南沙區(qū)府板塊，悄然冒出一個全新盤。

項目名星河·東悅府，預計本月底正式對外開放。

作為板塊內久違的“新面孔”，這個項目的實力如何？

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看到星河·東悅府這個名字，可能很多人都在踩它跟東灣村舊改項目星河東悅灣的關系。

實際上，它的確是東灣村舊改的融資地塊之一，因此大可把它看成是星河東悅灣的第五期。

根據(jù)公開信息，該地塊于2025年2月以協(xié)議出讓方式供給星河地產，出讓價格約1.81億元。

地塊位于鳳凰大道西側、大山乸東側，地處東灣村吸水腳片區(qū)，可建設用地面積約2.88萬㎡。

說起來，星河在這里也是大手筆，當年以約67億元拿下東灣村巨無霸舊改項目，規(guī)劃打造集政務、商業(yè)、企業(yè)總部、人文藝術于一體的綜合大城。

我們如今看到的星河COCO Park、華師附小以及東悅灣前四期，均是這一藍圖的組成部分。

而本次的東悅府地塊，標志著開發(fā)重點正式從早期的留用地轉向對原住民區(qū)（吸水腳片區(qū)）的全面更新改造，是整個項目承前啟后的“收官之作”。

與前四期相比，東悅府具備兩大獨特優(yōu)勢——

一是依山而建，景觀視野更佳。

項目西側直接毗鄰約946萬㎡的大山乸森林公園，是區(qū)府板塊內難得的“山景住宅”，視野和生態(tài)環(huán)境優(yōu)于前期多數(shù)樓棟。

二是“新規(guī)”戶型，產品力升級。

項目報建剛好趕在今年計容新規(guī)政策收緊前的節(jié)點，因此成為了南沙區(qū)府第一個，也可能是最后一個的“超新規(guī)”產品，在實用率上最高可達到128%。

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再具體看項目本身。

項目分兩期開發(fā)，規(guī)劃9棟住宅，預計首推的是最南側的2棟和3棟，19層小高層的設計，臨近配建的幼兒園。

產品涵蓋建面約89-138㎡四至五房，普遍采用南向大面寬的設計，采光極佳，也更符合廣州人的置業(yè)偏好。

其中，建面約89㎡戶型和109㎡戶型類似，都做到了四房帶主套，南北對流，而且客廳可以與一間次臥打通。

建面約106㎡和111㎡戶型則是另一種布局，動靜分離，臥室清一色配備L型轉角飄窗，不僅提升了空間感，更優(yōu)化了觀景視野。

建面約123㎡和138㎡戶型都可做五房，滿足了多孩家庭或需要獨立書房、老人房的改善型需求，138㎡戶型還是雙主套的配置。

不得不說，如此兼具實用性和空間感的戶型，對比周邊二手房的確屬于“降維打擊”，不知道業(yè)主們慌不慌？

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最后的問題是：項目是否推薦入手？

目前項目吹風價約為2.4-2.6萬元/㎡，略高于星河東悅灣前幾期二手房的成交均價（約2.2萬元/㎡），持平周邊灣際濱江、中國鐵建花語上城、中國鐵建海語熙岸等新盤，定價屬于合理水平。

再結合周邊配套來看，項目所處的區(qū)府板塊，是南沙當前配套最成熟的“心臟地帶”。

項目也帶有星河COCO Park旁+蕉門地鐵站步行距離+華師附小的全能學鐵商條件，配套基本都是現(xiàn)成的，確定性強。

但從另一個角度來看，發(fā)展如此醇熟的地方，也意味著周邊并不缺房子，面臨的競爭比較激烈。

總結而言，星河·東悅府屬于一張“安全牌”。

它最大的價值在于超高實用率的戶型以及南沙最成熟、風險最低的配套基底，在保值性和居住舒適度有堅實保障，但增值爆發(fā)力或許不如某些概念新區(qū)的項目。

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