北京“8·8”樓市新政出臺已經(jīng)一個半月，又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售節(jié)點，市場的每一個變化都備受關(guān)注。市場成交如何？“紅盤”有哪些特質(zhì)？未來房地產(chǎn)市場如何走？

9月19日，新京報貝殼財經(jīng)會客廳舉辦以“新政滿月 樓市觀察”為主題的沙龍活動，邀請北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理付振、金隅地產(chǎn)北京中心營銷負(fù)責(zé)人劉瀟、我愛我家集團(tuán)公共事務(wù)中心總經(jīng)理劉波等嘉賓，一同拆解新政以來的市場交易密碼。

市場動向：

到訪量增長明顯，成交量上漲有限

一個半月前的8月8日，北京出臺樓市新政。其中指出，符合本市商品住房購買條件的居民家庭，購買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。這是繼去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”后，北京在限購政策上的又一重要調(diào)整。

同時，北京出臺了公積金“組合拳”。如今，新政落地已經(jīng)超過一個月，同時市場進(jìn)入“金九銀十”的節(jié)點，樓市有何變化？

金隅地產(chǎn)北京中心營銷負(fù)責(zé)人劉瀟。新京報記者 李學(xué)浩 攝

劉瀟表示，當(dāng)前公司主力銷售的項目為十八里店的兩個項目。8月新政出臺后，兩個項目的實際到訪量確有提升，與7月相比，每個項目到訪量增加約100組。不過，實際成交量較7月增幅有限。經(jīng)分析成交客戶發(fā)現(xiàn)，新政后成交群體多為前期已到訪客戶，新政或為其注入購房信心，或使其獲得購房資格，但并未對這兩個項目形成強刺激。新政帶來的市場熱度僅持續(xù)約兩周，之后便無明顯變化。

付振表示，從公司旗下重點項目來看，新政后各項目到訪量均有提升，單盤日均到訪量維持在170-190組，較7月初（136-150組）有所增長，客戶對市場動態(tài)及新入市項目的關(guān)注度也隨之提高。不過，認(rèn)購量未同步改善，8月11日至9月7日的近4周內(nèi)，單盤平均認(rèn)購量與新政前相比無顯著變化。

“從客戶畫像來看，改善型需求逐步釋放，推動高端項目成交占比上升；剛需項目成交保持穩(wěn)定。在市場下行周期中，改善型客戶支付能力較強，購買力受經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動影響較小。尤其當(dāng)前北京主城核心區(qū)加大住宅用地供應(yīng)，為高端客戶改善置業(yè)提供了更多選擇?！备墩裱a充道。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理付振。新京報記者 李學(xué)浩 攝

新政后二手房市場表現(xiàn)如何？劉波介紹，8月二手房市場數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定積極信號，但政策的實際拉動作用需客觀看待。8月整體交易量較7月上漲4.3%，但難以直接判定為新政單一因素驅(qū)動。不過從帶看量來看，政策激勵效果明顯。新政后通州、昌平區(qū)域的部分門店帶看量上漲40%，可見市場仍存在購房需求。分區(qū)域來看，根據(jù)我愛我家成交數(shù)據(jù)，昌平區(qū)二手房市場表現(xiàn)突出，8月成交量環(huán)比增長36.8%、同比增長29.5%，是對新政接受度較高的區(qū)域之一。從客群結(jié)構(gòu)來看，剛需是成交主力，兩居室成交占比超54.5%，滿足基本居住需求的房源仍是市場交易核心。

我愛我家集團(tuán)公共事務(wù)中心總經(jīng)理劉波。新京報記者 李學(xué)浩 攝

對于新政成效，劉波認(rèn)為，從歷史交易趨勢分析，北京二手房月成交量超2萬套的情況，僅出現(xiàn)在2021年3月、2023年3月及2024年12月，近年來多數(shù)月成交量集中在1.1萬-1.6萬套。歷次政策對交易量有一定影響，尤其是在政策出臺后的1到2個月比較明顯，之后有所回落。

解碼“紅盤”：

剛需、改善、高端項目各有“熱銷密碼”

