示了一個(gè)被忽略的現(xiàn)實(shí)：2.49%儲(chǔ)戶持有81.90%的金融資產(chǎn)，而養(yǎng)老金體系中的20：15：1級(jí)差比例（體制內(nèi)6000元/企業(yè)職工3000元/農(nóng)民200元），構(gòu)成理解當(dāng)下房地產(chǎn)困局的關(guān)鍵背景。當(dāng)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心原副主任劉世錦在“第十五屆中國(guó)城市發(fā)展大會(huì)”指出這三組數(shù)據(jù)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)陷入短暫沉寂——這不僅解釋了消費(fèi)乏力的根源，更撕開(kāi)了房地產(chǎn)調(diào)控背后的深層矛盾。

劉世錦的解決方案直指結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。他援引國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2025年發(fā)布的城鄉(xiāng)居住調(diào)查報(bào)告：3億進(jìn)城務(wù)工人員群體中，61%在鄉(xiāng)村擁有閑置宅基地（戶均187㎡），而在城市居住面積中位數(shù)僅為11.6㎡。這種空間資源的巨大浪費(fèi)源于制度壁壘。“48%的戶籍城市化率相當(dāng)于日本1960年水平”的判讀，打破了“中國(guó)樓市重蹈日本覆轍”的流行觀點(diǎn)。劉世錦的破局路徑聚焦于民生托底：用3年將農(nóng)村養(yǎng)老金翻倍至400元/月，5年達(dá)1000元/月。財(cái)政支出5000億的測(cè)算顯示，因低收入群體98%的邊際消費(fèi)傾向，該項(xiàng)投入可轉(zhuǎn)化1%的GDP增長(zhǎng)動(dòng)能。

“但切蛋糕的魄力要像過(guò)去搞基建那樣大?！彼陂]門(mén)會(huì)議中強(qiáng)調(diào)一個(gè)被忽視的財(cái)政現(xiàn)象：地方政府在土地出讓金和債券融資計(jì)入后，表面占比70%的民生支出，實(shí)際效力縮減至不足40%。這種財(cái)政幻覺(jué)恰是許多刺激政策失效的癥結(jié)。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)滴水湖金融學(xué)院院長(zhǎng)姚洋則在長(zhǎng)三角某論壇拋出截然不同的邏輯鏈?！?strong>2024年14.26萬(wàn)億居民新增存款不是消費(fèi)能力缺失，而是信用傳導(dǎo)梗阻?！彼胄行刨J登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)：中小微企業(yè)70%貸款依賴房產(chǎn)抵押，當(dāng)房?jī)r(jià)持續(xù)下行，抵押物折價(jià)率從85%驟降至45%，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)“存款淤積”與“信貸萎縮”并存的奇觀。

姚洋的“百億存量房收購(gòu)計(jì)劃”引發(fā)學(xué)界震動(dòng)。他解釋該模型需在央行建立國(guó)家住房銀行：按評(píng)估價(jià)七折收購(gòu)開(kāi)發(fā)商的存量現(xiàn)房，兩年內(nèi)轉(zhuǎn)化100萬(wàn)套保障性租賃住房。不同于地方國(guó)資平臺(tái)的資產(chǎn)處置顧慮，中央機(jī)構(gòu)可直接對(duì)接REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出循環(huán)?！斑@個(gè)機(jī)制本質(zhì)是重建價(jià)格錨?！彼麑?duì)質(zhì)疑者回應(yīng)：“就像美聯(lián)儲(chǔ)通過(guò)量化寬松化解次貸危機(jī)，中國(guó)樓市需要中央信用注入來(lái)打破抵押物貶值的死亡螺旋。”

廈門(mén)大學(xué)趙燕菁教授的觀察維度更為顛覆。其團(tuán)隊(duì)基于全國(guó)350城土地拍賣數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)：2015-2022年住宅用地年均供應(yīng)增長(zhǎng)率達(dá)7.8%，但同期人口凈流入城市的住房缺口仍擴(kuò)大12%?！安「谟谟蒙唐贩拷鉀Q保障需求?！彼罱谧〗ú繉＜易剷?huì)上指出：限價(jià)政策扭曲了商品房資產(chǎn)屬性，而超額供地又加劇資產(chǎn)貶值恐慌。

“房子的鋼筋水泥只值三成價(jià)，剩下七成是產(chǎn)權(quán)信用。”趙燕菁在《城市發(fā)展研究》期刊撰文揭示核心邏輯：當(dāng)某城將30%新增供地轉(zhuǎn)向保障房建設(shè)后，同區(qū)域商品住房去化周期從28個(gè)月降至16個(gè)月，二手房評(píng)估價(jià)回升9%。這種“保障歸保障、市場(chǎng)歸市場(chǎng)”的雙軌制實(shí)驗(yàn)，或?qū)⒊蔀樾抡匾獏⒖肌?/p>

三位學(xué)者的共識(shí)正在轉(zhuǎn)化為政策語(yǔ)言。2025年新版《城鎮(zhèn)住房保障條例》首次明確“人房地錢(qián)”聯(lián)動(dòng)機(jī)制：每年600萬(wàn)套保障房精準(zhǔn)對(duì)接新市民落戶需求，同時(shí)商品房用地指標(biāo)與城市人口增長(zhǎng)率掛鉤。更為關(guān)鍵的突破出現(xiàn)在6月人大常委會(huì)：擬議中的《金融穩(wěn)定特別法案》授權(quán)國(guó)務(wù)院發(fā)行10萬(wàn)億特別國(guó)債，其中35%定向置換地方政府土地相關(guān)債務(wù)。

“政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)比預(yù)想更早?！蹦痴咝糟y行信貸部負(fù)責(zé)人在內(nèi)部紀(jì)要中寫(xiě)到：首批36城正在試點(diǎn)“保障房開(kāi)發(fā)貸款貼息+商品住房預(yù)售條件放寬”組合工具。這些發(fā)生在報(bào)表深處的變化印證著一個(gè)趨勢(shì)：當(dāng)劉世錦的民生托底、姚洋的信用重構(gòu)、趙燕菁的雙軌制改革逐漸融合，曾被認(rèn)定為無(wú)解的三重矛盾，或許能找到彼此制衡的破局支點(diǎn)。