縱觀目前的北京新房市場，有部分項目表現(xiàn)突出。這些“紅盤”具備哪些共同特質(zhì)？

參會的一房企營銷負(fù)責(zé)人將熱銷項目分為三類，并總結(jié)了各自的核心競爭力。在其看來，剛需剛改類項目需同時滿足五大核心條件才能實現(xiàn)熱銷：臨近地鐵，交通便利性強；戶型贈送空間充足，可通過優(yōu)化設(shè)計降低戶型面積，進(jìn)而控制總價，降低購房門檻；板塊供需關(guān)系優(yōu)質(zhì)，若板塊內(nèi)僅1個新盤在售，競爭壓力小，更易吸引客群；產(chǎn)品配置適當(dāng)超配，超出同價位剛需項目的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；總價低，契合剛需剛改客群的預(yù)算范圍。

“如果缺失1個條件，銷售表現(xiàn)就次之；缺失2個及以上，則銷售難度顯著增加?！边@位房企負(fù)責(zé)人如是說。

對于改善型項目，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，核心競爭力集中在四個維度：區(qū)位優(yōu)質(zhì)，需兼顧改善居住品質(zhì)與通勤便利性；產(chǎn)品配置高階，較剛需項目再升級，能夠激發(fā)客戶的購買欲望；供需關(guān)系平衡，同等級別的改善型項目數(shù)量少，避免過度競爭；開發(fā)商口碑良好，且價格適中。

對于絕對高端項目，這位房企負(fù)責(zé)人表示，關(guān)鍵在于“地段+產(chǎn)品+價格支撐”。地段是核心要素，需位于城市最優(yōu)區(qū)位；產(chǎn)品定位頂級，打造同區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿品質(zhì)；周邊二手房價格需處于高位，為項目高售價提供市場支撐。

此外，付振補充道：“在市場下行期、地價水平可控的背景下，兩類項目仍具備市場熱度：一是主城區(qū)核心地塊、軌交沿線的剛需項目；二是高能級、低資金壓力板塊的項目?！?/p>

值得關(guān)注的是，“好房子”規(guī)定下，新入市樓盤優(yōu)勢明顯，老盤項目該如何破局？

對于老盤銷售，前述營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前主要通過自身優(yōu)化提升競爭力，包括提高產(chǎn)品配置、加強項目展示、加快施工進(jìn)度縮短交付周期等，但這類措施僅能實現(xiàn)10%-20%的穩(wěn)步提升。從市場層面來看，老盤銷售更多仍需政策支持，期待后續(xù)出臺相關(guān)利好政策。

業(yè)內(nèi)建言：

可考慮推行個稅全額抵扣房貸利息

新政疊加“金九銀十”銷售節(jié)點，接下來的市場會怎么走？

上述房企營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，若未出臺強有力政策，市場大概率將持續(xù)下行。不過，從成交來看，新房成交數(shù)據(jù)受新盤入市影響較大，若當(dāng)月有新盤集中入市，成交量或有所好轉(zhuǎn)；若以平銷樓盤為主，成交量則可能繼續(xù)下滑?！氨本┱w住房需求基數(shù)仍較龐大，從開發(fā)商的拿地傾向不難看出，其對這座城市的市場需求潛力顯然持認(rèn)可態(tài)度，但現(xiàn)行政策還有進(jìn)一步優(yōu)化空間?！?/p>

分析來看，北京“8·8”樓市新政在限購松綁方面，僅僅是松綁了五環(huán)外的購房套數(shù)，由于北京需疏解非首都功能，全面解除限購的可能性較低；同理，解除外地人二手房購買限制的可行性也較小。

不過，上述房企營銷負(fù)責(zé)人建議，可考慮推行個人所得稅全額抵扣房貸利息，針對性強且效果顯著。他以100萬元房貸舉例稱，月供4000-5000元，若購房者月繳個人所得稅2000-3000元，如果允許全額抵扣，月供壓力可減少40%以上，甚至近半。

在其看來，隨著新政下首付門檻降低，當(dāng)前剛需購房者的核心痛點是按揭壓力——對未來工作穩(wěn)定性、收入增長預(yù)期的擔(dān)憂，制約了其購房決策。若出臺該政策，將有效緩解剛需客群的月供壓力，大幅提升其購房積極性。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 劉軍